TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/53758 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75O4

AS M N° : 5

Assignation du :

28 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 janvier 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Société FPS ABV ARCHEREAU

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Charles KOSKAS de la SELAS BERSAY, avocats au barreau de PARIS – #P485

DEFENDERESSE

Association FRANCE TERRE D’ASILE

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Célestine RIGAULT, avocat au barreau de PARIS – #G0120, M^e Guillaume GUILLEVIC, avocat au barreau de NANTES

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 mars 2016, la société Ageas France a consenti à l’association France Terre d’Asile un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 6], pour y exploiter une activité de « maintien et développement de l’asile en France et de garantie de l’application en France de toutes les conventions internationales pertinentes, ainsi que tout autre activité entrant dans son objet social », moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 410 520 euros.

Le 13 décembre 2023, la société Ageas France a cédé la propriété de l’immeuble à la société FPS ABV Archereau.

Des loyers étant demeurés impayés, le nouveau bailleur, la société FPS ABV Archereau, a, le 9 avril 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 339 250,31€ au titre de l’arriéré locatif échu à cette date au titre des deux premiers trimestres 2025, et du coût de l’acte.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société FPS ABV Archereau a, par exploit délivré le 28 mai 2025, fait citer l’association France Terre d’Asile devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner son expulsion des lieux et condamner la défenderesse au paiement de provisions.

A l’audience du 2 septembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties, qui ont reçu injonction de rencontrer un médiateur.

A l’audience du 25 novembre 2025, et dans le dernier état de ses prétentions, la société FPS ABV Archereau conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite de :

∙ constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 10 mai 2025 ;

∙ ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier à défaut de restitution régulière des locaux matérialisée par un état des lieux de sortie établi contradictoirement dans le mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

∙ ordonner la conservation du dépôt de garantie d’un montant de 197 266,68 euros à titre de compensation partielle des sommes dues au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation ;

∙ condamner la défenderesse à lui verser la somme provisionnelle de 42 520,15 euros TTC, au titre des loyers et charges dus pour la période du 1er janvier 2025 au 9 mai 2025 inclus, après imputation du dépôt de garantie, outre la majoration de 10 % et les intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de huit points ;

∙ la condamner au paiement du coût du commandement, soit la somme de 463,53 € ;

∙ la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle calculée sur la base du dernier loyer exigible, charges incluses, majoré de 50 %, depuis le 10 mai 2025 (date d’acquisition de la clause résolutoire) jusqu’à la libération complète et effective des locaux, avec intérêts au taux de base de l’intérêt légal majoré de huit points ;

∙ condamner la défenderesse à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 29 285,76 euros TTC au titre des frais de gardiennage ;

∙ la condamner au paiement de la somme de 6000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, l’association France Terre d’Asile sollicite de :

A titre principal,

— débouter la société FPS ABV Archereau de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— débouter la demanderesse de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que l’indemnité d’occupation ne sera due qu’à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’au départ de l’association ou au plus tard le 4 août 2025 ;

— réduire sa condamnation éventuelle à prendre en charge les frais de gardiennage à 40,10% du coût des prestations, soit la somme de 11 743,59 euros ;

En tout état de cause,

— condamner la demanderesse à lui payer la somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En défense, l’association France Terre d’Asile soutient que le commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi, le bailleur ayant adopté, tout au long de l’exécution du contrat de bail, un comportement déloyal.

Elle rappelle qu’elle n’a pu exploiter le rez-de-chaussée, destiné à l’accueil du public, pendant huit mois compte tenu d’une non conformité des locaux aux normes de sécurité incendie et des établissements recevant du public ; qu’une indemnité de 101 000 euros a ainsi été séquestrée par la société Ageas France au terme de l’acte notarié, en vue de couvrir son indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi par elle, le nouveau bailleur s’engageant en contrepartie à faire « son affaire personnelle des conséquences » des désordres subis avant l’acquisition du bien ; que la société FPS ABV Archereau a tenté de dissimuler l’existence de ce séquestre en lui proposant la somme de 101 000 euros, non au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance, mais au titre d’un départ anticipé dans le cadre de négociations initiées par lui.

Elle estime que cette dissimulation et le refus de l’indemniser de son préjudice de jouissance établissent la mauvaise foi du bailleur.

Elle oppose également l’exception d’inexécution liée à la perte de jouissance subie en 2023 et 2024.

Enfin, la défenderesse ajoute que le bailleur s’est de façon déloyale opposé à la réalisation d’un état des lieux de sortie et à la remise des clés, alors qu’elle a libéré les locaux le 30 juin 2025, volontairement après la délivrance d’un commandement de payer.

En réponse, la société FPS ABV Archereau conteste s’être engagée à indemniser l’association France Terre d’Asile au titre d’un préjudice de jouissance dont elle n’a pas reconnu la réalité. Elle affirme que c’est le locataire qui est à l’initiative des négociations en vue d’un départ anticipé ; que ce dernier a brutalement cessé de payer le loyer lorsque, dans le cadre des négociations, elle a refusé de renoncer aux deux premiers trimestres 2025 et de l’indemniser du préjudice de jouissance allégué. En tout état de cause, elle souligne qu’il n’existe aucun lien entre l’absence d’indemnisation du préjudice de jouissance du locataire et le non règlement des loyers par le preneur, le locataire étant mal fondé à s’exonérer du paiement du loyer au titre de l’exception d’inexécution, les obligations (d’indemnisation et de paiement du loyer) n’étant pas réciproques et les désordres subis l’ayant été bien avant les premiers impayés de loyers.

Enfin, la requérante affirme que le départ du preneur ne procède que de sa seule initiative, et n’a pas été fait dans des conditions régulières, puisque aucun congé formel ne lui a été adressé et qu’aucun état des lieux contradictoire n’a été réalisé. Elle estime que le départ soudain du preneur et la remise unilatérale des clés par voie postale ne constituent en rien une restitution régulière des locaux, ni une résiliation anticipée du bail.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

En l’espèce, l’article XXII du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En premier lieu, l’article 19.1.11 Séquestre de l’acte de vente notarié du 13 décembre 2023 rappelle l’existence d’un précontentieux entre le vendeur et la défenderesse et stipule que « afin que l’Acquéreur se retrouve dans une situation équivalente à celle dont il avait connaissance au moment de la signature de la Promesse, les Parties sont convenues de séquestrer (…) la somme forfaitaire et définitive de CENT UN MILLE EUROS (101 000,00 EUR) (… afin de faire face aux demandes d’indemnisation formulées ou qui seront formulées à l’avenir par le Locataire FRANCE TERRE D’ASILE à l’Acquéreur dans le cadre du pré-contentieux qui l’oppose au Vendeur .

(…)

En contrepartie de la mise en place de ce séquestre, l’Acquéreur fait son affaire personnelle de toutes les conséquences, (…) et plus généralement du précontentieux précité, qu’il s’agisse notamment des éventuelles indemnisations à verser à l’association FRANCE TERRE D’ASILE pour compenser son trouble de jouissance (…) ».

L’acte prévoit que la somme séquestrée sera versée à l’acquéreur en cas de protocole signé entre l’acquéreur et l’association locataire, en tout ou partie en fonction de la somme négociée, et qu’elle sera versée au vendeur, notamment, dans l’hypothèse où aucun protocole ne serait régularisé entre l’acquéreur et le locataire au plus tard le 30 septembre 2026.

En conséquence, s’il résulte de l’article 19.1.11 de l’acte notarié que l’association locataire se plaint d’un préjudice de jouissance subi en 2023/2024 et que le vendeur a entendu séquestrer une somme au profit de l’acquéreur fondé sur l’existence d’un aléa, il ne ressort pas, avec l’évidence requise en référé, que la société FPS ABV Archereau a reconnu la réalité d’un préjudice de jouissance ni qu’elle s’est engagée à indemniser l’association locataire et cette question ne peut être tranchée que par une interprétation de l’acte de vente litigieux et de la commune intention des parties, qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En tout état de cause, l’existence alléguée d’une créance indemnitaire au profit du preneur ne saurait l’exonérer de son obligation de paiement des loyers et charges des deux premiers trimestres de l’année 2025, appelés bien après la période litigieuse qui s’est étendue du mois de septembre 2023 au mois de mars 2024.

Par ailleurs, les échanges de courriers électroniques entre le bailleur et le locataire sur la question du départ anticipé de l’association suffisent à établir que les négociations ont achoppé sur la question, d’une part, de l’indemnisation du préjudice de jouissance, et d’autre part, sur la fixation de l’indemnité d’éviction. Un courrier électronique de l’association locataire du 19 décembre 2024 permet également d’établir que l’une des propositions faite par cette dernière était d’être libérée du paiement des deux premiers trimestres 2025.

L’échec des négociations, alors d’une part, que les loyers des premiers trimestres 2025, objet d’une proposition transactionnelle non acceptée, restaient impayés, et alors d’autre part, qu’il résulte du courrier électronique du 19 décembre 2024 que le bailleur estimait que le départ de son locataire était prématuré et préjudiciable compte tenu de la date de commencement des travaux de restructuration de l’immeuble, ne saurait caractériser, de ce fait et avec l’évidence requise en référé, la mauvaise foi du bailleur lorsqu’il a délivré le commandement de payer.

Enfin, la position du bailleur qui s’oppose aux conditions de départ anticipé du preneur le 30 juin 2025 est nécessairement postérieure à la délivrance du commandement de payer le 9 avril 2025 et ne peut caractériser une quelconque mauvaise foi à cette date.

Il résulte de tout ce qui précède qu’aucun élément avancé par le preneur ne permet d’établir que le bailleur s’est prévalu de la clause résolutoire avec une évidente mauvaise foi. Les contestations n’apparaissent dès lors pas suffisamment sérieuses pour faire échec au mécanisme de la clause résolutoire.

Il n’est par ailleurs opposé aucune contestation sur la régularité du commandement de payer, qui mentionne expressément le délai d’un mois pour en apurer les causes et qui reproduit la clause résolutoire inscrite au contrat de bail. Il est établi et non contesté que la défenderesse n’a pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 10 mai 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le preneur ayant quitté les lieux loués, ce qui n’est pas contesté par la société FPS ABV Archereau, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion, devenue sans objet.

Sur les provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Il résulte des dernières écritures de la requérante la dette de loyers et charges est arrêtée au 9 mai 2025 et non plus au 30 juin 2025. Cette dette s’élève à la somme de 242 537,70€ (après déduction du coût du commandement de payer), correspondant au loyer du 1er trimestre 2025 et au loyer du 2ème trimestre, prorata temporis jusqu’au 9 mai 2025, ainsi qu’à la révision du dépôt de garantie.

L’article IX.3. du contrat de bail stipule que le dépôt de garantie sera restitué au preneur après son départ, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail.

Les parties ayant envisagé le sort du dépôt de garantie à l’issue du contrat de bail, il convient, en vertu de l’article 1348-1 du code civil, d’ordonner la compensation judiciaire des sommes dues de part et d’autre, à la demande de la requérante. Le montant du dépôt de garantie s’élevant à la somme de 197 266,68 euros, cette somme sera déduite de la dette de loyers et charges et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 45 271,02 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 9 mai 2025.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 10 mai 2025, l’occupant cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé à compter de cette date et jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d’occupation majoré de 50% en application de l’article XXII. du contrat de bail, cette clause peut s’analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, la majoration de l’indemnité d’occupation apparaît sérieusement contestable, tant en en son principe qu’en son montant.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à la pénalité de 10% et à la majoration conséquente du taux d’intérêt légal, toutes trois sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l’application de l’ensemble de ces clauses cumulativement étant susceptible de conférer au créancier un avantage excessif et d’être modéré par le seul juge du fond.

En ce qui concerne la créance au titre de l’indemnité d’occupation, il n’est pas contesté que la défenderesse a quitté les lieux le 30 juin 2025 ; que préalablement à ce départ, elle a sollicité de la requérante les 24 et 27 juin 2025 de convenir d’une date de réalisation d’un état des lieux de sortie contradictoire, ce qu’a refusé la société FPS ABV Archereau par courriel du 28 juin 2025 ; que le 29 septembre 2025, l’association France Terre d’Asile a restitué l’ensemble des clés au bailleur par voie postale.

Dès lors que le contrat de bail est résilié depuis le 10 mai 2025, ce que la requérante souhaitait voir constater devant le juge des référés en délivrant assignation à son locataire le 28 mai suivant, la société FPS ABV Archereau ne pouvait solliciter de son locataire, sans se contredire, le respect du contrat de bail quant à l’exécution d’un congé. Le contrat étant résilié depuis le 10 mai 2025, les clauses contractuelles relatives aux modalités du congé délivré par le preneur sont inapplicables.

Aussi, doit-il être considéré que les démarches entreprises par le preneur pour libérer les locaux et restituer les clés après la délivrance du commandement de payer et de l’assignation, qui confirmait la volonté du bailleur d’évincer des lieux son locataire, valent libération des locaux.

En conséquence, l’indemnité d’occupation sera arrêtée au 30 juin 2025, et la défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 94 462,69 € à titre provisionnel à valoir sur les indemnités d’occupation échues entre le 10 mai et le 30 juin 2025.

Enfin, la société FPS ABV Archereau sollicite la condamnation de la défenderesse à lui rembourser une somme provisionnelle de 29.285,76 euros au titre des frais de gardiennage qu’elle considère avoir été contrainte d’engager à la suite du départ de son preneur.

Toutefois, cette demande ne repose ni sur le fondement d’une stipulation contractuelle (qui, au demeurant, n’est pas invoquée), le bail ne comportant aucune clause relative à des frais de gardiennage, ni sur la démonstration d’une faute délictuelle qui serait à l’origine de son préjudice financier et justifierait, de façon non sérieusement contestable, la condamnation de l’association France Terre d’Asile à lui rembourser ces frais, manifestement inhérents à la libération des lieux et qu’en tout état de cause, compte tenu de la réalisation de travaux à court terme, elle allait devoir exposer pour sécuriser un bâtiment intégralement vide.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Sur les demandes accessoires

En l’espèce, partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 9 avril 2025, au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances de la cause, aucune raison d’équité ne justifie de faire droit aux demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 10 mai 2025 ;

Disons n’y avoir lieu de statuer sur la demande d’expulsion ;

Disons que l’association France Terre d’Asile est redevable à l’égard de la société FPS ABV Archereau de la somme de 242 537,70 euros au titre de la dette locative échue au 9 mai 2025 ;

Disons que la société FPS ABV Archereau est redevable à l’égard de l’association France Terre d’Asile de la somme de 197 266,68 euros au titre du dépôt de garantie ;

Ordonnons la compensation judiciaire des sommes dues de part et d’autre ;

Condamnons en conséquence l’association France Terre d’Asile à payer à la société FPS ABV Archereau la somme de 45 271,02 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus 9 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons en conséquence l’association France Terre d’Asile à payer à la société FPS ABV Archereau la somme de 94 462,69 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation échues entre le 10 mai et le 30 juin 2025 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons l’association France Terre d’Asile au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 janvier 2026.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN