TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/01264

N° Portalis 352J-W-B7H-CY32D

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 09 Avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [J] [S] épouse [D]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0422

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société LEHMANN IMMOBILIER, SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0103

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Diane FARIN, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/01264 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY32D

DÉBATS

A l’audience du 22 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige

Madame [C] [S] épouse [D] est propriétaire d’un appartement (lot n° 21) situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce lot n’étant pas rattaché au réseau d’assainissement commun de l’immeuble, elle a souhaité y installer des toilettes, un lavabo et une douche et a, dans cet objectif, sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

C’est ainsi que, lors de l’assemblée générale du 11 mars 2021, les copropriétaires ont adopté la résolution n° 19 autorisant la propriétaire du lot n° 21 à avoir un accès exclusif aux WC communs de l’étage et à effectuer, à ses frais, les travaux de raccordement et d’évacuation des eaux sollicités avec le passage d’un tuyau de 50 mm dans le sol des parties communes.

Indiquant que la taille de 50 mm pour le tuyau ne permettait pas d’évacuer les eaux vannes (et donc d’installer des toilettes), Madame [D] a de nouveau sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires afin de procéder à la pose d’une canalisation de 80 mm dans les parties communes.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2022, les copropriétaires ont rejeté sa demande, selon résolutions n° 26 et 27.

Lors de la même assemblée générale des copropriétaires, Madame [D] a également demandé l’autorisation de créer un lot n° 73 correspondant aux combles de l’immeuble situés au-dessus de son logement et de procéder au rachat de ces combles d’une surface de 9,5 m² au prix de 4.000 € (résolutions n° 28 à 30). Ces résolutions ont également été rejetées par les copropriétaires.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2023, Madame [C] [S] épouse [D] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] afin de solliciter, principalement, la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2022 en son entier et, subsidiairement, la nullité des résolutions n° 26 à 30 de cette assemblée générale ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à installer un nouvelle canalisation dans les parties communes au 4ème étage reliée à son appartement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Madame [C] [S] épouse [D] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967,

Vu l’arrêté du 2 juillet 2020,

Vu les articles 16-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats,

Recevoir Madame [D] recevable et bien fondée en ses demandes,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, de l’ensemble de ses demandes,

A titre principal,

Prononcer la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, du 28 novembre 2022,

A titre subsidiaire,

Prononcer la nullité des résolutions n° 26 à 30 rejetées lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, qui s’est tenue le 28 novembre 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, à procéder à la pose d’une nouvelle canalisation dans les parties communes au 4ème étage reliée à l’appartement de Madame [D] afin que celle-ci bénéficie d’un accès à l’eau dans son appartement pour y installer des toilettes, un lavabo et une douche,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, à prendre en charge à ses frais exclusifs la pose de la nouvelle canalisation dans les parties communes au 4ème étage,

En tout état de cause,

Dispenser Madame [D] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera à répartir entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER à régler la somme de 10.000 euros au regard du préjudice moral subi par Madame [D],

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, à verser aux demandeurs la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son syndic la société LEHMANN-IMMOBILIER, aux entiers dépens sur le fondement de l’article du 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] demande au tribunal de :

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les présentes conclusions, les motifs exposés et les pièces versées aux débats,

Débouter Madame [S] épouse [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Madame [S] épouse [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 22 janvier 2025, a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

Motifs de la décision :

I – Sur la demande d’annulation, en son entier, de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022 formée par Madame [D]

Madame [D] sollicite l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 novembre 2022 sur le fondement de l’article 17, alinéa 1er, du décret du 17 mars 1967, en faisant valoir en substance que :

— la résolution n° 1 porte sur la désignation du président de séance ; Madame [N] et Madame [U] ont voté par correspondance via le formulaire de vote inséré dans la convocation à l’assemblée alors qu’aucun nom n’a été inscrit sur la convocation s’agissant de l’élection du président de séance, de sorte que ces copropriétaires ayant voté par correspondance n’ont pu valablement voter pour un président de séance,

— il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse que Monsieur [G] a été élu président de séance,

— il existe donc une discordance entre la question figurant à l’ordre du jour et la décision prise qui entraîne une nullité de cette délibération ; dès lors, cette nullité entraine l’absence de désignation de présidence de séance qui provoque en conséquence la nullité de l’assemblée générale en son entier.

