TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 26/52122 – N° Portalis 352J-W-B7K-DBYCN

N° : 3

Assignation du :

18 Mars 2026

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 mai 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

[1], société par actions simplifiée, agissant en qualité de syndic en exercice du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Matthieu GUÉRIN, avocat au barreau de PARIS – #K0098

DEFENDERESSE

S.A.S. [2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 03 Avril 2026, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2026, la société SAS [1], agissant en qualité de syndic de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 4] à PARIS, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS la société [2], ancien syndic de ladite copropriété, afin de lui adresser divers documents sur le fondement des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 avril 2026.

A cette audience, la SAS [1] maintient et soutient oralement les termes de son assignation et sollicite du juge des référés de :

— condamner la société [2] à lui communiquer :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années,

— les contrats en vigueur,

— les derniers diagnostics : DTA, DPE, DTG et le diagnostic plomb,

— le règlement de copropriété et son dernier modificatif,

— les dossiers de sinistre,

— les dossiers de travaux,

— les dossiers afférents aux procédures judiciaires en cours,

— et, s’il en existe, le dossier afférent à chaque salarié, dont notamment le contrat de travail, les fiches de paie, les charges sociales, les livres de paie, les déclarations de charges sociales et en général, l’intégralité des documents relatifs au salarié de la copropriété,

— assortir cette obligation de communiquer à une astreinte de 350 euros par jour de retard et par document à compter de la signification,

— condamner la société [2] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la société [2] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La société [2] n’est ni présente ni représentée.

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la communication de pièces

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

«  En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts."

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Il est enfin constant que les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont destinées qu’à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l’ancien et n’ont pas pour objet de contraindre ce dernier à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, peu important qu’il soit tenu de les conserver.

En l’espèce, il est démontré que par assemblée générale des copropriétaires en date du 25 juillet 2025, la société [1] a été désignée en qualité de syndic de l’ensemble immobilier précité, lequel est soumis au statut de la copropriété, et ce, en remplacement de la société [2].

Toutefois, il ne ressort ni des termes de l’assignation ni des pièces produites de la période pendant laquelle la société [2] a exercé lesdites fonctions de syndic, en sorte qu’il est seulement justifié que ladite société a exercé ces fonctions dans les 12 mois qui ont précédé l’assemblée générale ayant désigné le nouveau syndic de copropriété.

Il apparaît, en outre, que la société [2] a été mise en demeure notamment le 26 novembre 2025 de communiquer l’ensemble des pièces visées aux termes des dispositions rappelées issues de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cela étant posé, la société [2] ne sera tenue de communiquer que les pièces qui sont relatives à la période de son mandat dûment justifié, soit pour la période allant du 25 juillet 2024 au 25 juillet 2025, dès lors qu’elles entrent dans sa mission générale de syndic, notamment celles relatives à la comptabilité. En effet, il n’est pas démontré qu’il est en possession de toutes les pièces sollicitées avant l’exercice de sa mission de syndic de copropriété pour le compte du syndicat précité.

En conséquence, la société [2], qui a exercé les fonctions de syndic, sera condamnée à remettre les pièces dans les conditions fixées au dispositif de l’ordonnance, soit les seules qu’elle a dû établir dans le cadre de sa mission ou dont il est démontré qu’elle les a eues en sa possession. En effet, elle ne saurait être condamnée à fournir les pièces relatives aux dossiers de sinistre, de travaux ou afférents aux procédures judiciaires ou encore ceux conditionnés à l’existence non avérée de salarié, alors d’une part, que les premiers cités le sont en des termes généraux et les seconds sont purement hypothétiques.

Il s’ensuit que toute demande plus ample formée à ce titre sera rejetée, en ce qu’il n’est pas démontré que la société [2] est en leur possession ou encore en raison de l’imprécision des demandes de la société [1].

Sur l’astreinte

Afin d’assurer la bonne exécution de la présente décision, et au regard des lettres de mise en demeure infructueuses, les obligations de faire auxquelles la société [2] est présentement condamnée sera assortie d’une astreinte, et ce, laquelle sera fixée dans les termes du dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de dommages-intérêts

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la société [1], ès qualités, forme une demande de condamnation pour le compte du syndicat des copropriétaires en raison du préjudice subi par le retard dans la communication des pièces dont il est présentement ordonné en partie la communication.

Or, aux termes de l’acte introductif d’instance précité, la société [1] agit « en qualité de syndic en exercice » de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 1] et non en qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité.

Dans ces conditions, la société [1] ne saurait former des prétentions pour le compte du syndicat des copropriétaires, en sorte que sa demande de dommages-intérêts ne saurait prospérer.

Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société [2] sera condamnée aux dépens tels que définis aux termes des conditions de l’article 695 du code de procédure civile.

Toute demande plus ample formée à ce titre sera, en conséquence, rejetée.

Pour les mêmes motifs que ceux développés au titre de la demande de dommages-intérêts, la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour le compte du syndicat des coprorpiétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 1] ne saurait prospérer.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance mise à disposition par le greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société [2] à transmettre à la société [1], ès qualités de nouveau syndic du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 1] :

— le règlement de copropriété à jour,

— le registre des procès-verbaux des assemblées générales pour la période allant du 25 juillet 2024 au 25 juillet 2025,

— les notifications des procès-verbaux des assemblées générales pour la période allant du 25 juillet 2024 au 25 juillet 2025,

— les contrats d’entretien et de fournisseurs pour les exercices 2024 et 2025 et pour cette dernière année jusqu’au 25 juillet et pour cette même période, le carnet d’entretien de l’immeuble,

— les avis d’échéances, quittances et dossiers de sinistres pour les exercices 2024 et 2025 et pour cette dernière année jusqu’au 25 juillet 2025,

— les archives pour les exercices 2024 et 2025 et pour cette dernière année jusqu’au 25 juillet 2025,

— les procédures contentieuses et les litiges en cours pour les exercices 2024 et 2025 et pour cette dernière année jusqu’au 25 juillet 2025 ;

Disons que la remise de ces pièces devra intervenir dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 120 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ;

Disons que cette transmission de pièces devra être effectuée par tous moyens et au minimum dans un format téléchargeable et imprimable et sera accompagnée d’un bordereau récapitulatif en application des dispositions de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 ;

Condamnons la société [2] aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que l’ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Fait à [Localité 1] le 18 mai 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI