TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/07148

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ63N

N° MINUTE : 1

Assignation du :

12 Mai 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 23 Avril 2026

DEMANDERESSE

S.C SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Caroline BORIS, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0138

DEFENDERESSE

S.A.S [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître David HALLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0114

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 mai 2000, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD a donné à bail à la société [C] des locaux à usage commercial ayant pour destination l’activité de négociant en tissus, dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 4], pour une durée de neuf ans à compter du 1er avril 2000, moyennant un loyer initial de 423.000 francs (64.485,93 euros) par an, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier du 23 septembre 2009, la société [C] a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2009. En l’absence de réponse de la bailleresse, un nouveau bail a pris effet au 1er octobre 2009, aux mêmes clauses et conditions que le bail précédent.

Le bail s’est prolongé tacitement.

Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2021, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD a signifié à la société [C] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er juillet 2022, proposant la fixation du prix du bail renouvelé à la somme de 300.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par courrier du 10 février 2022, la société [C] a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022, mais s’est opposée à la fixation du loyer à la somme de 300.000 euros.

Après avoir notifié un mémoire préalable le 20 janvier 2023, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD a fait assigner la société [C] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte du 12 mai 2023.

Par jugement du 10 janvier 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a constaté, par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 16 décembre 2021 et de la réponse de la preneuse du 10 février 2022, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2022, et a ordonné une mesure d’expertise et désigné en qualité d’expert Monsieur [U] [V], avec mission essentiellement de rechercher la valeur locative des lieux loués.

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2022, à la somme de 272.600 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport notifié le 31 juillet 2025, la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, de :

« – Homologuer le rapport de Monsieur [U] [V] déposé le 19 février 2025.

— Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme annuelle en principal hors taxes de 272.600 € HT/an.

— Débouter la SASU [C] de l’ensemble de ses demandes fins ou conclusions contraires aux demandes ci-dessus.

— Condamner la SASU [C] à payer la somme de 6.000€ au profit de la SCI DES IMMEUBLE SCHAEFFER ERARD au titre de l’article 70 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

— Dire n’y avoir lieu à suspension de l’exécution provisoire ».

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que le loyer doit être fixé à la valeur locative, en présence d’un bail expiré d’une durée supérieure à douze années ;

— qu’il y a lieu de retenir une surface pondérée de 37,20 m²P pour les locaux en nature de boutique et des surfaces de 161 m² pour l’entresol et 373 m² pour le premier étage ;

— qu’il est incontestable que les locaux donnés à bail dépendent d’un bel immeuble ancien, avec confort moderne (ascenseur, chauffage collectif), exceptionnel tant par son emplacement que par le standing de l’immeuble, avec un emplacement très central et bien desservi, et une destination en parfaite adéquation avec l’activité environnante ;

— qu’en conséquence, conformément au rapport d’expertise judiciaire, il convient de retenir des valeurs locatives de 800 euros/m²P pour la boutique, 350 euros/m² pour l’entresol et 500 euros/m² pour le premier étage, soit une valeur locative totale de 272.600 euros par an.

Aux termes de son dernier mémoire en défense, notifié par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, la société [C] demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L.145-33, R.145-3 et R.145-6 du code de commerce, de :

« – Débouter la SCI DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Fixer, à compter du 1er juillet 2022, le montant du loyer du bail renouvelé pour une durée de neuf (9) années à la somme annuelle de 209 000,00 € hors taxes et hors charges, les autres clauses, stipulations et conditions du bail expiré demeurant applicables, sous réserve des dispositions d’ordre public issues notamment de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite « loi Pinel » et des éventuelles stipulations contraires légalement applicables ;

En tout état de cause :

— Condamner la SCI DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la SCI DES IMMEUBLES SCHAEFFER ERARD aux entiers dépens, et dire qu’ils seront recouvrés par la SELARL EVENSTEN AVOCATS dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

À l’appui de ses demandes, elle fait valoir :

— que le loyer doit être fixé à la valeur locative, en présence d’un bail expiré d’une durée supérieure à douze années ;

— que la pondération des surfaces doit tenir compte de leur usage réel, de leur accessibilité, de leur configuration et de leur utilité économique effective, de sorte qu’au vu de la très faible superficie utile, de l’absence d’accès direct depuis la rue, du linéaire de façade réduit, de la configuration biscornue de la partie arrière et de son affectation à des usages techniques et de stockage, il convient de retenir un coefficient de 1 pour la surface de boutique de 11,60 m², un coefficient de 0,40 pour la surface de réserve de 19,90 m², un coefficient de 0,30 pour la surface de réserve de 16,40 m² et un coefficient de 0,15 pour la surface de circulation de 1,10 m², soit une surface pondérée totale de 24,65 m²P pour le rez-de-chaussée ;

— que les références retenues par l’expert judiciaire relèvent, pour l’essentiel, d’un segment de marché distinct de celui auquel appartiennent les locaux loués ;

— qu’en effet, s’agissant du rez-de-chaussée, l’expert judiciaire retient à tort des références assimilables à des boutiques classiques bénéficiant d’un accès direct sur rue et d’une large visibilité commerciale, ce qui ne correspond pas aux locaux loués ;

— qu’il assimile l’entresol à des surfaces de réserve valorisées alors que celui-ci présente une accessibilité très dégradée, une absence de climatisation et une hauteur sous plafond limitée ;

— qu’il ne prend pas en compte les contraintes objectives affectant le premier étage, tenant notamment à l’accessibilité imparfaite, à l’absence de conformité aux normes d’accessibilité des personnes à mobilité réduite, à l’absence de climatisation et aux défauts thermiques ;

— qu’en conséquence il convient de retenir les valeurs locatives suivantes, estimées sur la base de l’expertise amiable de Mme [P] [X] : 600 euros/m²P pour le rez-de-chaussée, 280 euros/m² pour l’entresol et 400 euros/m² pour le premier étage, soit une valeur locative totale de 209.000 euros par an, hors taxes et charges.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 10 janvier 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er juillet 2022.

Le bail s’étant poursuivi par tacite prolongation pendant plus de douze ans, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative, en application des dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, pris en son avant-dernier alinéa.

En application de l’article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

Il résulte du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés [Adresse 2], à [Localité 5], dans le quartier du Sentier, au voisinage de la mairie d'[Localité 6] et de la [Adresse 4]. La rue des locaux est une voie secondaire, à circulation automobile en sens unique avec stationnement sur un côté de la chaussée, s’étendant sur environ 200 mètres de la [Adresse 5] à la [Adresse 6], où les commerces spécialisés dans l’équipement de la maison sont bien représentés. Les locaux sont desservis par la ligne 3 du métro, les stations « Bourse » et « Sentier » se trouvant à environ 300 mètres des lieux loués.

L’expert estime que ces éléments mettent en évidence la bonne adéquation entre la commercialité de l’emplacement et l’activité exercée de vente de tissus d’ameublement.

La SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD estime que le secteur, bien desservi par les stations de métro, est en parfaite adéquation avec le commerce autorisé, et cite la conclusion de l’expert qu’il ne remet donc pas en cause.

La société [C] considère que l’environnement immédiat présente en réalité de nombreuses limites, tenant à l’étroitesse, au sens unique et au caractère secondaire de la [Adresse 7], à la visibilité réduite des locaux, aux contraintes d’accès et de stationnement, ainsi qu’à une forte concurrence immédiate, le tout constituant un facteur local de commercialité défavorable.

Toutefois, il est observé que, dans son rapport, l’expert judiciaire a dûment tenu compte de la relative étroitesse de la [Adresse 7], de son sens unique de circulation automobile ainsi que des difficultés de stationnement et de livraison, estimant que ces éléments, qu’il cite expressément, sont sans incidence sur la valeur locative des lieux loués. En outre, il convient de noter que l’expert judiciaire a explicitement relevé la bonne représentation des commerces spécialisés dans l’équipement de la maison au sein de la [Adresse 7], et que la locataire n’apporte aucun élément démontrant que cette présence constituerait un facteur défavorable.

Les locaux loués dépendent, selon les constatations de l’expert, non contredit sur ce point par les parties, d’un bâtiment sur rue ancien, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de trois étages droits, d’un étage mansardé et d’un dernier sous combles. L’immeuble est d’une construction en maçonnerie à façade en pierre de taille, avec garde-corps en ferronnerie légèrement ouvragée et couverture en zinc.

Les locaux se composent de la façon suivante :

— au rez-de-chaussée : une boutique développant un linéaire de façade vitrée d’environ quatre mètres sur la [Adresse 7], comprenant deux piliers, à usage de showroom dans sa partie proche de la vitrine, uniquement accessible depuis la cour de l’immeuble par une porte double battant vitrée en partie haute, utilisée pour la livraison et l’enlèvement des marchandises, avec escalier encloisonné en bois large d’environ 0,80 mètre desservant l’entresol ;

— au sous-sol, accessible uniquement depuis les parties communes de l’immeuble, une cave non visitée, les parties n’ayant pas été en mesure de la localiser ;

— à l’entresol, accessible par porte palière blindée à simple battant et relié au 1er étage par un escalier métallique sans contremarche large d’environ 1,30 mètre et à la boutique par un escalier en bois large d’environ 0,80 mètre : un première pièce destinée au stockage des échantillons, éclairée sur la cour de l’immeuble par une fenêtre double battant à double vitrage, avec escalier en bois desservant la boutique ; des sanitaires dotés d’un vestibule avec lave-mains et chauffe-eau électrique et d’une cabine de w.-c. avec cuvette anglaise ; une deuxième pièce destinée au stockage des échantillons, éclairée sur la cour de l’immeuble par une fenêtre double battant à double vitrage ; une troisième pièce destinée au stockage des échantillons, largement ouverte sur la deuxième pièce, éclairée sur la [Adresse 7] par une large baie vitrée, avec escalier métallique sans contremarche desservant le 1er étage ; une quatrième pièce destinée au stockage des échantillons, éclairée sur la cour de l’immeuble par une fenêtre double battant à simple vitrage, avec porte palière sur les parties communes de l’immeuble et débarras attenant ; une cinquième et une sixième pièce toutes deux éclairées sur la cour de l’immeuble par une fenêtre double battant à double vitrage ;

— au premier étage sur entresol, accessible depuis les parties communes de l’immeuble et relié à l’entresol par un escalier métallique sans contremarche large d’environ 1,30 mètre : une petite entrée formant un sas, donnant accès par porte vitrée à ouverture automatisée à une première pièce dédiée à l’accueil de la clientèle, éclairée sur la [Adresse 7] par deux fenêtres double battant à simple vitrage ; une deuxième pièce à usage de showroom, éclairée sur la [Adresse 7] par deux fenêtres double battant à simple vitrage ; une troisième pièce à usage de showroom, éclairée sur courette par une fenêtre double battant à double vitrage ; une quatrième pièce à usage de showroom, éclairée sur la [Adresse 7] par deux fenêtres double battant à simple vitrage, avec débarras attenant non visité ; une cinquième pièce à usage de showroom, éclairée sur la [Adresse 7] par deux fenêtres double battant à simple vitrage, avec débarras attenant ; une sixième pièce à usage de showroom, éclairée sur la [Adresse 7] par deux fenêtres double battant à simple vitrage, avec escalier métallique sans contremarche desservant l’entresol ; une septième pièce à usage de dégagement et de showroom, éclairée sur la cour par une fenêtre double battant à simple vitrage, avec porte d’accès sur cage d’escalier secondaire équipée d’un ascenseur ; un vestibule éclairé sur la cour par une fenêtre double battant à simple vitrage, distribuant des sanitaires dotés d’un vestibule avec double vasque et de deux cabines de w.-c. avec cuvette anglaise et une huitième pièce à usage de showroom, éclairée sur la cour par trois fenêtres double battant à simple vitrage ; une neuvième pièce à usage de showroom, éclairée sur la cour par une fenêtre double battant à simple vitrage ; une dixième pièce à usage de showroom, éclairée sur la cour par une fenêtre double battant à simple vitrage, desservant une onzième pièce également à usage de showroom et éclairée sur la cour par une fenêtre double battant à simple vitrage ; accessible depuis la sixième pièce, un dégagement étroit avec porte palière sur les parties communes de l’immeuble et débarras ; une douzième pièce à usage de bureau, éclairée sur courette par une fenêtre barreaudée double battant à double vitrage et éclairée sur la cour par une fenêtre double battant à simple vitrage, avec compteurs électriques ; un second dégagement, distribuant deux bureaux à cloisonnement vitré, éclairés sur la cour par trois fenêtres double battant à simple vitrage, donnant accès à divers locaux sur cour hors assiette locative.

La description matérielle et de situation faite par Monsieur [V] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place.

Les parties s’accordent sur la surface totale des locaux, qui s’établit à 49 m² pour le rez-de-chaussée, 161 m² pour l’entresol et 373 m² pour le premier étage.

Elles s’accordent également pour ne pas appliquer de pondération aux surfaces de l’entresol et du premier étage, s’agissant d’un appartement commercial.

La surface pondérée du rez-de-chaussée a été retenue par l’expert judiciaire à 37,20 m²P, comme suit :

— Zone 1 de la boutique : 24 m² affectés d’un coefficient 1,00, soit 24 m²P ;

— Zone 2 de la boutique : 8 m² affectés d’un coefficient 0,80, soit 6,40 m²P ;

— Arrière-boutique : 17 m² affectés d’un coefficient 0,40, soit 6,80 m²P.

La bailleresse indique s’accorder avec les pondérations retenues par Monsieur [V].

La locataire critique expressément le découpage des surfaces retenu par l’expert et leur pondération, proposant les chiffrages suivants, se fondant sur le rapport d’expertise amiable qu’elle produit :

— Boutique : 11,60 m² affectés d’un coefficient 1,00, soit 11,60 m²P ;

— Réserve : 19,90 m² affectés d’un coefficient 0,40, soit 7,96 m²P ;

— Réserve : 16,40 m² affectés d’un coefficient 0,30, soit 4,92 m²P ;

— Circulation : 1,10 m² affecté d’un coefficient 0,15, soit 0,17 m²P.

S’agissant du découpage des différentes surfaces, la locataire justifie son choix de retenir une surface de boutique réduite, deux surfaces de réserves et une zone de circulation, au motif que la majorité de la partie arrière des locaux n’est pas affectée à la vente. Toutefois, il y a lieu de rappeler que, concernant l’affectation des locaux, les coefficients doivent prendre en compte les autorisations contractuelles et administratives, mais pas le choix des locataires. Or, s’il apparaît que la locataire a opté pour l’utilisation de la majorité de la partie arrière des locaux à des fins de stockage, ce choix d’exploitation ne découle ni du bail ni des plans versés aux débats.

En outre, si la locataire fait valoir que le rez-de-chaussée ne dispose d’aucun accès direct depuis la rue, présente un linéaire de façade extrêmement réduit et n’assure qu’une fonction de représentation marginale au regard de l’activité exploitée, ce qui exclurait l’application d’un coefficient de 1,00, force est de constater que son chiffrage retient bien un coefficient 1,00 pour la partie boutique, rendant sa critique inopérante.

En conséquence, au regard des pondérations proposées par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques jusqu’à 600 m² en centre-ville, applicable aux locaux considérés, il y a lieu de retenir les pondérations proposées par Monsieur [V].

Il sera donc retenu une surface pondérée de 37,20 m²p.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « NEGOCIANT EN TISSUS ».

La bailleresse estime cette destination en parfaite adéquation avec l’activité environnante.

La locataire ne forme pas d’observation sur ce point.

Il est constaté qu’aucun correctif de la valeur locative n’est sollicité de ce chef.

Sur les obligations respectives des parties

Il est stipulé au contrat de bail que tous embellissements et améliorations resteront, à l’expiration du bail, la propriété de la bailleresse, à moins qu’elle ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif à la charge exclusive de la preneuse.

La sous-location est interdite.

La cession du droit au bail est interdite à défaut d’accord préalable de la bailleresse.

Il est observé qu’aucun correctif de la valeur locative n’est proposé par l’expert judiciaire au titre d’une clause exorbitante, ni sollicité par les parties.