Par ailleurs, elle indique, sur le fondement des articles 17-1-A, et 9 bis de la loi du 10 juillet 1965 et de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote, que :

— il est nécessaire d’imposer une date limite de réception des formulaires adressés par les copropriétaires ; or, le syndic de copropriété, la société LEHMANN IMMOBILIER, n’a indiqué aucune date limite de réception des formulaires de vote adressés par les copropriétaires de sorte que le formulaire n’est donc pas conforme à l’arrêté du 2 juillet 2020,

— il manque également au formulaire de vote plusieurs éléments : la mention de formulaire de vote par correspondance, l’en-tête de chaque page, le nombre de pages, la mention « si plusieurs pages de vote, parapher les pages intermédiaires et signer la dernière page », la mention « tournez svp », etc.,

— cette absence de mentions entraîne l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires dans son entier.

Le syndicat des copropriétaires répond que :

— dans la mesure où l’élection du président de l’assemblée constitue une formalité substantielle, il n’était pas nécessaire, en raison de son caractère obligatoire, que cette résolution soit portée à l’ordre du jour ; a fortiori il n’était pas nécessaire qu’un nom soit mentionné à l’ordre du jour de sorte que cela n’entraîne la nullité ni de la résolution litigieuse ni de l’assemblée générale des copropriétaires dans son ensemble,

— par ailleurs, le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2022 précise bien les conditions de vote de la résolution n° 1 et que le président a été élu à l’unanimité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance,

— enfin, le formulaire de vote envoyé aux copropriétaires pour l’assemblée générale litigieuse est bien conforme à celui fixé par l’arrêté du 2 juillet 2020.

***

L’article 125, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que « le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée ». En application de ce texte, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Selon l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Il est constant qu’en application de ces dispositions, un copropriétaire ne peut demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier dès lors qu’il a voté en faveur de certaines des décisions prises au cours de cette assemblée, à défaut d’avoir la qualité de copropriétaire opposant requise par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour exercer son recours (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312 ; Civ. 3ème, 24 mars 2015, n° 13-28.799 ; Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.382), même en cas d’inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

Le copropriétaire opposant est celui qui a voté en faveur d’une résolution refusée ou, inversement, contre une résolution adoptée par l’assemblée générale. Ainsi, ne possède pas la qualité d’opposant le copropriétaire ayant voté contre une décision rejetée.

Enfin, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit (article 42), le juge peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenue d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée (Civ. 3ème, 9 février 2017, n° 15-26.908).

En l’espèce, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 novembre 2022 permet d’établir que Madame [D] a voté en faveur des résolutions n° 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 31 et 32 qui ont été adoptées lors de cette assemblée.

Dès lors, la demanderesse ne peut demander l’annulation de ladite assemblée générale, pour défaut de qualité à agir.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer cette demande irrecevable.

II – Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions n° 26 à 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022 et de réalisation des travaux par le syndicat des copropriétaires, formées par Madame [D]

Madame [D] fonde ses demandes sur un abus de majorité en exposant que :

— s’agissant de la nullité des résolutions n° 26 et 27 et de la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de raccordement à ses frais, le syndicat des copropriétaires a procédé à l’enlèvement d’une canalisation dans l’immeuble sans en effectuer le remplacement ; ainsi, postérieurement à l’acquisition de son lot, elle s’est aperçue qu’il n’y avait plus d’eau dans son logement alors qu’il était pourvu d’eau et raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques, ce qu’indique l’acte d’adjudication de l’appartement du 30 août 2019,

— le syndicat des copropriétaires a procédé à l’enlèvement de la canalisation située au 4ème étage, reliée au logement de Madame [D], et n’a pas procédé au remplacement de la canalisation, alors qu’elle y était tenue en application de l’article 14, alinéas 5 et 18, et de l’article 18, I, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965,

— le syndicat des copropriétaires tente de se dégager de sa responsabilité en accusant Madame [L], une copropriétaire, d’avoir supprimé l’accès à l’eau du lot de Madame [D] ; il reconnait cependant que le lot n° 21 était raccordé au réseau d’évacuation des eaux usées,

— le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi le projet de raccordement au réseau d’assainissement proposé présenterait un risque pour la structure de l’immeuble, alors que le projet technique présenté lors de l’assemblée générale des copropriétaires était très détaillé permettant aux copropriétaires de prendre leur décision en parfaite connaissance de cause et que les travaux envisagés ne remettaient pas en cause la structure de l’immeuble selon les documents techniques transmis,

— par ailleurs, les toilettes, parties communes, sont très vétustes et très éloignées du lot n° 21 ; elle n’a donc aucun accès à l’eau dans son appartement,

— s’agissant de la nullité des résolutions n° 28, 29 et 30, la plupart des copropriétaires du 4ème étage a acquis les combles situés au-dessus de leurs lots,

— par ailleurs, elle a communiqué un modificatif d’état descriptif de division, les plans de modificatif d’état descriptif de division et trois avis de valeur de montants allant de 1.000 € à 6.700 € ; elle a proposé la somme de 4.000 €, soit le prix juste du marché correspondant à la moyenne des trois avis, puis la somme de 7.000 €, qui ont été toutes les deux refusées par les copropriétaires, alors que certains copropriétaires ont acquis les combles au-dessus de leurs lots à un prix inférieur,

— par ailleurs, il y a eu une absence de second vote prévu aux articles 25-1 et 26-1 de la loi du 10 juillet 1965, sur ces résolutions et alors qu’elles ont chacun recueilli un tiers des voix de tous les copropriétaires ; en guise de second vote, le syndic a repris le formulaire unique des intentions de vote adressé aux copropriétaires ainsi que les votes obtenus lors du premier tour, et a tenu compte des suffrages exprimés pour le premier vote ; or, il n’était pas fait mention dans le formulaire des intentions de vote de l’éventualité pour chaque résolution de faire l’objet de la passerelle prévue aux articles 25-1 et 26-1,

— ainsi, en procédant à un second scrutin fondé sur les intentions de vote du premier, sans qu’il soit donné la possibilité aux copropriétaires de connaître les résultats du premier, le syndic n’a pas fait procéder à un second vote mais a repris les votes du premier, privant ainsi les copropriétaires de leur droit d’évoluer dans leur réflexion, de changer leur vote sur ces résolutions entre les deux tours et, partant, d’exprimer librement leur intention de vote à l’occasion d’un nouveau scrutin.

Le syndicat des copropriétaires répond, s’agissant des résolutions n° 26 et 27, que :

— il ressort du cahier des charges en date du 30 août 2019 que « l’immeuble », et non le bien mis en vente, est raccordé au réseau d’évacuation des eaux usées ; de plus, ce cahier des charges est un document contractuel qui n’engage pas le syndicat des copropriétaires ; la demanderesse ne peut se fonder sur ce document pour soutenir comme elle le fait que son lot était raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques,

— en tout état de cause, la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’un raccordement antérieur à son acquisition de son lot au réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques,

— en réalité, le lot n° 21 bénéficiait d’un raccordement privatif au tuyau d’évacuation du lot n° 20, voisin, propriété de Madame [T], qui a supprimé ce raccordement,

— le lot n° 21 n’a donc jamais été raccordé au réseau d’assainissement collectif,

— en outre, Madame [D] a sollicité en 2021, deux après son acquisition, le raccordement de son lot sur la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble ; son second projet, quant à l’installation d’un tuyau de 80 mm au lieu d’un tuyau 50 mm, présente de nombreux risques pour la structure de l’immeuble et a reçu un avis défavorable de la part de Monsieur [H], architecte de l’immeuble, le 24 novembre 2022, confirmé le 24 mai 2023,

— Madame [D] ne produit aucun document ou pièce de « sociétés intervenues » ayant assuré de l’absence d’atteinte à la structure de l’immeuble comme elle le prétend,

— le projet présenté à l’assemblée du 28 novembre 2022 est incohérent avec la disposition des lieux,

— dès lors, Madame [D] ne démontre pas une intention de nuire à son encontre du syndicat des copropriétaires, étant rappelé que ce dernier avait approuvé son premier projet lors de l’assemblée générale du 11 mars 2021 lui accordant une autorisation pour la pose d’un tuyau de 50 mm.

Concernant les résolutions n° 28 à 30, le syndicat des copropriétaires répond que :

— le nombre total de copropriétaires au sein de l’immeuble est de quinze et le nombre total de tantièmes est de 1039 ; une résolution doit atteindre 692 pour obtenir les deux tiers des voix et 346 pour un tiers et elle doit être approuvée par au moins 7,5 copropriétaires pour obtenir une majorité,

— or, au cours de l’assemblée générale litigieuse, les copropriétaires présents et représentés étaient 13 et le nombre de tantièmes était de 980,

— les résolutions n° 28 et 29 portant sur l’achat des combles par Madame [D] ont été rejetées, sans obtenir les deux tiers des voix requises ; elles ont toutes les deux fait l’objet d’un second vote à la majorité absolue ; ni l’une ni l’autre n’ont obtenu la majorité des voix des copropriétaires et ont été rejetées ; ces résolutions ont donc bien été soumises à l’assemblée générale conformément aux règles de majorité applicable et sont donc valides,

— la résolution n° 30 a été votée à la majorité absolue, non atteinte, et fait l’objet d’un second vote à la majorité simple, qui n’a pas non plus été atteinte ; cette résolution a donc été soumise aux règles de majorité applicables,

— la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un abus de majorité.

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable :

— dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322 ; 17 décembre 2014, n° 13-25.134),

— ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires (en ce sens, Civ. 3ème, 11 décembre 2006, n° 05-10.924), en favorisant les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (en ce sens Civ. 3ème, 9 juin 2016, n° 15-17.529),

— ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (en ce sens : Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28.146 ; 8 avril 2014, n° 13-11.983, etc.).

Les tribunaux ne peuvent, dans le cadre du contrôle des abus de majorité, se livrer à un véritable contrôle d’opportunité des décisions prises par les copropriétaires en substituant son appréciation à celle de l’assemblée générale (Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

En l’espèce,

1.1 Les résolutions n° 26 et 27 contestées sont rédigées comme suit aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2022 :

« Résolution n° 26

Autorisation à donner au copropriétaire du lot numéro 21 de procéder à ses frais exclusifs aux travaux de raccordement et évacuation du lot numéro 21 ; eaux vannes (tubage au sol dans les communs) suivant les plans et annexes fournis joints

L’ensemble des copropriétaires autorise le propriétaire du lot numéro 21 à procéder à ses frais exclusifs aux travaux de raccordement et évacuation du lot numéro 21 suivant les plans et annexe fournis joints.

Le syndicat des copropriétaires valide le système d’évacuation des eaux vannes (tubage au sol dans les communs).

Le copropriétaire devra fournir en amont de la réalisation des travaux des attestations d’assurance de l’entreprise intervenante.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra être tenu responsable d’éventuels dommage durant la réalisation des travaux ou consécutif au chantier.

Pour 8 tantièmes (1 copropriétaire a voté pour)

Contre 862 tantièmes (10 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 110 tantièmes (2 copropriétaires se sont abstenus)

Cette résolution est rejetée à la majorité absolue (art. 25) ».

« Résolution n° 27

Autorisation à donner au copropriétaire du lot numéro 21 de procéder à ses frais exclusifs aux travaux de raccordement et évacuation des eaux usées (tubage en hauteur sur murs des communs) du lot numéro 21 suivant les plans et annexes fournis joints

L’ensemble des copropriétaires autorise le propriétaire du lot numéro 21 à procéder à ses frais exclusifs aux travaux de raccordement et évacuation du lot numéro 21 suivant les plans et annexe fournis joints.

Le syndicat des copropriétaires valide le système d’évacuation des eaux usées (tubage en hauteur sur murs des communs).

Le copropriétaire devra fournir en amont de la réalisation des travaux des attestations d’assurance de l’entreprise intervenante.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra être tenu responsable d’éventuels dommage durant la réalisation des travaux ou consécutif au chantier.

Pour 8 tantièmes (1 copropriétaire a voté pour)

Contre 862 tantièmes (10 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 110 tantièmes (2 copropriétaires se sont abstenus)

Cette résolution est rejetée à la majorité absolue (art. 25) ».

En premier lieu, s’agissant des affirmations de la demanderesse, selon lesquelles son logement était antérieurement raccordé au réseau d’assainissement collectif des eaux usées et le syndicat des copropriétaires aurait supprimé sans le remplacer la canalisation du 4ème étage desservant son lot, la preuve de telles affirmations n’est pas rapportée par Madame [D].

En effet, elle se fonde sur l’acte de mise en adjudication de l’appartement en date du 20 août 2019 (pièce n° 4 en demande) ainsi que sur un courrier en date du 7 avril 2019 qui y serait annexé mais qui n’est pas produit au débat.

Or, il ressort de cet acte que le logement n’est d’une part pas équipé de « water-closet de type broyeur / sanibroyeur » (page 29). D’autre part, l’acte mentionne aux termes d’une clause intitulée « Diagnostics environnementaux – Assainissement » que : « le vendeur déclare que l’immeuble est raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1 du code de la santé publique. Une lettre délivrée le 7 avril 2019, dont l’original est annexé, constate ce raccordement ». Aux termes de cette clause, c’est l’immeuble et non le lot de la demanderesse qui bénéficie d’un tel raccordement.

Madame [D] ne produit aucun autre élément permettant de démontrer que son logement était antérieurement raccordé au réseau collectif de l’immeuble.

Ce moyen n’est donc pas pertinent pour démontrer l’abus de majorité allégué.

En second lieu, l’assemblée générale des copropriétaires du 11 mars 2021 avait, aux termes d’une résolution n° 19, autorisé la demanderesse à procéder aux travaux de raccordement et évacuation des eaux usées.

Il ressort de la lecture du procès-verbal de cette assemblée générale que :

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/01264 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY32D

— il avait été soumis aux votes des copropriétaires trois propositions de réalisation de ces travaux,

— Monsieur [H], l’architecte mandaté par l’immeuble et présent lors de cette assemblée générale des copropriétaires, avait indiqué ne pas avoir de remarque particulière sur celles-ci et avait notamment précisé que :

* « un sondage devra être réalisé dans le plancher, afin de connaître le sens de portée des solives et valider cette hypothèse »,

* « pour évacuer les eaux usées une pente de 1 cm par mètre suffit. En revanche pour des eaux vannes WC) la norme est de 2 cm par mètre ».

L’assemblée générale avait alors autorisé les travaux de raccordement et d’évacuation selon la solution n° 2 modifiée : « cette solution est en attente d’un sondage dans le plancher pour connaître le sens de portée des solives qui valide la possibilité de faire passer une canalisation de 50 mm dans le sol avec une pente de 1 cm par mètre du dégagement avec raccordement sur la colonne d’évacuation des eaux usées ».

Il ressort de ces éléments que Madame [D] a été autorisée à procéder à des travaux de raccordement et évacuation des eaux usées avec la mise en place d’une canalisation de 50 mm et le respect d’une pente de 1 cm par mètre du dégagement avec raccordement sur la colonne d’évacuation des eaux usées.

Il sera relevé que le dossier technique présenté à cette assemblée générale par la demanderesse ainsi que le détail des trois propositions soumises au vote des copropriétaires n’est pas produit au débat.

Madame [D] indique aux termes de ses dernières écritures que : « il s’avère qu’une canalisation de cette taille ne permettait pas d’évacuer les eaux vannes et donc d’installer dans l’appartement de Madame [D] des toilettes ».

Cependant, l’autorisation donnée portait sur l’évacuation des eaux usées et la demanderesse ne produit aucun élément technique venant étayer son affirmation selon laquelle une canalisation de 50 mm serait insuffisante à évacuer les eaux vannes.

En outre, il ressort de la convocation à l’assemblée générale litigieuse que Madame [D] a fourni des documents techniques et divers plans, annexés à ladite convocation. Toutefois, ces documents ne présentent ni en-tête ni explication sur le projet présenté. La demanderesse produit cependant aux débats :

— un rapport d’un bureau d’étude confirmant la faisabilité de l’installation d’un tuyau de 80 mm établi par le Cabinet PYRAMID-EC comprenant de nombreux calculs, photos et plans ; ce rapport ne précise toutefois pas si le projet est réalisable avec un tuyau de 50 mm,

— un rapport de la Société JH ARCHITECTURE comprenant notamment plusieurs plans,

— des plans de la situation intermédiaire et nouvelle, un plan de l’immeuble avec descriptif des travaux et un plan de plomberie avec raccord de la colonne d’évacuation au logement.

L’ensemble de ces pièces, dont il n’est pas démontré que certaines aient été jointes à la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires et portées à la connaissance des copropriétaires, a donné lieu à une analyse de l’architecte de l’immeuble (pièces n° 8 et 9 produites en défense).

Décision du 09 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/01264 – N° Portalis 352J-W-B7H-CY32D

Ainsi, Monsieur [H] indique par courriel du 24 novembre 2022 que « le projet énonce les points suivants :

* les eaux vannes seront évacuées dans le sol du couloir, je me permets de rappeler que la note de calcul (PYRAMID-EC du 2 février 2022) valide une entaille de 50 mm de haut et de 60 mm de large, ces dimensions ne permettent pas le passage d’un tuyau du diamètre annoncé (80 mm).

* les eaux usées seront évacuées par une pompe de relevage, cet aménagement est interdit par le règlement sanitaire (article n° 47).

* concernant le tuyau d’évacuation des eaux vannes, je crains que l’espace résiduel ne soit pas suffisant, pour permettre le passage du tuyau, la prise en compte de la pente, les 3 cm de chape entre le tuyau et l’épaisseur de la tomette ».

En outre, aux termes d’une note du 24 mai 2023, Monsieur [H] indique qu’un nouveau projet lui a été soumis dans lequel il apparaît que les évacuations des eaux usées et eaux vannes ont été dissociées. Il ressort de cette note qu’il y aurait alors la mise en place de deux tuyaux le premier pour les eaux usées de 40 mm (l’architecte indiquant qu’il faut plutôt prévoir 50 mm) et le second pour les eaux vannes de 80 mm. Toutefois l’encoche prévue semble insuffisante au passage de ces deux tuyaux. L’architecte relève par ailleurs que des points sont à préciser ou à réaliser comme :

— le fait de veiller à la pente nécessaire pour permettre un libre écoulement des eaux,

— réaliser un constat sur la chute existante afin de déterminer « le mode de raccordement, sa section et sa conformité avec la présence d’un évente de chute en couverture ».

Aucune réponse n’est pas apportée sur ces points par la demanderesse.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [D] bénéficiait d’une autorisation pour des travaux d’évacuation des eaux usées. Elle a soumis à l’assemblée générale des copropriétaires un nouveau projet sans démontrer ou expliquer en quoi le premier projet n’était pas réalisable.

Elle a par ailleurs fourni un dossier technique qui manquait de précision et qui ne répondait pas aux objections présentées au projet par l’architecte de l’immeuble.

Enfin, il sera relevé que Madame [D] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le refus de la résolution litigeuse aurait eu pour seul et unique but de favoriser les copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires, ni même que ce refus caractériserait une rupture d’égalité entre copropriétaires placés dans une situation identique.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve d’une intention de nuire des copropriétaires à son égard.

En conséquence, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un abus de majorité et sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 26 et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022.

Sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de réaliser les travaux de raccordement à ses frais exclusifs sera également rejetée.

1.2 Les résolutions n° 28, 29 et 30 contestées sont rédigées comme suit aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 novembre 2022 :

« Résolution n° 28

A la demande du propriétaire du lot numéro 21, proposition d’achat des parties communes correspondant à la superficie des combles se trouvant au-dessus de leur lot numéro et appartenant au syndicat des copropriétaire

Les copropriétaires décident de céder aux propriétaires du lot 21 la superficie des combles se trouvant au-dessus de leur lot pour un montant de 7.000 euros et donne tout pouvoir au syndic pour agir et représenter le syndicat des copropriétaires et signer tout acte dans le cadre de la cession du lot nouvellement créée appartenant à la copropriété.

Il sera donc créé un nouveau lot et le modificatif du règlement de copropriété comprendra la création du lot modifiant la répartition des charges ainsi qu’il en résulte des tableaux et travaux établis par le géomètre expert et qui sont joints en annexe.

Tous les frais à définir seront à la charge de l’acquéreur l’acte définitif devant être signé au plus tard le 30 septembre 2023.

Pour 353 tantièmes (5 copropriétaires ont voté pour)

Contre 598 tantièmes (7 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 29 tantièmes (1 copropriétaire s’est abstenu).

Résolution n° 28 – Second vote

[…]

Pour 353 tantièmes (5 copropriétaires ont voté pour)

Contre 598 tantièmes (7 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 29 tantièmes (1 copropriétaire s’est abstenu) ».

« Résolution n° 29

Accord du syndicat des copropriétaires sur le modificatif de l’état descriptif de division et la nouvelle répartition des tantièmes et des charges qui en résultent visant à la création du lot numéro 73 selon l’acte établi par le géomètre expert joint

L’ensemble des copropriétaires approuve le modificatif de l’état descriptif de division visant à la création du lot numéro 73 selon l’acte établi par le géomètre joint en annexe.

Tout pouvoir est donné au syndic à l’effet de faire enregistrer cette résolution au bureau des hypothèques. Tous les frais afférents à ce dossier sont à la charge exclusive du propriétaire du lot nouvellement créé.

Pour 501 tantièmes (6 copropriétaires ont voté pour)

Contre 418 tantièmes (5 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 61 tantièmes (2 copropriétaires se sont abstenus).

Résolution n° 29 – Second vote

[…]

Pour 501 tantièmes (6 copropriétaires ont voté pour)

Contre 418 tantièmes (5 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 61 tantièmes (2 copropriétaires se sont abstenus) ».

« Résolution n° 30

Autorisation à donner au copropriétaire du lot numéro 21 de procéder à ses frais exclusifs aux travaux de modification des soliveaux dans le lot 73 (ancien comble) suivant les plans et annexe fournis joints.

L’ensemble des copropriétaires autorise le propriétaire du lot numéro 21 de procéder à ses frais exclusifs aux travaux de modification des soliveaux dans le lot 73 (ancien comble) suivant les plans et annexes fournis joints.

Le copropriétaire devra fournir en amont de la réalisation des travaux les attestations d’assurance de l’entreprise intervenante.

Le syndicat des copropriétaires ne pourra être tenu responsable d’éventuels dommages durant la réalisation des travaux ou consécutif au chantier

Pour 353 tantièmes (5 copropriétaires ont voté pour)

Contre 566 tantièmes (6 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 61 tantièmes (2 copropriétaires se sont abstenus).

Résolution n° 30 – Second vote

[…]

Pour 353 tantièmes (5 copropriétaires ont voté pour)

Contre 566 tantièmes (6 copropriétaires ont voté contre)

Abstenu 61 tantièmes (2 copropriétaires se sont abstenus) ».

Madame [D] reproche à l’assemblée générale d’avoir procédé au second vote de ces trois résolutions en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 en reprenant le formulaire de vote par correspondance unique ainsi que les votes obtenus lors du premier tour ce qui a abouti aux mêmes résultats.

Il ressort en effet de la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires litigieuse que le second vote des trois résolutions recueille les mêmes voix que le premier vote. Dès lors, il semble logique d’en conclure qu’il a été tenu compte des votes par correspondance.

Par ailleurs, il ressort du formulaire de vote par correspondance produit en pièce 5 en défense qu’il était bien prévu une case pour voter « en cas de second vote application de l’article 25-1 » concernant les résolutions litigieuses de sorte que les copropriétaires absents ayant voté par correspondance ont pu exprimer leur avis sur un second vote.

Il n’est donc pas démontré l’absence de second vote comme le soutient la demanderesse.

En outre, Madame [D] reproche à l’assemblée générale des copropriétaires d’avoir refusé ses deux offres à 4.000 € puis à 7.000 € pour l’achat des combles situés au-dessus de son lot alors que « certains copropriétaires ont d’ailleurs acquis les combles au-dessus de leur appartement à un prix inférieur à 7.000 € » selon ses dernières conclusions (page 22).

Or, il sera relevé que la demanderesse ne produit aucun élément permettant de démontrer que d’autres copropriétaires ont fait l’acquisition des combles situées au-dessus de leur logement ni même de justifier du prix de l’acquisition de celles-ci. Ainsi, elle ne rapporte pas la preuve que le refus de l’assemblée générale des copropriétaires qui lui a été opposé caractériserait une rupture d’égalité entre copropriétaires placés dans une situation identique.

De plus, Madame [D] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le refus des résolutions litigeuses aurait eu pour seul et unique but de favoriser les copropriétaires majoritaires, au détriment de ceux minoritaires.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve d’une intention de nuire des copropriétaires à son égard.

En conséquence, elle ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’un abus de majorité et sera déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 28, 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022.

III – Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [D]

Madame [D] sollicite l’indemnisation du préjudice moral subi en arguant que :

— elle a acquis son logement en 2019 pour y vivre avec sa fille, ce qui n’a pas été possible dans la mesure où il n’y a plus d’eau dans l’appartement,

— elle a été contrainte d’adresser plusieurs courriers et d’effectuer des démarches pour démontrer aux copropriétaires que les travaux de raccordement et d’évacuation envisagés pouvaient être réalisés,

— la seule réponse que les copropriétaires lui ont apporté lors de la tenue de l’assemblée générale du 28 novembre 2022 est qu’elle devrait utiliser un pot de chambre,

— devant la résistance abusive du syndicat des copropriétaires, elle a été contrainte de recourir à un cabinet d’avocats.

Le syndicat des copropriétaires oppose que :

— Madame [D] ne rapporte pas la preuve que la suppression de la canalisation de son lot est du fait du syndicat des copropriétaires,

— elle ne justifie pas non plus de son intention de vivre dans cette chambre de 12 m² avec sa fille et reconnaît au contraire vivre à l’étranger,

— elle ne justifie pas du préjudice moral allégué.

***

En l’espèce, il sera relevé que Madame [D] ne fonde sa demande d’indemnisation sur aucun moyen de droit.

En outre, il a été retenu précédemment qu’elle ne rapportait la preuve d’aucune faute ni aucun abus de majorité du syndicat des copropriétaires. Elle ne justifie pas d’avantage de l’existence de son préjudice moral ni même du quantum sollicité.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

IV – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [D], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et de leur distraction ainsi qu’au titre des frais irrépétibles.

Madame [D] devra également être déboutée de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera, quant à lui, débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare Madame [C] [S] épouse [D] irrecevable en sa demande d’annulation en son entier de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022,

Déboute Madame [C] [S] épouse [D] de sa demande d’annulation des résolutions n° 26 et 27 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022,

Déboute Madame [C] [S] épouse [D] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à procéder à la pose d’une nouvelle canalisation dans les parties communes au 4ème étage reliée à l’appartement de Madame [D] et à prendre en charge à ses frais exclusifs la pose de cette nouvelle canalisation,

Déboute Madame [C] [S] épouse [D] de sa demande d’annulation des résolutions n° 28, 29 et 30 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] en date du 28 novembre 2022,

Déboute Madame [C] [S] épouse [D] de l’intégralité de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] à lui payer la somme de 10.000 € en réparation du préjudice moral,

Condamne Madame [C] [S] épouse [D] aux entiers dépens,

Condamne Madame [C] [S] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [C] [S] épouse [D] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et de leur distraction ainsi qu’au titre des frais irrépétibles,

Déboute Madame [C] [S] épouse [D] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 09 Avril 2026

La Greffière Le Président