TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le:

à

M^e COHEN

M^e BAKI

M^e BERNAT

M^e TESSIER

■

7ème chambre 1ère section

N° RG :

N° RG 21/14848 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVTUU

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE Représenté par son Syndic en exercice la société ACCORD IMMOBILIER

10b place des Jacobins

72000 LE MANS

représentée par M^e Oriane COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B313

DÉFENDERESSES

S.A.S. BATTECH

66 clos des Sources

78630 ORGEVAL

représentée par Maître Arezki BAKI de la SELEURL ARTHEMIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0110

Compagnie d’assurance SMABTP en qualité d’assureur de la société BATTECH

8 rue Louis Armand – CS 71201

75738 PARIS CEDEX 15

représentée par Maître Laurine BERNAT de la SELARL JLLB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0153

Décision du 25 Novembre 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/14848 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVTUU

Madame [C] [J]

Entrepreneur individuel

n° SIREN 341 686 384.

15 rue Dussoubs

75002 PARIS

Mutuelle Architectes Français en qualité d’assureur de madame [C] [J]

189 boulevard Malesherbes

75017 PARIS

représentées par Maître Sophie TESSIER de la SELARL PARINI-TESSIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0706

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Perrine ROBERT, Vice-Président

Monsieur Mathieu DELSOL, Juge

Madame Florence ALLIBERT, Juge

assistée de Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 08 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame ROBERT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Décision publique

Contradictoire

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Perrine ROBERT, Présidente et par Madame Lénaïg BLANCHO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

_____________________________________

FAITS ET PROCEDURE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 Saint Germain en Laye a, en qualité de maître d’ouvrage, entrepris des travaux de ravalement de la façade de son immeuble.

Il a confié dans ce cadre une mission de maîtrise d’oeuvre complète à Madame [C] [J] assurée auprès de la MAF selon contrat du 31 mai 2017 et la réalisation des travaux à la société BATTECH assurée auprès de la SMABTP selon devis du 16 avril 2018 d’un montant de 44 000 euros TTC.

Un ordre de service a été délivré à la société BATTECH le 14 janvier 2019 prévoyant une livraison des travaux le 15 avril 2019.

Au mois de mai 2019, alors que le chantier était encore en cours, le syndicat des copropriétaires s’est plaint que les travaux exécutés ne correspondaient pas au cahier des charges établi initialement par le maître d’oeuvre ni à la déclaration préalable de travaux effectuée auprès de la mairie à savoir la réalisation d’un ravalement à la chaux et l’inclusion des cheminées dans ce ravalement.

Par courrier du 20 mai 2019, il a demandé à Madame [J] de remédier à ces difficultés. En vain.

La réception des travaux est finalement intervenue le 16 mars 2020 avec réserves.

Par courrier du 4 mai 2020, le syndicat des copropriétaires a demandé à la société BATTECH de reprendre les réserves dans un délai d’un mois à compter de la réception.

L’entreprise n’ayant pas donné suite à cette demande, le syndicat des copropriétaires a obtenu du Président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, la désignation de Madame [T] [V] en qualité d’expert judiciaire par ordonnance du 26 novembre 2020.

Parallèlement, Madame [G] [E] se plaignant d’une forte humidité dans l’appartement sis au rez-de-chaussée de l’immeuble et dont elle est propriétaire a saisi le Président du tribunal judiciaire de Versailles statuant en référé d’une demande d’expertise judiciaire. Celui-ci a désigné Madame [L] [Y] en qualité d’expert par ordonnance du 9 avril 2021.

Madame [Y] et Madame [V] ont respectivement déposé leur rapport les 15 mars 2022 et 22 juin 2022.

C’est dans ces circonstances que par actes d’huissier du 26 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société BATTECH et son assureur la SMABTP, Madame [J] et son assureur la MAF en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par acte d’huissier du 6 juillet 2022, Madame [J] et la MAF ont fait assigner la société ACCORD IMMOBILIER, syndic de l’immeuble, devant le même Tribunal en garantie.

Les deux affaires ont été jointes.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 13 février 2024, le juge de la mise en état a :

— constaté que la société ACCORD IMMOBILIER se désiste de ses incidents d’incompétence et de connexité,

— rejeté les fins de non recevoir soulevées par la société ACCORD IMMOBILIER relatives à la prescription et au défaut d’intérêt et de qualité à agir de Madame [C] [J] et de la MAF,

En conséquence,

— déclaré les demandes de Madame [C] [J] et de la MAF formées à l’encontre de la société ACCORD IMMOBILIER recevables,

— débouté les parties de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

— réservé les dépens.

Par ordonnance du 15 octobre 2024, le juge de la mise en état a :

— ordonné la disjonction entre d’une part l’instance opposant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 Saint Germain en Laye à la société BATTECH, la SMABTP, Madame [C] [J], la MAF et d’autre part l’instance opposant Madame [C] [J] et la MAF à la société ACCORD IMMOBILIER,

— sursis à statuer sur les demandes présentées par Madame [C] [J] et la MAF à l’encontre de la société ACCORD IMMOBILIER jusqu’à une décision définitive de la cour d’appel statuant sur appel de l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 février 2024,

— réservé les dépens.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 avril 2024, le syndicat des copriopriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 Saint-Germain-En-Laye demande au tribunal, au visa des articles 1219, 1231-1, 1347, 1792-6 du code civil, L124-3 du code des assurances, de :

— condamner in solidum la société BATTECH, la SMABTP, Madame [J] et la MAF à lui payer la somme de 100 676, 88 euros correspondant au coût total des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble,

— rejeter toute demande formée à son encontre,

— si le tribunal le condamnait à payer la somme de 4 656 euros, faire application des règles relatives à la compensation des dettes connexes,

En tout état de cause,

— condamner in solidum la société BATTECH, la SMABTP, Madame [J] et la MAF à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société BATTECH, la SMABTP, Madame [J] et la MAF aux dépens comprenant la somme de 11 000 euros au titre des frais d’expertise de Madame [V], avec distraction au profit de M^e Théotime AUBERT, avocat.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 juillet 2023, Madame [J] et la MAF demandent au tribunal de :

— juger le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

— juger que le montant des sommes correspondant aux travaux objet du litige s’élève à 83 987 euros HT soit 92 385 euros TTC,

— débouter la société BATTECH de son appel en garantie à l’encontre de Madame [J],

— condamner in solidum la société BATTECH, son assureur la SMABTP, le syndic, la société ACCORD IMMOBILIER à les garantir à hauteur minimale de 80% ou à titre subsidiaire de 70%,

— A titre subsidiaire, condamner la société BATTECH et la SMABTP à garantir Madame [J] à hauteur de 30% et juger que le syndicat des copropriétaires devra garder à sa charge sans possibilité de récupération sur les autres parties 40% du montant des travaux dont il demande le paiement,

— en tout état de cause, condamner la société ACCORD IMMOBILIER in solidum avec le syndicat des copropriétaires à prendre en charge 40 % du montant des travaux,

— minorer la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que le montant des dépens qui comprendront les honoraires d’expertise sera réparti au prorata des condamnations effectives prononcées à l’encontre de chaque partie,

— juger la MAF recevable et bien fondée à opposer les conditions et limites de sa police et notamment l’opposabilité de sa franchise à toute partie,

— condamner tout contestant aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 mai 2023, la société BATTECH demande au tribunal, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4 656 euros au titre du solde de son marché,

Subsidiairement,

— dire que Madame [J] devra sa garantie sur toute condamnation éventuelle qui serait prononcée à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la SMABTP, son assureur, devra sa garantie sur toutes condamnations éventuelles qui seraient prononcées à son encontre,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 mars 2023, la SMABTP demande au tribunal de :

— rejeter toutes demandes présentées à son encontre,

subsidiairement,

— rejeter la demande de la copropriété et laisser à sa charge 40% des travaux de reprise limités à la seule reprise du ravalement

— rejeter la demande au titre des souches de cheminées qui n’étaient pas comprises dans l’opération de rénovation,

Encore plus subsidiairement,

— condamner in solidum Madame [J] et son asssureur la MAF à la garantir de toute condamnations en principal, frais et accessoires qui pourraient être mises à sa charge,

— condamner le syndicat des copropriétairse ou tout défaillant dont madame [J] et la MAF à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

*

La clôture de la mise en état du dossier a été ordonnée le 6 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

L’irrecevabilité est une fin de non-recevoir qui sanctionne, sans examen au fond, un défaut de droit d’agir tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée (article 122 du code de procédure civile).

1. Les demandes de Madame [J] et de la MAF formées à l’encontre de la société ACCORD IMMOBILIER

Madame [J] et la MAF forme un appel en garantie à l’encontre de la société ACCORD IMMOBILIER qui n’est pas partie à la présente instance.

Leur demande est dès lors irrecevable.

2. Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Madame [J] et la MAF

Dans le dispositif de leurs conclusions, Madame [J] et la MAF demandent que le syndicat des copropriétaires soit déclaré irrecevable en ses demandes mais ne développent au sein de leurs écritures, à l’appui de cette fin de non recevoir, aucu moyen.

Les demandes du syndicat des copropriétaires sont dès lors recevables.

Sur la demande d’indemnisation

1. Sur les désordres

L’expert qui s’est rendu sur place le 28 janvier 2021 a constaté :

au niveau des extérieurs sur rue :

— sur la façade sur rue à gauche de la porte d’entrée du 2 rue Ducastel :

*dégradations des enduits en peinture au droit du pilier gauche de la porte d’entrée de l’immeuble ; ce pilier est saturé d’humidité jusqu’à 1,50 mètre de hauteur

* dégradations de la façade sur rue en rez-de-chaussée, sous la fenêtre : la peinture du soubassement se décolle et est dégradée. Il n’existe pas à proprement parler de plinthes de soubassement. Le ravalement peint s’arrête directement au sol du trottoir sans protection. Le pavage de la rue s’arrête au droit du soubassement mais il n’existe pas de joint. L’eau de pluie et/ ou de lavage du trottoir s’y infiltre dégradant le ravalement.

— sur le mur pignon : absence de désordre

au niveau des extérieurs sur cour : le ravalement est dégradé au-dessus de la porte de l’immeuble, en retour à droite en façade du rez-de-chaussée vers la façade rue et en face du rez-de-chaussée à droite (avant le hall)

— soupirail bouché en façade rue

L’expert relève que les travaux réalisés par la société BATTECH correspondent au devis accepté et signé par le syndicat des copropriétaires (ravalement en peinture des façades) à l’exception de la partie en rez-de-chaussée réalisée en imperméabilisation suite à une erreur technique de l’équipe de travaux BATTECH. Il précise que cette imperméabilisation n’est pas adaptée au bâti existant et ne fait qu’accentuer et contenir les problèmes d’humidité.

Il note en outre que ces travaux ne sont pas conformes à la déclaration préalable déposée par le syndicat des copropriétaires relatif à des travaux de ravalement en plâtres et chaux des façades et conduits de cheminée et au certificat de non opposition à cette déclaration délivrée le 4 mai 2018 par la Mairie de Saint Germain en Laye.

La matérialité des désordres de même que leur cause technique telle que mis en exergue par l’expert ne sont pas discutées par les parties et sont établies par l’analyse étayée de celui-ci dans son rapport, étant observé que ces conclusions sont confirmées par le rapport d’expertise de Madame [Y] saisie des désordres affectant l’appartement de Madame [E], propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée.

Il est relevé sur ce dernier point que si la société BATTECH n’a pas été attraite aux opérations d’expertise de Madame [Y], le rapport établi par celle-ci, régulièrement communiqué aux débats, dont les parties ont pu discuter contradictoirement et qui corrobore les constats et conclusions de Madame [V] peut lui être opposé. Il est noté au surplus que ces deux experts ont organisé une réunion conjointe en présence des parties le 27 juillet 2021 pour examiner le problème des façades.

2. Sur les responsabilités

2.1 Sur la responsabilité de la société BATTECH

Le syndicat des copropriétaires agit à l’encontre de la société BATTECH sur le fondement de l’article 1792-6 alinéa 2 du code civil selon lequel la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.

Les désordres affectant les façades de l’immeuble tels que constatés par l’expert judiciaire, Madame [V], ont été réservés à réception.

Contrairement à ce qu’indique la société BATTECH, l’expert a bien conclu à une mauvaise exécution de ses prestations qu’il estime inadaptées au bâti existant.

Il rejoint en cela les conclusions de Madame [Y] qui explique que les travaux d’imperméabilisation faits dans le cadre du ravalement de façades n’étaient pas du tout adaptés au support (façades en pierre et pans de bois) et ont contribué très fortement à maintenir de l’humidité dans les murs et à la forcer à migrer vers l’intérieur de l’immeuble, les échanges hydriques ayant été bloqués par ce revêtement d’imperméabilisation.

Si l’état dégradé préexistant aux travaux des collecteurs de tout à l’égout de l’immeuble (fuites et ruptures)qui ne sont plus étanches ainsi que le nettoyage à grandes eaux de la voierie par la ville participent à la dégradation des ravalements en rez-de-chaussée et pieds de murs, l’expert n’en relève pas moins que le ravalement non adapté en est aussi à l’origine et contribue ainsi à l’entier dommage.

La société BATTECH est donc tenue à garantie de parfait achèvement.

Elle engage en outre sa responsabilité contractuelle sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil selon lequel le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En effet, et indépendamment de la question de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, il est établi que la société BATTECH a proposé au maître de l’ouvrage et accepté de réaliser en toute connaissance de cause des prestations (ravalement en peinture des seules façades) qu’elle savait non conformes à la déclaration préalable et au certificat de non opposition délivré par la Mairie (ravalement en enduit de chaux sur les façades et souches de cheminée).

Il est précisé ici qu’il importe peu que cette non-conformité à la déclaration préalable n’ait pas été réservée à réception dès lors qu’il ne s’agit pas d’un désordre ou d’une non-conformité affectant les travaux acceptés et commandés.

La société BATTECH a ainsi commis une faute faisant courir à la construction un risque de démolition.

Sa responsabilité est établie.

Décision du 25 Novembre 2025

7ème chambre 1ère section

N° RG 21/14848 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVTUU

2.2 Sur la responsabilité de Madame [J]

Le syndicat des copropriétaires recherche la responsabilité contractuelle de Madame [J] sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil précité.

Il lui incombe de démontrer que celle-ci a manqué à ses obligations contractuelles, étant précisé qu’en sa qualité de maître d’oeuvre, elle est tenue à une obligation de moyens.

Il n’est pas démontré que Madame [J] a commis une faute ayant contribué à l’apparition des désordres au rez-de-chaussée de l’immeuble qui sont le fait d’un défaut d’exécution de l’entreprise. Aucun élément ne permet en effet d’indiquer qu’elle était en mesure, alors qu’elle ne réalise pas elle-même les travaux et n’est pas en permanence sur le chantier, de s’apercevoir que la société BATTECH a posé au bas des façades un revêtement d’imperméabilisation inadapté et non prévu à son marché de travaux.

En revanche, il est certain que Madame [J] était parfaitement informée que les travaux finalement acceptés par le syndicat des copropriétaires n’étaient pas conformes à la décomposition du prix global et forfaitaire qu’elle avait elle même rédigé ainsi qu’à l’autorisation administrative délivrée par la mairie. Elle a accepté que soient réalisés de tels travaux en dépit du risque d’injonction de mise en conformité par la mairie et de démolition encouru par ceux-ci. Il est relevé au surplus qu’elle n’a réalisé aucune démarche, à tout le moins, pour tenter de régulariser la situation. Sa responsabilité est engagée, peu important les fautes reprochées au syndicat des copropriétaires et à l’état dégradé préexistant des collecteurs, ces-derniers étant sans incidence sur la non conformité avérée des travaux à la déclaration préalable.

2.3 Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il ressort des pièces produites et des conclusions des parties que lors de l’Assemblée générale du 18 mai 2017, le syndicat des copropriétaires a voté un budget de travaux pour le ravalement des façades à hauteur de 44 000 euros TTC.

Madame [J] à qui il a confié dans ce cadre une mission de maîtrise d’oeuvre a établi une décomposition du prix global et forfaitaire (DPGF) le 18 octobre 2017 prévoyant des travaux de ravalement des façades et conduits de cheminée en enduit à la chaux de lissage type Aquagalce (Ets Vega).

La déclaration préalable a été établie et signé le 06 novembre 2017 par la société CENTURY 21 Cabinet OGS alors syndic et dont il n’est pas discuté qu’il engage le syndicat des copropriétaires, sur la base de ces travaux.

Le 1er février 2018, Madame [J] a adressé au syndic un document intitulé “recadrage des offres” aux termes duquel elle a constaté que le montant des travaux proposé par les 4 entreprises susceptibles d’être retenues étaient supérieurs au budget prévu par la copropriété “ceci s’expliquant par les prestations demandées par l’architecte et exigées par la mairie. Enduit à la chaux, décapage total des zones crépies…. Les copropriétaires devront pour réaliser cette opération voter un budget supplémentaire”. Elle a proposé en conclusion de retenir les entreprises BATTECH et MLD pour discussion commerciale et prendre une décision en fonction de la meilleure offre.

Au mois d’avril 2018, la société BATTECH qui avait initialement proposé un devis d’un montant de 47 777 euros HT soit 52 554 euros TTC correspondant à lu DGPF (ravalement en enduit de chaux sur façade et souches de cheminées) a soumis au syndicat des copropriétaires qui l’a accepté un nouveau devis d’un montant total de 45 401, 40 euros TTC réduit de manière commerciale à 44 000 euros TTC prévoyant un ravalement en peinture des façades.

Un certificat de non opposition a été délivré au syndicat des copropriétaires par l’intermédiaire de son syndic par la Mairie le 4 mai 2018 autorisant les travaux de ravalement des façades et souches de cheminée résultant de la DPGF et précisant les éléments suivants :

“L’architecte conseil de la Ville sera associé au chantier. Je vous invite à prendre contact, au démarrage des travaux, auprès du service de l’urbanisme (…).

Je vous prie de nous retourner le formulaire attestant l’achèvement et la conformité des travaux lorsque votre chantier sera achevé”.

Le 14 janvier 2019, le syndic a délivré un ordre de service à l’entreprise pour le démarrage du chantier pour un montant de travaux de 44 000 euros TTC correspondant aux travaux de ravalement en peinture des seules façades.

Suite à la réception des travaux, aucun formulaire attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux n’a été communiqué à la Mairie de Saint Germain en Laye.

Le syndicat des copropriétaires conteste toute faute indiquant qu’il n’est pas un professionnel de la construction, qu’il n’a pas été informé que les travaux projetés étaient inadaptés et que la présentation du second devis très différente de celle du premier n’a pu qu’entretenir une confusion sur la nature et l’étendue des travaux convenus avec l’entreprise.

Néanmoins, les pièces produites montrent que le premier devis établi par la société BATTECH en janvier 2018 reprenait dans sa forme comme dans son contenu la DPGF rédigée par Madame [J]. En revanche, le second devis établi en avril 2018 était très différent dans sa présentation et surtout il en résulte de manière explicite, même pour un profane en matière de construction, que le ravalement prévu était un ravalement en peinture et non plus un ravalement en enduit de chaux et qu’il n’incluait plus les souches de cheminée. L’expert, Madame [V] elle-même, affirme que le devis BATTECH est explicite sur ces points et ne prête pas à confusion.

Il est relevé en outre que le syndic présent aux réunions de chantier n’a formé aucune observation sur la nature des travaux effectivement réalisés.

Certes, le conseil syndical s’est étonné en cours de chantier de ce que les travaux n’apparaissaient pas conformes aux travaux tels que projetés initialement (ravalement en enduit de chaux).

Néanmoins, il est encore rappelé ici que c’est le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires vis-à-vis des constructeurs, ses contractants et l’engage.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires était informé que les travaux qu’il acceptait étaient différents des travaux initialement projetés et non conformes à la déclaration préalable qu’il avait lui-même remplie et partant à l’autorisation administrative délivrée au mois de mai 2018.

Il a, ce faisant, en toute connaissance de cause, pris le risque de subir une injonction de la part de la mairie de se conformer à la déclaration préalable et partant le risque de démolition des travaux, afin de respecter le budget voté par l’assemblée générale en 2017.

Sa faute est établie et contribue à son préjudice dès lors que les travaux réalisés, au-delà des désordres techniques l’affectant, ne sont pas conformes aux autorisations administratives.

En revanche, s’agissant des collecteurs dégradés, il appartenait à l’entreprise BATTECH et au maître d’oeuvre de faire à tout le moins un état des lieux et diagnostic technique avant de déterminer des travaux de ravalement adaptés et efficaces et de conseiller le syndicat des copropriétaires sur la nécessité de réparer ces collecteurs. Sa faute n’est pas suffisamment démontrée à ce titre.

Au vu des éléments susvisés, et alors que la faute retenue à l’encontre du syndicat des copopriétaires n’est pas de nature à exonérer intégralement les constructeurs, professionnels, de leur responsabilité respectives, la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires sera fixée à 10 % de ses préjudices.

3. Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement d’une somme totale de 100 676, 88 euros correspondant au coût total de la remise en état de l’immeuble pour remédier aux désordres et se conformer à l’autorisation délivrée par la Mairie, détaillée comme suit :

— travaux de ravalement de façades : 83 987 euros HT soit 92 385 euros TTC

— travaux de réfection des souches de cheminées : 5 620 euros HT soit 6 182 euros TTC

— honoraires de maîtrise d’oeuvre : 1 680 euros TTC

—  390 euros HT au titre des travaux de ventilation sur cave

Le montant des travaux de reprise des façades conforme à l’évaluation faite par l’expert sur la base d’un devis de la société JCM du 30 novembre 2021 n’est pas contestée et sera retenue.

Il en est de même des travaux de réfection des souches de cheminées. Il est précisé à ce titre qu’il y a lieu de les inclure dans le montant du préjudice dès lors qu’elles n’ont pas été prévues dans le marché de travaux en violation de l’autorisation de travaux donnée par la mairie et que les constructeurs ont par leurs fautes respectives contribué à cette situation.

Si l’expert n’inclut pas dans le montant des travaux de reprise des honoraires de maîtrise d’oeuvre, il a néanmoins mentionné ceux-ci comme étant à prévoir. Eu égard à l’ampleur des réparations, ils apparaissent justifiés. Ils seront retenus à hauteur de la somme sollicitée conformément à la proposition de mission de la société AGECOR du 28 juillet 2021 produit par le syndicat des copropriétaires aux débats.

En revanche, concernant les travaux de ventilation sur cave, l’expert a indiqué qu’ils n’étaient pas en lien avec les travaux de ravalement litigieux. Il n’y a dès lors pas lieu de les inclure dans le préjudice.

Celui-ci s’établit en conséquence à la somme totale de 100 247 euros TTC.

Compte tenu de la part de responsabilité du syndicat des copropriétaires précédemment fixée, la société BATTECH et Madame [J] dont la garantie ou la responsabilité ont été retenues seront condamnées in solidum à lui payer la somme de 90 222, 30 euros TTC.

4. Sur les assureurs

Le syndicat des copropriétaires dispose à l’encontre des assureurs garantissant la responsabilité civile des parties responsables d’un droit d’action directe, posé par l’article L124-3 alinéa 1er du code des assurances au profit du tiers lésé. Les parties responsables disposent de ce même droit d’action directe contre les assureurs des co-responsables. Chaque partie dispose ensuite d’un recours contre son propre assureur sur un fondement purement contractuel.

La MAF, assureur de Madame [J] ne produit ni les conditions générales ni les conditions particulières de sa police. Elle ne conteste pas que celle-ci soit mobilisable. Elle sera condamnée aux côtés de son assurée à indemniser le syndicat des copropriétaires dans les limites contractuelle de la garantie (plafond et franchise) s’agissant d’une garantie facultative.

La SMABTP, assureur de la société BATTECH, conteste que sa police soit mobilisable s’agissant de désordres réservés à réception ou relevant de la responsabilité contractuelle de celle-ci et non de désordres de nature décennale.

La SMABTP n’a pas communiqué au Tribunal son dossier de plaidoiries contenant les conditons générales et particulières de sa police.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires produit l’attestation d’assurance établie par la SMABTP au profit de la société BATTECH qui montre que sont seuls couverts par sa police CAP 2000 la responsabilité décennale obligatoire, la responsabilité du sous-traitant en cas de dommages de nature décennale, la garantie de bon fonctionnement, la responsabilité décennale pour les ouvrages non soumis à l’obligation d’assurance, l’assurance de responsabilité civile (“dommages extérieurs à l’ouvrage”), l’attestation précisant concernant cette dernière garantie que “le contrat garantit la responsabilité de l’assuré en cas de dommages causés à des tiers en cours ou après exécution de ses travauxx en dehors de tout dommage à l’ouvrage”.

En l’espèce, en l’absence de désordres de nature décennale et en présence de dommages à l’ouvrage, aucune de ces garanties n’est mobilisable.

Les demandes formées à l’encontre de la SMABTP seront rejetées.

5. Sur les appels en garantie

Si les défendeurs, dont la garantie ou la responsabilité a été retenue, sont tenus in solidum à réparation vis-à-vis du maître de l’ouvrage au titre de leur obligation à la dette, ils ne sont tenus in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives à l’origine des désordres constatés.

Ils disposent alors de recours entre eux, examinés sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle de droit commun, en l’absence de tout lien contractuel entre eux, posée par l’article 1240 du code civil.

Il est établi que la société BATTECH a commis une faute en réalisant des travaux de ravalement inadaptés au bâti existant et pour partie non conforme à son marché de travaux mais également en acceptant de réaliser des prestations ne respectant pas la déclaration préalable et l’autorisation de travaux délivrée par la mairie.

Il est de même établi que Madame [J] a accepté de se charger de la maîtrise d’oeuvre de travaux qu’elle savait non conformes à l’autorisation de la mairie et n’a réalisé aucune démarche auprès de cette dernière pour tenter d’obtenir une régularisation de ces travaux.

Eu égard aux missions et fautes respectives de chacun de ces intervenants à la construction, le partage de responsabilité entre eux sera établi comme suit :

— la société BATTECH : 60 %

— Madame [J] garantie par la MAF : 40 %

Ces parties seront condamnées à se garantir entre elles de la condamnation prononcée à leur encontre à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé.

Sur la demande renconventionnelle en paiement de la société BATTECH

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1219 du code civil dispose par ailleurs qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

La société BATTECH sollicite paiement du solde de son marché de travaux à hauteur de 4 656 euros.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ne avoir payé à l’entreprise le solde de son marché mais oppose à cette demande l’exception d’inexécution.

Néanmoins, compte tenu des éléments précités et alors que le syndicat des copropriétaires a été indemnisé de ses préjudices, il ne peut retenir entre ses mains la somme susvisée exigible et due à l’entreprise.

Il sera en conséquence condanmé à lui payer cette somme non discutée en son quantum.

La compensation entre les créances respectives du syndicat des copropriétaires et de l’entreprise sera ordonnée à due concurrence conformément à l’article 1347 du code civil.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Madame [J], la MAF et la société BATTECH, qui succombent à l’instance, seront condamnées in solidum aux dépens de celle-ci, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprendront les frais d’expertise, conformément à l’article 695 du code de procédure civile. Les avocats de la cause qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre la partie ainsi condamnée ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux termes de l’article 699 du même code.

Tenues aux dépens, elles seront également condamnées in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme raisonnable et équitable de 5 000 euros, en indemnisation des frais exposés dans la présente instance pour faire valoir ses droits et non compris dans les dépens, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Il apparaît équitable de laisser aux parties défenderesses les frais irrépétibles qu’elles ont engagés. Elles seront déboutées de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DIT les demandes des parties formées à l’encontre de la société ACCORD IMMOBILIER irrecevables,

DIT les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE recevables,

CONDAMNE in solidum la société BATTECH, Madame [C] [J] et son assureur, la MAF, dans les limites contractuelles de sa police (plafonds et franchise) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 90 222, 30 euros TTC au titre des travaux de reprise,

FIXE le partage de responsabilité entre les intervenants ainsi :

— la société BATTECH : 60 %

— Madame [J] garantie par la MAF : 40 %

CONDAMNE, dans leurs recours entre elles, ces parties à se garantir des condamnations prononcées à leur encontre en principal, intérêts, frais irrépétibles et dépens, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer à la société BATTECH la somme de 4 656 euros en paiement du solde de son marché de travaux,

ORDONNE la compensation à due concurrence des créances respectives du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE et de la société BATTECH,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées à l’encontre de la SMABTP, assureur de la société BATTECH,

CONDAMNE in solidum la société BATTECH, Madame [C] [J] et son assureur, la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 2 rue Ducastel à 78100 SAINT GERMAIN EN LAYE la somme de 5 000 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties défenderesses de leurs demandes en indemnisation de leurs frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum la société BATTECH, Madame [C] [J] et son assureur, la MAF aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise, et AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à Paris le 27 janvier 2026

La Greffière Le Président

Lénaïg BLANCHO Perrine ROBERT