TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 23/04324 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YBMF

Jugement du 27 février 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT – 860

Maître Geoffrey CHAREYRE de la SELARL GC AVOCAT – 2436

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 27 février 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 octobre 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 05 décembre 2024 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

S.C.I. EVANAT

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Geoffrey CHAREYRE de la SELARL GC AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Monsieur [P] [L]

né le 03 Juillet 1957 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Geoffrey CHAREYRE de la SELARL GC AVOCAT, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [L]

née le 13 Janvier 1957 à [Localité 5] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Geoffrey CHAREYRE de la SELARL GC AVOCAT, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.C.V. L’EXCELLIUM

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Aux termes d’un contrat signé le 5 septembre 2019, la société civile immobilière EVANAT (représentée par madame [U] [L] et monsieur [P] [L]) a réservé auprès de la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM, constructeur non-réalisateur, un appartement vendu en l’état futur d’achèvement, moyennant le paiement d’un dépôt de garantie de 52.000,00 euros.

La société EVANAT a finalement acquis les lots numérotés 19 et 33 par acte authentique reçu le 15 novembre 2019 par Maître [Z] [F], composés d’un appartement de type T4 et d’un garage en sous-sol.

La livraison, initialement programmée le 31 décembre 2020, est intervenue le 8 juin 2022 avec formulation de réserves.

En conséquence, la société civile immobilière a procédé à la consignation représentant cinq pour cent du prix de vente du bien immobilier, soit 52.000,00 euros, à la CAISSE DES DEPOTS ET DES CONSIGNATIONS. Elle a également mis en demeure la société L’EXCELLIUM de procéder à la reprise de l’intégralité des réserves par lettre recommandée avec demande d’avis de réception émise le 8 décembre 2022.

A défaut de levée des réserves subsistant et afin de préserver leur recours, la société EVANAT et les époux [L] ont fait assigner la société L’EXCELLIUM devant le Tribunal judiciaire de LYON par acte de commissaire de justice en date du 8 juin 2023.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience en formation à juge unique du 17 septembre 2024, puis renvoyée à une seconde audience tenue le 4 décembre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 13 février 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 mai 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, les époux [L] et la société EVANAT demandent au Tribunal de :

condamner la SCCV L’EXCELLIUM à supporter le coût des travaux nécessaire à la levée des réserves affectant le bien acquis en VEFA par la SCI EVANAT, lequel s’élève à 42.137,08 €, se décomposant comme suit : o 5.045,64 € TTC pour l’éclairage ;

o 27.995,26 € TTC pour la pergola ;

o 3.360,00 € TTC pour le bardage ;

o 2.762,71 € TTC pour les volets roulants ;

o 2.973,47 € TTC pour les autres réserves diverses,

autoriser LA SCI EVANAT à déconsigner à due concurrence le solde du prix de vente de 52.000,00 € consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations,condamner LA SCCV L’EXCELLIUM à verser à la SCI EVANAT et Monsieur et Madame [L] la somme de 42.428,90 € à titre de réparation du préjudice consécutif au retard dans la livraison du bien et à l’absence de levée des réserves,débouter LA SCCV L’EXCELLIUM de sa demande reconventionnelle tendant à la déconsignation du solde de prix de vente de 52.000 € et le versement à son profit,condamner LA SCCV L’EXCELLIUM à respectivement verser à la SCI EVANAT et à Monsieur et Madame [L] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Se fondant sur les dispositions des articles 1642-1 et 1648 du Code civil, les parties demanderesses exposent que certaines réserves formulées à la livraison n’ont pas été levées, ce à l’appui du procès-verbal de réception établi contradictoirement en présence de la société L’EXCELLIUM. Elles indiquent qu’elles ont pris l’initiative d’évaluer les frais de reprise auprès d’entreprises tierces, pour un montant total de 42.137,08 euros.

Pour justifier leur demande d’indemnisation du retard de livraison, elles font valoir que la qualité de constructeur non-réalisateur ne peut dispenser la société L’EXCELLIUM de toute responsabilité envers les acquéreurs. Elles expliquent ensuite qu’elles ont disposé du bien réservé plus de dix-huit mois après la date contractuellement définie. Elles considèrent que les causes légitimes de suspension stipulées dans l’acte de vente ne peuvent être utilement invoquées, dès lors qu’il n’a pas été produit par la société L’EXCELLIUM de certificat du maître d’oeuvre d’exécution déterminant les jours de retard imputable à de tels évènements. Elles affirment, en sus, que la suspension de certaines prestations des suites des restrictions sanitaires n’est pas démontrée et n’a pas été prévue dans les dispositions contractuelles. Elles relèvent également que l’article 2 de l’ordonnance n°2020-306 ne vise pas expressément à proroger les délais contractuels. Elles notent que les comptes rendus de chantier ne mentionnent aucunement une interruption du chantier sur la période du 17 mars 2020 au 3 juin 2020 et qu’un retard de neuf semaines s’était déjà accumulé avant le début de l’épidémie de COVID-19. Elles discutent la valeur probante des relevés météorologiques, en ce qu’ils proviennent de stations météorologiques distinctes et ne montrent ni la réalité des intempéries ni l’enregistrement de températures négatives à 08H00 les journées de suspension des travaux. Elles déclarent qu’il n’est pas démontré l’existence d’un lien entre les défaillances des intervenants et le retard de livraison et que celles-ci ne peuvent être assimilées à une cause étrangère.

Les époux [L] expliquent qu’ils se sont retrouvés sans logement et ont conséquemment été contraints d’engager des frais de location pour un montant total de 22.428,90 euros. Ils considèrent que la non-levée des réserves et le contentieux qui s’en est suivi leur ont occasionné un préjudice de jouissance et dans les conditions d’existence valorisé à la somme de 20.000,00 euros.

Enfin, ils soutiennent que la demande reconventionnelle de déconsignation du solde du prix de vente majoré des intérêts contractuels formée par la société L’EXCELLIUM n’est pas fondée, en considération de la réalité des réserves subsistant.

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 mai 2023, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions émises et des moyens invoqués, la société L’EXCELLIUM demande au Tribunal :

à titre principal, de débouter la société EVANAT, Madame [U] [L] et Monsieur [P] [L] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, à titre reconventionnel, de condamner la société EVANAT à lui payer la somme de 52.000,00 euros, outre intérêt de retard contractuels de 1% par mois de retard à compter de la livraison et, pour ce faire, d’ordonner la déconsignation de la somme de 52.000,00 euros séquestrée à la Caisse des Dépôts et Consignations, au profit de la SCCV L’EXCELLIUM,en tout état de cause, de condamner la société EVANAT, Madame [U] [L] et Monsieur [P] [L] à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. La société L’EXCELLIUM soutient, à l’appui des articles 9 et 16 du Code de procédure civile et de l’article 1353 du Code civil, que la SCI EVANAT n’apporte pas la preuve de l’existence des désordres sur lesquels elle fonde ses demandes d’indemnisation.

Elle indique ensuite qu’à défaut d’insertion dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement d’une clause prévoyant des pénalités conventionnelles de retard, il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. Elle explique ensuite que le report de la date de livraison ne relève pas d’un manquement fautif personnel, mais des intempéries survenues entre les mois de décembre 2019 et mai 2022, des restrictions sanitaires mises en oeuvre pour lutter contre l’épidémie de COVID-19, des défaillances du maître d’oeuvre et de certains intervenants à l’acte de construction et de la cessation impromptue des missions assurées par la société MV INGENIERIE.

Elle considère que la somme sollicitée en indemnisation du retard de livraison n’est pas justifiée.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. De plus, en vertu de l’article 768 dudit code, le tribunal statue sur les seules prétentions énoncées au dispositif et examine uniquement les moyens invoqués dans la discussion. Les demandes de « déclarer », « dire et juger », « constater », « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI EVANAT et les époux [L]

Sur les demandes d’indemnisation formées en raison de la non-levée des réserves

Aux termes de l’article 1642-1 alinéa 1 du Code civil :

“Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.”

L’article 1648 alinéa 2 du même code dispose que :

“Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.”

Les vices de construction et défaut de conformité apparents sont ceux révélés par un examen

superficiel ou susceptibles d’être détectés par un homme sans compétence technique particulière,

procédant à des vérifications élémentaire (Civ. 3ème, 2 mars 2005, n°03-19.208 ; Civ. 3ème , 6 octobre 2010, n°09-66.521).

Sur la matérialité des désordres

Il ressort du rapport de livraison établi le 8 juin 2022 en présence de la société L’EXCELLIUM, maître de l’ouvrage, et des acquéreurs que les prestations suivantes ont fait l’objet de réserves[1] (pièce n°4 des demandeurs) :

[1] Le Tribunal ne reprenant que les réserves pour lesquelles il est sollicité une indemnisation dans le cadre de la présente instance

Numéro

Description

Levée le

Statut

5

Faire socle

Posée

6

Absence isolant toiture

03/06/2022

Levée

11

Faire pergola

Posée

12

Absence anti-dégondage

Posée

19

Coup sur bardage

Posée

20

Finir couvertine

Posée

28

Finir local technique peinture, faïence plan de travail meuble électricité plomberie

03/06/2022

Levée

31

Finir pergola et éclairage

Posée

32

Rayure sur zinc à nettoyer

Posée

52

Fuite garage 15 et étagère à poser

Posée

55

Jointer parquet

Posée

57

Poser couvertine

Posée

63

VMC absente

Posée

66

manque arrivée d’air base

Posée

69

Présence de câble

Posée

70

Défaut pergola

Posée

74

Manque fermeture porte galandage et poignée

Posée

75

Manque cache

Posée

79

Finir verrière

Posée

90

Finir éclairage bibliothèque

Posée

97

Nettoyage menuiserie extérieure

Posée

103

Manque VMC

Posée

107

Accroc peinture

Posée

114

Manque poignée fenêtre

Posée

119

Absence pv porte palière

Posée

122

Nettoyer porte d’entrée

Posée

142

Faire joint acrylique entre carrelage et parquet

Posée

143

Défaut altimétrie de finition porte

Posée

147

Joint acrylique sol absent

Posée

168

Isolant combles 7,5 rw au lieu de 8rt

Posée

176

Finition bouchon couvertine

Posée

178

Reprendre choc sur bardage

Posée

182

Reprendre crépi

Posée

186

Absence éclairage pergola

Posée

195

Manque étagère métallique dans le garage sur un côté

Posée

Aux termes d’un courrier adressé le 26 mai 2023, le conseil de la société civile immobilière EVANAT indiquait que les réserves susvisées demeuraient et mettaient conséquemment la société L’EXCELLIUM en demeure de réaliser les travaux de reprise requis.

Les désordres détaillés ci-dessus ayant fait l’objet de réserves à la livraison, la société L’EXCELLIUM ne peut légitimement renverser la charge de la preuve en intimant aux parties demanderesses de démontrer leur persistance à la date du jugement.

Il s’avère toutefois, à la lecture du rapport précité, que les réserves numérotées six et vingt-huit ont été levées le 3 juin 2022, soit en amont de la livraison, si bien qu’il convient de les écarter.

En revanche et à défaut d’éléments attestant leur reprise effective, la matérialité des désordres numérotés 5, 11, 12, 19, 20, 31, 32, 52, 55, 57, 63, 66, 69,70, 74, 75, 79, 90, 97, 103, 107, 114, 119, 122, 142, 143, 147, 168, 176, 178, 182, 186, 195, au reste corroborée par les photographies intégrées au rapport de livraison, apparaît suffisamment établie.

Sur les responsabilités

Les vices de construction apparents ayant tous été dénoncés à la livraison du bien immobilier, soit le 8 juin 2022, la société L’EXCELLIUM, vendeur du bien en l’état futur d’achèvemement selon acte authentique reçu le 15 novembre 2019 par Maître [Z] [F], est tenue de garantir les acquéreurs, la qualité de constructeur non-réalisateur étant présentement indifférente.

Sur les préjudices

La société civile immobilière a fait évaluer comme suit les frais de reprise des réserves non-levées, ce aux termes de devis n°DE19497 établi le 3 février 2023 par la société RPELEC, n°DEV16528 établi le 12 mai 2023 par la société ACF, n°D-138-23 établi le 16 mai 2023 par la société HUGONNARD, n°DEV000738 établi le 10 mai 2023 par la société TECHNI VOLETS et n°D202300122 établi le 2 avril 2023 par monsieur [H] [Y], entrepreneur individuel (pièces n°11 à 15 du demandeur) :

5.045,64 euros TTC de frais de reprise de l’éclairage ;27.995,26 euros TTC de frais de reprise de la pergola ; 3.360,00 euros TTC de dépenses de bardage ; 2.762,71 euros TTC de frais de réparation des volets roulants ; 2.973,47 euros TTC en indemnisation des autres réserves.

Cependant, il n’est aucunement fait mention, parmi les réserves non levées signalées par la société civile immobilière EVANAT, de malfaçons affectant les volets roulants ou du défaut d’aménagement d’un placard sous-évier.

Par suite, il sera déduit des indemnités sollicitées par les demandeurs une somme totale de 3.986, 71 euros TTC[2].

[2] Soit 1.020,00 x 1,20 de TVA + 2.762,71 euros TTC de prestations relatives aux volets roulants

En définitive, la société L’EXCELLIUM sera condamnée à payer une somme de 38.150,37 euros TTC à la société civile immobilière EVANAT en indemnisation des réserves non-levées.

* * *

La société civile immobilière EVANAT et les époux [L] sollicitent également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et des conditions d’existence généré par l’absence de levée des réserves par la société L’EXCELLIUM.

L’article 1231-1 du Code civil dispose que “le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure”.

Il est constant qu’une personne morale a droit à la réparation du préjudice moral subi.

Sur ce, il a été démontré supra que la société L’EXCELLIUM a manqué aux obligations lui incombant en ne livrant pas un ouvrage exempt de vices de construction et ne procédant pas à la reprise de l’intégralité des réserves formulées.

Toutefois, les réserves étant mineures, elles n’ont pu faire obstacle à la jouissance des lieux.

En outre, si les époux [L], gérants de la société civile immobilière EVANAT, font état des multiples démarches entreprises aux fins de prévenir, puis pallier la carence de la société L’EXCELLIUM, ils n’apportent pas d’éléments montrant la réalité du préjudice ainsi subi.

En conséquence, la société EVANAT et les époux [L] seront déboutés de la demande de paiement d’une indemnité de 20.000,00 euros.

Sur les demandes d’indemnisation formées en raison du retard de livraison

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1601-1 du Code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat et peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1611 du Code civil, dans tous les cas, le vendeur est tenu d’indemniser tout défaut de délivrance au terme convenu, s’il en résulte un préjudice pour l’acquéreur.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Sur ce, l’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la société l’EXCELLIUM et la société EVANAT le 15 novembre 2019 prévoit en page numérotée treize que :

“Le VENDEUR s’obliqg à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation des BIENS vendus soient achevés et livrés au plus tard le 31 DECEMBRE 2020 sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison.”

Or, il ressort de l’instruction du dossier et du rapport de livraison versé au débat que le bien immobilier acquis par la société EVANAT lui a finalement été livré le 8 juin 2022, soit 364 jours ouvrés après le délai de livraison fixé contractuellement.

Pour écarter tout manquement personnel, la société L’EXCELLIUM invoque la survenance d’évènements légitimant une suspension du délai de livraison.

Sur la suspension du chantier par les intempéries

Le contrat de vente du 15 novembre 2019 prévoit notamment que sont considérés comme causes légitimes de report du délai de livraison les intempéries, c’est-à-dire les “jours ouvrés au cours desquels la station météo régionale aura enregistré un ouplusieurs évènements suivants :

• vent supérieur ou égal à 60 km/h

• précipitations supérieures ou égales à 6 mm

• températures négatives à 8h00

• sol couvert de neige

Etant ici précisé que le calcul des jours d’intempéries se fera de la manière suivante : un jour d’intempérie = deux jours ouvrés supplémentaires sur le délai de livraison

Au-delà de 8 jours d’intempéries consécutives = report d’un mois sur le délai de livraison”.

En l’occurence, si la société L’EXCELLIUM indique que les intempéries enregistrées sur la période de décembre 2019 à mai 2022 justifient la suspension du délai de livraison sur une période de 296 jours, elle ne produit pas de pièces à l’appui.

En conséquence, les intempéries ne peuvent être retenues comme motif légitime de report de la livraison du logement litigieux.

Sur la suspension du chantier par la crise sanitaire

Le contrat de vente du 15 novembre 2019 détaille, parmi les causes légitimes de report du délai de livraison :

“- les journées pour lesquelles une impossibilité technique à poursuivre les travaux a été validée par le maître d’oeuvre,

(…)

— les injonctions administratives ou judiciaire de suspendre ou d’arrêter les travaux, à moins que lesdites injonctions ne soient fondées sur des fautes ou des négligences imputables au vendeur, (…)”.

Or, la société L’EXCELLIUM ne verse pas au débat de certificat du maître d’oeuvre attestant d’obstacles techniques à la poursuite du chantier. En outre, si la survenance de l’épidémie de COVID-19 et les mesures administratives appliquées aux fins d’en restreindre la propragation ont pu pertuber le déroulement des travaux, il n’a pas expressément été enjoint aux acteurs du bâtiment de suspendre les chantiers, mais de mettre en œuvre des mesures assurant les conditions sanitaires nécessaires aux personnels du bâtiment.

Par suite, il ne peut être fait application des deux clauses de suspension susvisées.

Sur le retard imputable à la société ORANGE

Le contrat de vente du 15 novembre 2019 spécifie, parmi les causes légitimes de report du délai de livraison, “les retards imputables aux compagnies cessionnaires (E.D.F. – G.D.F. – P.T.T., compagnies d’eaux, ect.)”.

La société L’EXCELLIUM fait état d’un courrier électronique en date du 4 mai 2022, par lequel la société ORANGE l’aurait informée de “difficultés dans l’affectation des chargés d’affaires” temporisant la gestion du dossier.

Ce courrier n’ayant finalement pas été communiqué au Tribunal, la preuve du retard ainsi engendré n’est pas apportée, ce qui ne permet pas de retenir une cause légitime de suspension du délai de livraison.

Sur les manquements allégués des sociétés MC ARCHITECTE, MV INGENIERIE et HUGONNARD

Le contrat de vente du 15 novembre 2019 spécifie, parmi les causes légitimes de report du délai de livraison, “le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ou bureau d’études (la justification de la défaillance pouvant être fournie par la société venderesse à l’acquéreur au moyen de la production du double de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée par le Maître d’oeuvre du chantier à l’entrepreneur défaillant)”.

Le Tribunal ne dispose pas d’éléments tendant à prouver que le retard accumulé sur le chantier serait partiellement le fait des sociétés MC ARCHITECTE, MV INGENIERIE et HUGONNARD.

De ce fait, cela ne peut constituer un motif légitime de suspension du délai de livraison.

En définitive, la société L’EXCELLIUM apparaît engagée.

* * *

Les époux [L], gérants de la société EVANAT, exposent que le retard de livraison les a contraints à assumer des frais de garde-meuble et de location d’un logement.

Ils produisent, à l’appui de leur demande d’indemnisation, cinq factures de location d’un garde-meubles sur la période du 30 avril 2021 au 9 juin 2022 pour un montant total de 2.862,00 euros TTC (pièce n°18 des demandeurs).

Ils versent également au débat des factures de location d’un logement sur la période du 30 avril 2021 au 22 mai 2022 pour un montant total de 19.566,90 euros TTC (pièce n°19 du demandeur).

La livraison, fixée contractuellement à la date du 31 décembre 2020, est finalement intervenue le 8 juin 2022, soit la veille de la remise du garde-meuble loué auprès de la société DIDIER DEMENAGEMENTS TRANSPORTS et du déménagement du mobilier qui y était stocké au numéro [Adresse 1], dans la résidence [6] nouvellement édifiée sur la commune de [Localité 4].

Les factures de location d’un gite sur la commune de [Localité 4] portent pareillement sur une période postérieure à la date initiale de livraison et antérieure à la date de livraison effective.

La réalité du préjudice généré par le retard de livraison est ainsi suffisamment établie.

En conséquence, la société L’EXCELLIUM sera condamnée à payer à la société EVANAT et aux époux [L] une somme de 22.428,90 euros.

Sur la demande reconventionnelle de paiement formée par la société L’EXCELLIUM

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

En parallèle, l’article R.261-14 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le solde du prix de vente d’un immeuble à construire, payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Sur ce, l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 15 novembre 2019 prévoit en page numérotée 7 que la somme de 52.000,00 euros correspondant à cinq pour cent du prix d’achat du bien immobilier est dû à la remise des clés.

Le bien immobilier ayant été livré le 8 juin 2022 et le présent jugement statuant sur l’indemnisation des réserves résiduelles, la société EVANAT apparaît redevable de la somme due à la remise des clés, soit la somme de 52.000,00 euros.

Le 6 juillet 2022, la société EVANAT a sollicité la consignation dudit montant auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET CONSIGNATION, en considération de l’absence de levée de l’intégralité des réserves formulées à la livraison.

La réalité des désordres étant établie, cette consignation doit être assimilée au paiement effectif exigé par le contrat de vente. Par suite, il ne pourra être fait application des dispositions contractuelles relatives aux intérêts de retard au bénéfice de la société L’EXCELLIUM.

Sur la demande de déconsignation de la somme de 52.000,00 euros

L’article R.261-14 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le solde du prix de vente d’un immeuble à construire, payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur, peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Il ya lieu d’ordonner la déconsignation de la somme de 52.000,00 euros et la libération de la somme susdite comme suit, en considération des créances respectivement détenues par les parties à l’instance :

10.579,27 euros entre les mains de la société EVANAT ;41.420,73 euros entre les mains de la société L’EXCELLIUM.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 695 du Code de procédure civile dispose que "les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent :

(…)

4°) la rémunération des techniciens ;

(…)."

Succombant principalement à l’instance, la société L’EXCELLIUM sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %."

Condamnée aux dépens, la société L’EXCELLIUM sera également condamnée à payer à la société EVANAT et aux époux [L] une somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles.

La société L’EXCELLIUM sera par ailleurs déboutée de la demande formée sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Condamne la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM à payer à la société civile immobilière EVANAT, madame [U] [L] et monsieur [P] [L] la somme de 38.150,37 euros toutes taxes comprises en indemnisation des frais de reprise des réserves non levées ;

Rejette la demande formée par la société civile immobilière EVANAT, madame [U] [L] et monsieur [P] [L] par laquelle ils sollicitaient la condamnation de la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM à les indemniser d’un préjudice de jouissance et des conditions d’existence à hauteur de 20.000,00 euros ;

Condamne la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM à payer à la société civile immobilière EVANAT, madame [U] [L] et monsieur [P] [L] la somme de 22.428,90 euros en indemnisation du préjudice généré par le retard de livraison ;

Condamne la société civile immobilière EVANAT à payer à la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM la somme de 52.000,00 euros correspondant au solde du marché de travaux ;

Dit qu’il sera procédé à une compensation des créances respectivement détenues par les parties et, à cette fin, ordonne la déconsignation de la somme de 52.000,00 euros réalisée par la société civile immobilière EVANAT le 6 juillet 2022 auprès de la CAISSE DES DEPOTS ET DES CONSIGNATIONS à concurrence de 10.579,27 euros entre les mains de la société civile immobilière EVANAT et de 41.420,73 euros entre les mains de la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM ;

Condamne la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM à payer à la société civile immobilière EVANAT, madame [U] [L] et monsieur [P] [L] une somme totale de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la société civile de construction-vente L’EXCELLIUM de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

La Greffière La Présidente

Jessica BOSCO BUFFART Marlène DOUIBI