Sur les références de comparaison

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage en matière de boutique, l’expert a retenu les références suivantes :

—  5 fixations judiciaires, avec des valeurs de 400 à 750 euros/m²P pour des surfaces de 54,60 m²P à 223,92 m²P, des dates d’effet du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2020 et des activités de grossiste en tissus, équipement de magasin, boulangerie-pâtisserie, café-restaurant et tissus d’ameublement ;

—  3 renouvellements amiables, avec des valeurs de 681 à 954 euros/m²P pour des surfaces de 69 m²P à 102,80 m²P, des dates d’effet du 7 janvier 2013 au 1er avril 2017 et des activités de restauration rapide, grossiste en tissus et accessoires de mode ;

—  6 nouvelles locations, avec des valeurs de 863 à 1 474 euros/m²P pour des surfaces de 22,50 m²P à 185 m²P, des dates d’effet du 1er janvier 2015 au 1er avril 2022 et des activités de mangas japonais et produits dérivés, pâtisserie – salon de thé, sandwicherie, revêtements de sol – rideaux et tissus, restaurant et literie.

S’agissant des prix pratiqués dans le voisinage en matière d’appartements commerciaux, l’expert a retenu les références suivantes :

—  4 fixations judiciaires, avec des valeurs de 250 à 325 euros/m²P pour des surfaces de 60 m²P à 154,50 m²P, des dates d’effet du 1er janvier 2015 au 1er janvier 2018 et des activités de joaillerie, bureaux, tissus d’ameublement et expert-comptable ;

—  6 nouvelles locations, avec des valeurs de 358 à 550 euros/m²P pour des surfaces de 85 m²P à 366,46 m²P, des dates d’effet du 1er janvier 2017 au 1er février 2024 et des activités de conseil en communication, tapis sur mesure, showroom robes de mariées, conseil en informatique, joaillerie et formation esthétique.

Monsieur [V] a retenu une valeur locative brute de 800 euros/m²p pour la boutique en rez-de-chaussée, 350 euros/m² pour les locaux de stockage des échantillons de l’entresol et 500 euros/m² pour les salons d’exposition et bureaux au premier étage, au vu des éléments suivants :

— La situation géographique des locaux, dans le quartier du Sentier, dans une rue où les commerces spécialisés dans l’équipement de la maison sont bien représentés, à environ 300 mètres des stations de métro Bourse et Sentier ;

— Le bel aspect de l’immeuble, la desserte des étages par un escalier majestueux et un ascenseur situé à mi-palier, rendant les locaux inaccessibles aux clients à mobilité réduite, l’existence d’un chauffage central collectif au gaz ;

— La distribution rationnelle des locaux, qui disposent d’aménagements de qualité, bénéficient d’un éclairement général de très bon niveau et présentent pour les pièces du premier étage sur entresol d’importants volumes, le simple vitrage des fenêtres du showroom au premier étage sur entresol (à l’exception de deux pièces sur courette) dont certaines sont voilées, entraînant un dysfonctionnement de leur fermeture et de possibles infiltrations d’eau, l’absence de climatisation des locaux ;

— Les clauses et conditions locatives, ordinaires et de droit commun ;

— L’activité de vente de tissus d’ameublement exercée ;

— L’état du marché des loyers résultant de fixations amiables et judiciaires, la valeur locative statutaire devant être appréciée en juillet 2022 dans le respect des dispositions de l’article R.145-7 du code de commerce.

Il est constaté que la bailleresse adopte les valeurs locatives proposées par Monsieur [V].

Pour sa part, la locataire estime ces valeurs trop élevées.

En ce qui concerne la valeur du rez-de-chaussée, la locataire se prévaut de l’absence d’accès direct sur rue et d’une faible visibilité commerciale, critiquant en particulier la comparaison avec la référence « [Y] [G] » retenue par l’expert, qui bénéficierait d’un linéaire quatre fois supérieur aux locaux expertisés.

Toutefois, sur la question de la visibilité, il ressort des photographies insérées aux pages 13 et 14 du rapport d’expertise que le retrait de l’alignement sur rue invoqué par la locataire est minime et n’apparaît pas significatif. En outre, la différence de linéaire alléguée avec la référence de fixation judiciaire « [Y] [G] » du [Adresse 8] demeure faible, dès lors que le linéaire de cette boutique n’est que de 6,70 mètres, dont seulement 4 mètres vitrés, ce qui correspond à la longueur de la vitrine de la société [C]. Sur ce point, il est précisé que les photographies des locaux « [Y] [G] » contenues dans le mémoire de la société [C] correspondent non seulement aux locaux du [Adresse 8], ayant fait l’objet de la fixation judiciaire retenue comme élément de comparaison, mais aussi à ceux du [Adresse 9], qui n’ont pas été pris en compte par la décision de fixation judiciaire.

Sur l’accès aux locaux, l’expert indique que le fait qu’un locataire fasse le choix de ne pas permettre l’accès de la clientèle à sa boutique est, à son avis, sans incidence sur la valeur locative. Néanmoins, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local, qui contribuent à la détermination de la valeur locative conformément à l’article L.145-33 du même code, s’apprécient notamment en considération de la commodité de son accès pour le public.

Or, s’il est vrai que le choix de ne pas permettre l’accès de la clientèle à la boutique procède d’un choix de la société locataire, tel n’est pas le cas de l’absence d’accès sur rue, qui ne résulte pas de la volonté de la preneuse mais de la configuration même des locaux délivrés par la SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD dès le bail initial du 2 mai 2000, ce qui ressort clairement des plans versés aux débats, qui font état d’une vitrine sur rue d’un seul tenant, sans porte d’entrée. En conséquence, dès lors que l’expert n’a pas tenu compte de l’absence d’accès sur rue, la valeur unitaire de 800 euros/m²P qu’il propose se révèle excessive, et il convient de retenir pour le rez-de-chaussée une valeur unitaire de 700 euros/m²P.

Pour critiquer l’appréciation de l’expert s’agissant de la valeur locative de l’entresol, la preneuse invoque en substance une absence de climatisation, une accessibilité très dégradée et une hauteur sous plafond limitée.

Néanmoins, l’expert a explicitement tenu compte de l’absence de climatisation dans ses estimations, ce qui ressort notamment des pages 40 et 51 de son rapport. Il a en outre dûment pris en compte l’absence d’accessibilité des locaux aux personnes à mobilité réduite, ce qui résulte également des pages 40 et 51 de son rapport. L’expert a par ailleurs relevé la faible hauteur sous plafond de 2,25 mètres, comme en attestent les pages 38 et 42 du rapport d’expertise, étant observé sur ce point que si une faible hauteur sous plafond peut affecter le confort d’usage des locaux, comme le soutient à juste titre la société locataire, l’incidence de cet élément sur la détermination de la valeur locative unitaire reste limitée s’agissant des espaces de stockage et non des salons d’exposition.

Il convient donc de retenir la valeur unitaire de 350 euros/m²P proposée par l’expert judiciaire, qui s’appuie essentiellement sur une référence d’une valeur unitaire de 358 euros/m²P située dans le même immeuble, laquelle apparaît particulièrement pertinente.

Enfin, s’agissant de la valeur du premier étage, la société [C] allègue une accessibilité imparfaite, l’absence de conformité aux normes d’accessibilité des personnes à mobilité réduite, l’absence de climatisation et des défauts thermiques.

Toutefois, de la même manière que pour l’entresol, il y a lieu de rappeler que l’expert judiciaire a explicitement pris en considération l’imperfection de l’accessibilité des locaux et l’absence de climatisation, ce qui résulte de sa longue et précise description des locaux en début de rapport, de ses photographies et de ses observations de synthèse en pages 40 et 51. Au titre des défauts thermiques, il a également répertorié toutes les fenêtres à simple vitrage présentes au sein des locaux et a même noté que certaines étaient voilées, entraînant un dysfonctionnement de leur fermeture et de possibles infiltrations d’eau.

Ainsi, la critique de la société [C] se révèle dépourvue de fondement et il y a lieu de retenir la valeur unitaire de 500 euros/m² calculée par l’expert.

En l’espèce, au regard de toutes les observations qui précèdent et des valeurs unitaires retenues pour chaque étage, il convient de fixer la valeur locative totale à la somme de :

(700 euros x 37,20) + (350 euros x 161) + (500 euros x 373)

= 268.890 euros par an, hors taxes et charges.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, avec distraction au profit de la SELARL EVENSTEN AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme de 268.890 euros par an, hors taxes et charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7],

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de la S.E.L.A.R.L EVENSTEN AVOCATS,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1], le 23 avril 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES