TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : La SCP MENARD-WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFZJ

N° MINUTE :

7/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 12 janvier 2026

DEMANDEUR

IMMOBILIERE 3F

Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est [Adresse 7]

représentée par la SCP MENARD-WEILLER, avocats au barreau de PARIS,vestiaire P0128

DÉFENDERESSE

Madame [X] [B]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par son fils Monsieur [T] [C], muni d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 12 janvier 2026 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 12 janvier 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06023 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAFZJ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 septembre 1999, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à Mme [X] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec parking 2332P-0062, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5.723,12 francs.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10.134,27 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [X] [B] le 27 janvier 2025.

Par assignation du 6 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [X] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−12.846,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025,−350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 5 novembre 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 octobre 2025, s’élève désormais à 17.248,03 euros. La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [X] [B], représentée par son fils, M. [T] [C] porteur d’un pouvoir spécial, expose que son frère est décédé, qu’elle rencontre des problèmes de santé, qu’elle est retraitée et perçoit 2.000 euros de pension environ par mois, son fils présente à l’audience un chèque de 5.000 euros qu’il va remettre à la bailleresse. Mme [B] souhaite se maintenir dans les lieux et régler l’arriéré avec un échéancier sur 36 mois.

Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [X] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 31 janvier 2025 et que la somme de 10.134,27 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. C’est donc à tort que le commandement du 31 janvier 2025 a ouvert un délai de six semaines pour payer au lieu d’un délai de deux mois. Cependant, les causes de ce commandement n’ont pas été réglés non plus dans le délai entre six semaines et deux mois. La défenderesse n’apporte aucun élément relatif au grief qui aurait pu lui être causé par cette erreur.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [X] [B] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, que le demandeur s’oppose à l’octroi de délai et à la suspension des effets de la clause résolutoire ; que les revenus de Mme [X] [B] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel depuis plusieurs années et ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2025, Mme [X] [B] lui devait la somme de 17.248,03 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [X] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de majorer de 50% le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 1999 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, d’une part, et Mme [X] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec parking 2332P-0062 est résilié depuis le 1er avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [X] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] – à [Localité 6] avec parking 2332P-0062 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [X] [B] au paiement à titre de provision à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [X] [B] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 17248,03 euros (dix-sept mille deux cent quarante-huit euros et trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2025,

DEBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pour le surplus ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [X] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 et celui de l’assignation du 6 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge