TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/02618

N° Portalis 352J-W-B7I-C37BF

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [U] [I] née [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Francois ORMILLIEN de la SELARL ORMILLIEN MONEY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0188

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le Cabinet MAZET ENGERAND ET GARDY, SA

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0839

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/02618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37BF

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [U] [T] épouse [I] est propriétaire, depuis le 29 octobre 2001, d’un appartement au troisième étage à gauche et d’une cave au sous-sol constituant le lot n° 6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au cours de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, une résolution n° 14 a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dans les termes suivants :

« A la demande de M. [N], libellée et rédigée intégralement par M. [N], concernant les activités de type location saisonnière meublée.

Récemment, les cas des copropriétaires subissant des troubles du voisinage à cause de locations saisonnières se sont multipliés.

C’est là que prévalent les règlent qui peuvent sembler être de simples rappels de savoir-vivre, mais qui sont en réalité bien plus importantes.

En particulier, c’est le cas des règles stipulant que l’occupation ne doit pas être gênante pour les autres propriétaires, que les parties communes ne doivent pas être encombrées ou encore qu’il convient de limiter le bruit dans les couloirs et les escaliers.

Ainsi, si les locations touristiques meublées entraînent des troubles anormaux du voisinage, comme des passages de locataires à toute heure de la nuit et de la journée, l’appel de personnes qui ne peuvent pas entrer dans un appartement qui leur a été loué pour une ou plusieurs nuits, le bruit répété de valises dans les escaliers, le va et vient de prestataires ou encore des soirées organisées par les dits locataires de passage, alors vos voisins peuvent faire interdire ce type de location en assemblée générale ou grâce à la jurisprudence en faisant valoir ces règles de « savoir-vivre ».

En effet, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire « dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

Cette dernière condition fait référence aux clauses d’habitation qui figurent dans le règlement de copropriété et qui ont pour objet de déterminer l’usage des lots de la copropriété.

Dans le règlement de notre immeuble, cette clause (7ème page, article 4) stipule que :

« … Les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs, soit habitant bourgeoisement soit exerçant une profession libérale, les professions commerciales étant tolérées tant qu’elles ne nuiront pas à la tranquillité des locataires et à la bonne tenue de l’immeuble ».

Cette clause va à l’encontre de l’usage à destination de location touristique saisonnière qui n’est ni privative, ni professionnelle, ni même commerciale en l’état.

L’assemblée générale après en avoir délibéré décide d’interdire dans la copropriété, les activités de type location saisonnière meublée ».

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, Madame [U] [T] épouse [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] afin notamment de solliciter, à titre principal, l’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023, et, à titre subsidiaire, de voir déclarer cette résolution nulle et inopposable à son égard.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, Madame [U] [T] épouse [I] demande au tribunal de :

Vu l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu les articles 9 & 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Annuler la résolution n° 14 votée lors de l’Assemblée générale du 16 novembre 2023,

Subsidiairement :

Déclarer la résolution n° 14 votée lors de l’Assemblée générale du 16 novembre 2023 nulle et inopposable à Madame [I],

Dispenser Madame [I] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de M^e LE DREVO AUBRUN sur son affirmation de droit,

Rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Paris 17ème demande au tribunal de :

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence citée,

Vu les pièces versées aux débats,

Débouter Madame [U] [I] de sa demande de condamnation du syndicat à lui payer 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Laisser aux parties la charge de leurs dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er avril 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 10 mars 2026, a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 16 novembre 2023 formée par Madame [U] [T] épouse [I]

Madame [U] [T] épouse [I] soutient, sur le fondement de l’article 544 du code civil, ainsi que des articles 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— le règlement de copropriété rappelle en son article 4 que « chacun des copropriétaires aura en ce qui concerne l’appartement et la cave lui appartenant exclusivement le droit d’en jouir et d’en disposer comme d’une chose lui appartenant en toute propriété… »,

— ce document autorise expressément la location des appartements au sein de la copropriété,

— le règlement de copropriété ne comporte pas de clause d’habitation bourgeoise exclusive et autorise l’exercice de professions libérales et commerciales,

— l’immeuble comprend deux boutiques au rez-de-chaussée,

— aucune clause du règlement de copropriété ne vient interdire la location saisonnière ou de courte durée des appartements,

— la destination de l’immeuble n’est donc pas contraire à la pratique de la location saisonnière,

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/02618 – N° Portalis 352J-W-B7I-C37BF

— la résolution n° 14 a été soumise au vote de la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, puis en raison de l’absence majorité, a été adoptée à la majorité de l’article 25,

— la résolution n° 14 entraîne une modification des modalités de jouissance des parties privatives telles qu’elles résultent du règlement de copropriété,

— dès lors, la résolution aurait dû être soumise au vote de l’unanimité des copropriétaires de l’article 26 de la loi de 1965,

— en outre, la résolution n° 14 est illégale,

— en effet, seule la destination de l’immeuble peut permettre de restreindre le droit de propriété des copropriétaires,

— la destination de l’immeuble n’interdit pas la pratique de la location saisonnière ou de courte durée,

— dès lors, la résolution n° 14 constitue une atteinte injustifiée au droit de propriété de la demanderesse.

A titre subsidiaire, elle fait valoir que la résolution n° 14 doit lui être déclarée inopposable. Elle explique notamment, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, qu’au regard de l’illégalité précédemment démontrée de la résolution n° 14, si elle n’est pas annulée, elle devra être réputée non écrite et donc inopposable à Madame [I].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] répond que :

— il n’est pas contesté que la résolution litigieuse modifie la destination de l’immeuble en interdisant en son sein l’exercice d’activités de type location saisonnière meublée,

— la défenderesse prend acte de la nullité encourue et a déjà entrepris les diligences nécessaires aux fins de régulariser la situation lors d’une prochaine assemblée générale.

***

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose de ses parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application des deux derniers alinéas de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble.

La destination de l’immeuble en droit de la copropriété est définie comme l’ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acheté son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l’ensemble des clauses des documents contractuels, des caractéristiques physiques et de la situation de l’immeuble, ainsi que la situation sociale de ses occupants. Ainsi, selon les clauses, plus ou moins restrictives, et selon le standing de l’immeuble, la situation de celui-ci et celle de ses occupants, la destination de l’immeuble pourra être considérée comme plus ou moins résidentielle et, dès lors, compatible ou non avec la gêne liée à une location touristique meublée.

La liberté d’usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

C’est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance (article 8 de la loi du 10 juillet 1965) et la destination de l’immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives.

Les clauses d’habitation bourgeoise sont en général de deux types :

— la clause d’habitation bourgeoise exclusive, stricte et absolue, interdisant toutes les activités autres que l’habitation,

— la clause d’habitation bourgeoise simple, susceptible de tolérer la location saisonnière dès lors qu’elle ne génère pas de nuisances sonores.

La rotation de courtes périodes de location dans des « hôtels studios meublés », pour des courts ou moyens séjours, n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble à usage principalement d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, en présence d’un immeuble à caractère résidentiel, caractère confirmé dans sa durée et sa stabilité par les stipulations du règlement de copropriété relatives notamment à l’obligation faite aux copropriétaires d’aviser le syndic de l’existence d’un bail (ex. : Civ 3ème, 8 mars 2018, n° 14-15.864).

Les juges du fond apprécient souverainement si l’utilisation d’un lot est conforme à la destination de l’immeuble et n’est pas de nature à porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] ne contient aucune clause d’habitation bourgeoise exclusive et n’interdit pas le changement d’usage de locaux affectés à l’habitation mais précise uniquement au 4° de son article quatrième (Droits et obligations des copropriétaires – Parties constituant une propriété exclusive et particulière, page 14) que :

« Les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs, soit habitant bourgeoisement, soit exerçant une profession libérale, les professions commerciales étant tolérées tant qu’elles ne nuiront pas à la tranquillité des locataires et à la bonne tenue de l’immeuble. Les occupants ne pourront rien faire qui puisse nuire à la bonne tenue de l’immeuble » (pièce n° 2 produite en demande).

Au 8° du même article, le règlement précise par ailleurs que : « Les propriétaires ou leurs locataires seront soumis aux règles usuelles applicables aux locataires d’appartements » (sans prévoir de restrictions particulières, notamment, quant aux types de locations autorisées).

Il n’est pas non plus démontré que les occupants de locations saisonnières potentiellement pratiquées par l’un ou l’autre des copropriétaires auraient nuit à la tranquillité et à la bonne tenue de l’immeuble, la seule circonstance du vote à la majorité de la résolution litigieuse, faisant état de manière générique des « cas de copropriétés subissant des troubles du voisinage à cause de locations saisonnières » s’étant « multipliés », ne pouvant établir, à elle seule, une telle démonstration.

En outre, la location touristique saisonnière n’est pas interdite par le règlement de copropriété et, à l’exception de la restriction liée aux personnes auxquelles la location est consentie (personnes de bonne vie et mœurs), aucune restriction particulière n’est mentionnée.

Le règlement de copropriété (autorisant sous les conditions susvisées les activités libérales et commerciales de manière générale) n’interdit donc pas, au regard de la destination de l’immeuble, l’activité de location touristique saisonnière d’appartements.

L’assemblée générale ne peut dès lors, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Il s’en déduit que l’adoption de la résolution querellée n° 14, décidant « d’interdire dans la copropriété, les activités de type location saisonnière meublée », impose aux copropriétaires des restrictions à la jouissance de leurs parties privatives, non justifiées par la destination de l’immeuble, en portant atteinte à leur droit de propriété, ce que le syndicat des copropriétaires défendeur ne conteste d’ailleurs pas aux termes de ses dernières écritures (page 3) :

— reconnaissant que la résolution n° 14 « modifie la destination de l’immeuble en interdisant en son sein l’exercice d’activités de type location saisonnière meublée »,

— et prenant « acte de la nullité encourue ».

Cette résolution doit donc être annulée.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Delphine LE DEVRO-AUBRUN.

L’équité commande au cas d’espèce, au regard notamment de la nature de l’affaire, de sa durée ainsi que des diligences accomplies (pièce n° 5 produite en demande), de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Madame [U] [T] épouse [I] la somme justifiée et acceptable de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [U] [T] épouse [I] sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, Madame [U] [T] épouse [I], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires, sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule la résolution n° 14 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] en date du 16 novembre 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Delphine LE DEVRO-AUBRUN le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] à payer à Madame [U] [T] épouse [I] la somme de 2.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Madame [U] [T] épouse [I] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Madame [U] [T] épouse [I] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026

La Greffière Le Président