TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Henri GALIMIDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01970 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RTE

N° MINUTE :

1

JUGEMENT

rendu le mercredi 10 juin 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet [X] [Localité 2] , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [S] [W], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Henri GALIMIDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0123

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente,

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 avril 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juin 2026 par Emmanuelle RICHARD, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 10 juin 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01970 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RTE

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [W] est propriétaire des lots n° 7 et 16 dépendant de la copropriété d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75016), représenté par son syndic la SAS le cabinet [X] PASSY, a fait assigner Mme [S] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoires sa condamnation au paiement des sommes de :

—  6 914, 16 euros au titre des charges de copropriété impayées et des frais avec intérêts à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts ;

—  1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Après deux renvois à la demande de l’une ou l’autre partie, l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 1er avril 2026. Au cours de celle-ci, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures par lesquelles il maintient ses prétentions contenues dans son assignation et demande de débouter mme [W] de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que que les appels de charges de Mme [W] sont régulièrement impayés, ce qui cause un préjudice à la copropriété. En réponse aux prétentions adverses, il indique que les comptes des années 2020 à 2024 ont été régulièrement approuvés par les copropriétaires en assemblée générale et que ces décisions sont définitives, de sorte que Mme [W] n’est pas fondée à les contester. Il rappelle que les copropriétaires ont refusé de désigner un auditeur des comptes de l’imeuble.

Mme [S] [W], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner le même à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que le syndic Malesherbes, qui a succédé à la CPCI en novembre 2018, a mis à sa charge des sommes injustifiées, que les copropriétaires se sont d’ailleurs aperçus de la gestion désastreuse de ce syndic et ont fait adresser une mise en demeure au syndic, par avocat, pour qu’il rende compte de sa gestion et que face à l’inertie du syndic, ce dernier a été révoqué, lors de l’assemblée générale du 8 février 2023 au profit du syndic [X]. Elle précise qu’il avait été prévu de désigner un auditeur des comptes de la copropriété de 2018 à 2022 mais que la résolution a été rejetée. Or, le syndic actuel s’est borné à reprendre à l’identique les comptes transmis par Malesherbes, ce qui a généré pour Mme [W] un appel de charge injustifié.

Pour l’exposé complet des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 10 janvier 2022, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété et des provisions échues

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

À cet égard, il convient de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de cette même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, aux fins de rapporter la preuve du bien-fondé de sa créance le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale

— les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 29 avril 2019, 14 juin 2021, 24 mai 2022, 8 février 2023, 6 mai 2024 et 18 mars 2025 portant approbation des comptes et vote du budget prévisionnel de l’exercice suivant, avec attestations de non recours

— les appels de charges et travaux

— le contrat de syndic

— le décompte individualisé actualisé de la créance réclamée à Mme [S] [W], arrêté au 09 janvier 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 6 914, 16 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Mme [W] conteste :

— le solde de charges 2019 pour 545, 89 euros

— le solde de charges 2020 pour 3 480, 15 euros

— le solde de charges 2021 pour 1836, 58 euros

— le solde de charges 2022 pour – 1390, 29 euros

— le solde de charges 2023 pour 6 266, 79 euros

— le solde de charges 2024 pour un montant de 888, 59 euros

— la demande d’ajustement sur 2025 de 255, 72 euros

— l’appel de charge pour le 4ème trimestre 2022 de 2301 euros

— la recherche de fuite du 18 novembre 2020 pour 203 euros

— les frais de relance facturés 168 euros.

S’agissant des moyens de défense élevés par la défenderesse, il a été rappelé ci-dessus que le copropriétaire qui n’a pas contesté dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges dans les écritures du syndicat n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées (Civ. 3, 9 mars 1988, Loyers et copr. 1988. 188 ; Civ. 3, 26 nov. 1990, Loyers et copr. 1991. 89).

Il est constant cependant que la décision d’approbation des comptes par l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire ([Localité 1], 25 oct. 1993, Loyers et copr. 1994. 40 ; Civ. 3, 20 juill. 1999, n°98-11.215), de sorte que malgré l’approbation des comptes par l’assemblée générale un copropriétaire reste recevable à demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement de son compte individuel.

Mme [W] est donc fondée à contester les erreurs qui affecteraient l’établissement de son compte individuel.

S’agissant du solde de charges 2024 et la demande d’ajustement pour 2025, ils n’apparaissent pas dans le décompte fourni par le syndicat des copropriétaires arrêté au 09 janvier 2025 et ne peuvent donc venir en déduction de la somme réclamée par le syndicat.

En ce qui concerne les autres demandes, conformément aux principes régissant la charge de la preuve, il appartient au copropriétaire concerné de démontrer l’existence des erreurs alléguées dans son compte individuel (Civ. 3, 20 juill. 1999, n°98-11.215).

Il incombe donc à Mme [S] [W] de rapporter la preuve d’erreurs dans l’établissement de son compte individuel de copropriétaire.

À cet égard, il apparaît que les griefs qu’elle développe dans ses écritures concernant les difficultés de gestion de l’ancien syndic apparaissent dénués de toute incidence sur la preuve ainsi circonscrite qu’il s’agit de rapporter.

En effet, la défenderesse n’allègue pas des erreurs dans l’établissement de son compte individuel – étant observé que les sommes y figurant apparaissent bien conformes aux comptes de la copropriété approuvés en assemblée générale et qu’elles se trouvent calculées conformément aux tantièmes des lots n° 7 et 16 dont elle est la propriétaire – mais des irrégularités dans la tenue des comptes généraux de la copropriété liés.

Or, s’il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la gestion de l’immeuble par l’ancien syndic a pu être mise en cause, il s’avère que l’assemblée des copropriétaire réunis en assemblée générale a uniquement décidé de changer de syndic lors de l’assemblée générale du 8 février 2023, mais pas de remettre en cause la gestion de l’ancien syndic. Ainsi la proposition de désigner un auditeur -expert comptable pour auditer les comptes de la copropriété pour les exercices 2018 à 2022 a été rejetée. En outre, lors de l’assemblée générale du 18 mars 2025, les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023.

L’exercice 2020 avait été approuvé lui-même lors de l’assemblée des copropriétaires du 14 juin 2021.

Les comptes de la copropriété ont donc été approuvés définitivement par les copropriétaires réunis en assemblée générale, de sorte que les résolutions qui n’ont pas été contestées dans les délais prévus sont devenues définitives.

Ses moyens de défense apparaissent dès lors infondés.

L’examen des pièces du demandeur permet d’établir qu’il convient de retrancher du décompte individualisé actualisé la somme de 48 euros figurant sur le décompte à la date du 29 août 2024 au titre des frais de mise en demeure, ainsi que les sommes de 60 euros et 60 euros figurant sur le décompte à la date du 19 novembre 2020 et 12 mars 2021 au titre des frais de « relance », ces frais ne revêtant pas la nature de charges de copropriété et s’analysant plutôt en des frais exposés au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en vue du recouvrement de la créance, et que ces frais ne sont pas justifiés par des mises en demeure avec envoi en lettre recommandée avec accusé de réception, soit un total à déduire de 168 euros.

Le syndicat des copropriétaires établit donc suffisamment que sa créance au titre des charges de copropriété s’élève à la somme de 6914, 16 – 168 soit 6 746, 16 euros.

Par conséquent, Mme [S] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] la somme de 6 746, 16 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 09 janvier 2025 (appel du 1er trimestre 2025 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, s’il est établi que Mme [S] [W] a une dette au titre d’impayés de charges de copropriété, il s’agit de sa première condamnation. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera débouté de sa demande.

3. Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts

En application des dispositions des articles 6 et 9 du code de procédure civile, il appartient aux parties d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions et de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de celles-ci, tandis que conformément à l’article 12 du code de procédure civile le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Enfin, en application des articles 1240 et 1241 du code civil, une action en justice ne revêt un caractère abusif que si le défendeur caractérise une faute du demandeur, telle que sa mauvaise foi ou une légèreté blâmable, lui ayant causé un préjudice.

En l’espèce, Mme [S] [W] n’invoque aucun fondement juridique au soutien de ses demandes reconventionnelles.

Il résulte de surcroît des développements qui précèdent qu’elle n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété faute d’avoir contesté dans le délai prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 les décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, et qu’elle a échoué à faire la démonstration d’erreurs affectant l’établissement de son compte individuel. L’action intentée par le syndicat des copropriétaires était ainsi fondée, de sorte que son caractère abusif ne se trouve aucunement caractérisé.

Dans ses conditions, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [S] [W] sera donc également rejetée.

4. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [S] [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [S] [W] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1000 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 6 746, 16 euros au titre des charges de copropriété impayées échues (appels 1er trimestre 2025 inclus), décompte arrêté au 9 janvier 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, de sa demande à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Mme [S] [W] à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic ;

CONDAMNE Mme [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par Mme [S] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [S] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

La greffière La juge