TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [L] [J]

Mme [D] [E] [X] ép [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Franck FISCHER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09312 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBP6

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 février 2026

DEMANDERESSE

Société SIMIF IMMOBILIERE ET INDUSTRIELLE DE L’ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0750

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [D] [E] [X] épouse [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 février 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09312 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBP6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 juillet 1979, renouvelé le 20 avril 1989, puis par avenants des 25 avril 1995, 7 mai 1998 et 22 octobre 2007, M. [B] [R], puis la SA E.GAURIAU & Fils, et enfin la société SIMIF ont donné à bail à M. [L] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer annuel initial de 12360 Francs (soit 1884,27 euros), outre les charges, payable par trimestre.

M. [L] [J] a épousé Mme [D] [E] [X].

Des loyers étant demeurés impayés, la société SIMIF a fait signifier à M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025 un commandement de payer la somme de 5922,98 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2025, la société SIMIF a fait assigner M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] et de tout occupant de leur chef;

— condamner solidairement M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 septembre 2025, à hauteur de la somme de 6019,91 euros ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer actuel augmenté des charges et taxes, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’au jour de la restitution effective des locaux donnés à bail ;

— condamner M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 15 décembre 2025, à laquelle l’identité du défendeur a été vérifiée comme étant M. [L] [J]. Son prénom ainsi orthographié sera retenu dans la suite de la décision.

La société SIMIF, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 6019,91 euros. Elle a précisé que ce montant prend en compte le chèque fait récemment de 2188,93 euros ; que le défendeur faisait état d’un règlement de 1500 euros mais sans pouvoir le prouver. Elle a indiqué être par principe opposée aux délais, tout en laissant apprécier le tribunal ; que le paiement des loyers a effectivement repris. Elle a souligné que le loyer est trimestriel.

Mme [D] [E] [X] épouse [J], assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Comparant en personne, M. [L] [J] a indiqué avoir fait un règlement de 1500 euros le lundi précédent l’audience, mais ne pas contester le décompte à part ce point. Il a indiqué avoir un revenu imposable de 24391 euros par an et son épouse de 7969 euros par an ; que celle-ci est actuellement hospitalisée pour d’importants problèmes de santé ; que le loyer est aujourd’hui de 698 euros par mois mais payable par trimestre.

Il a sollicité l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 300 à 350 euros par mois sur 12 mois.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

Par courriel du 12 février 2026, à la demande du juge, le conseil du bailleur a transmis la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 octobre 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 3 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2025.

En conséquence, l’action introduite par La société SIMIF est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 juillet 1979, renouvelé le 20 avril 1989, puis par avenants des 25 avril 1995 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2025, pour la somme en principal de 5922,98 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Les parties ne contestent pas que les défendeurs disposaient d’un délai de deux mois pour régler la dette.

Toutefois aucun règlement n’est intervenu dans ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er septembre 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, la société SIMIF produit un décompte faisant apparaître que M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] restaient devoir la somme de 6019,91 euros à la date du 12 décembre 2025, prenant en compte la somme de 2188,93 euros réglée le 12 décembre 2025.

M. [L] [J] évoque un autre paiement en décembre de la somme de 1500 euros. Il n’en justifie pas. Ce montant ne pourra être pris en compte, étant précisé qu’en tout état de cause, s’il s’avérait effectif, il serait pris en compte par le créancier dans le cadre de l’exécution de la présente ordonnance.

M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J], cotitulaires du bail par effet du mariage, seront donc condamnés solidairement à titre de provision au paiement de la somme de 6019,91 euros arrêtée au 12 décembre 2025, terme du quatrième trimestre 2025 inclus.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le paiement du loyer courant a effectivement repris avant l’audience. Les défendeurs justifient de leur situation personnelle, disposant en 2024 d’un revenu net imposable global de 32360 euros, soit près de 2700 euros par mois. Compte tenu du montant du loyer rapporté au mois, ils apparaissent en capacité de régler leur dette locative dans les termes sollicités à l’audience, et ce dans des délais raisonnables pour le bailleur.

Par conséquent, des délais de paiement leur seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer provision sur charges comprise est de 2188,93 euros pour le quatrième trimestre 2025.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

L’équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 1979, renouvelé le 20 avril 1989, puis par avenants des 25 avril 1995, 7 mai 1998 et 22 octobre 2007 et liant la société SIMIF et M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 1] sont réunies à la date du 1er septembre 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] à payer à la société SIMIF à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 décembre 2025, échéance du quatrième trimestre 2025 incluse la somme de 6019,91 euros ;

AUTORISONS M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités d’un montant de 300 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] et à celle de tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS en ce cas in solidum M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] au paiement à la société SIMIF à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS la société SIMIF de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [L] [J] et Mme [D] [E] [X] épouse [J] aux entiers dépens de la présente procédure ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT