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DOSSIER : N° RG 23/02154 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GCFY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT DU 19 DÉCEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Madame [D] [S]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Malika MENARD, avocat au barreau de POITIERS et substituée à l’audience par M^e Juliette LAURET, avocat au barreau de POITIERS (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-86194-2023-337 du 09/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

DÉFENDERESSES :

Madame [J] [V] veuve [Y]

demeurant [Adresse 2]

Représentée par M^e Chloé LUCAS-VIGNER, avocat au barreau de POITIERS

Madame [I] [W]

Notaire associée domiciliée : SELARL [I] [W] – [Adresse 3]

Représentée par M^e Frédéric MADY, avocat au barreau de POITIERS

LE :

Copie simple à :

— M^e MENARD

— M^e LUCAS-VIGNER

— M^e MADY

Copie exécutoire à :

— M^e MENARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux avocats.

GREFFIER : Angélique BAUDET, lors de l’audience et Marie PALEZIS, lors de la mise à disposition

Débats tenus publiquement à l’audience à juge unique du 05 novembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [D] [S] a acquis par acte authentique du 25 mai 2022 devant Me [I] [W], notaire, de Mme [J] [V] veuve [Y], une maison d’habitation sise [Adresse 6] cadastrée EN [Cadastre 1] au prix de 108.000 euros soit 111.434 euros frais de notaire compris.

Elle évoque avoir rapidement découvert des vices cachés liés à une présence excessive d’humidité. Elle a fait diligenter une expertise amiable extrajudiciaire.

Par deux assignations respectivement des 24 juillet 2023 et 18 août 2023 remises toutes deux à personne, Mme [D] [S] a fait assigner Mme [J] [V] veuve [Y] et Mme [I] [W] devant le tribunal judiciaire de Poitiers (1ère chambre civile) en diminution du prix de vente et réparation des préjudices subis.

En demande, Mme [D] [S], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2024, demande au tribunal de notamment :

Rejeter toute demande contraire ;A titre principal,

Condamner le vendeur et le notaire in solidum à restituer à l’acquéreur la somme de 23.955,04 euros à titre de diminution du prix de vente ;A titre subsidiaire,

Constater que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme ;En tout état de cause,

Condamner le vendeur au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner le notaire au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner in solidum le vendeur et le notaire au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner in solidum le vendeur et le notaire aux dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [D] [S] expose à titre principal que des vices cachés affectaient le bien immobilier au jour de la vente à savoir notamment un non-raccordement des eaux usées au tout à l’égout et une non-conformité des raccordements VMC, vices qui ont entraîné une augmentation importante du taux d’humidité de la maison la rendant impropre à son usage, et alors que le compromis de vente comme l’acte authentique mentionnent un raccordement au tout à l’égout. Sur la responsabilité du vendeur Mme [D] [S] souligne en particulier que des travaux ont été effectués manifestement juste avant la vente du bien et dans le but de dissimuler l’humidité excessive, notamment la pose d’une plaque de contreplaqué dans la cuisine et la remise en peinture des plinthes en décomposition d’une chambre.

Subsidiairement, Mme [D] [S] soutient que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance conforme en délivrant un bien qui n’est pas raccordé au réseau public d’assainissement contrairement à ce qui a été déclaré par le vendeur tant dans le compromis de vente que dans l’acte authentique.

Quel que soit le fondement retenu, Mme [D] [S] met en compte à l’égard du vendeur une somme de 10.000 euros à titre d’indemnité pour son préjudice de jouissance et son préjudice moral.

A l’égard du notaire et sur le fondement de la responsabilité délictuelle, Mme [D] [S] soutient que le notaire voit également sa responsabilité engagée pour manquement à son devoir de conseil à l’égard de toutes les parties à l’acte, et spécifiquement pour ne pas avoir vérifié l’exactitude des informations insérées dans l’acte authentique, à savoir ici le raccordement au tout à l’égout. Mme [D] [S] met en compte à l’égard du notaire une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice de perte de chance de pouvoir contracter dans des conditions plus avantageuses.

En défense, Mme [J] [V] veuve [Y], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 janvier 2024, demande au tribunal de notamment :

Débouter Mme [D] [S] de toutes ses demandes ;La condamner à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Au soutien de sa position, Mme [J] [V] veuve [Y] rappelle qu’elle était âgée de 96 ans au jour de la vente. Sur le non-raccordement au tout à l’égout, elle rappelle qu’elle ne pouvait imaginer qu’il n’y avait pas un tel raccordement, qu’en réalité la question ne lui a pas été posée, qu’il est incorrect de prétendre que la maison n’est pas raccordée au tout à l’égout puisque tel est le cas, sauf pour un unique tuyau de la cuisine particulièrement ancien, ce qui ne pouvait être découvert sans investigations poussées. Elle souligne en outre qu’elle avait payé pour de tels travaux de raccordement au tout à l’égout, y compris de la cuisine, entre 1999 et 2002, qu’elle est ainsi de bonne foi, et qu’elle doit bénéficier de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés à défaut de preuve qu’elle en avait connaissance. Sur l’humidité excessive et la non-conformité des VMC, elle justifie des dépenses d’entretien de sa maison durant la vingtaine d’années qu’elle l’a occupée, et elle expose ne jamais avoir dû faire face à une humidité excessive en ce qu’elle aérait régulièrement la maison. Elle s’oppose aux demandes au titre des travaux, en ce que les demandes excèdent très largement ce qui pourrait lui être imputé et visent en réalité à la réfection intégrale des embellissements intérieurs, alors que la maison a été explicitement vendue comme « à rafraîchir » et que Mme [D] [S] l’avait visitée à plusieurs reprises de sorte qu’elle avait pu constater l’état véritable des pièces, notamment les plinthes et les peintures.

En défense, Mme [I] [W], suivant dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 décembre 2023, demande au tribunal de notamment :

Débouter Mme [D] [S] de toutes les demandes dirigés contre elle ;Condamner Mme [D] [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [D] [S] aux dépens, avec distraction ;Subsidiairement, dans l’hypothèse improbable d’une condamnation prononcée contre Mme [I] [W],

Condamner Mme [J] [Y] à garantir et relever indemne Mme [I] [W] de toutes condamnations prononcées contre elle ;Condamner Mme [D] [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Mme [D] [S] aux dépens, avec distraction ;En toute hypothèse,

Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Au soutien de ses positions, Mme [I] [W] expose que, notaire instrumentaire de la vente, elle n’a pas commis de faute susceptible d’engager sa responsabilité civile délictuelle à l’égard de Mme [D] [S]. Sur la non-conformité de la VMC, elle expose qu’il ne lui appartient pas de contrôler cet équipement en ce qu’elle n’est pas professionnelle de la construction, mais que les diagnostics annexés à l’acte ne faisaient apparaître aucun élément raisonnable de suspicion sur ce point. S’agissant du raccordement au tout à l’égout, elle rappelle que son rôle était de recueillir la déclaration du vendeur sur ce point, et qu’en outre il a été stipulé à l’acte que le notaire avait attiré l’attention des parties sur l’utilisation d’un contrôle pour établir le bon raccordement de l’immeuble au tout à l’égout. Mme [I] [W] souligne par ailleurs qu’aucun préjudice indemnisable ne peut être valablement relié à son intervention.

La clôture a été prononcée par ordonnance au 28 mars 2024 et l’affaire a été fixée, après report, à l’audience du 05 novembre 2024.

Avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

1. Sur la demande principale de Mme [D] [S] en restitution partielle du prix d’achat à hauteur de 23.955,04 euros valant diminution de prix.

1.1. A l’égard de la venderesse Mme [J] [V] veuve [Y].

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte en outre des dispositions de l’article 1643 du même code que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ; ladite stipulation étant privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur caractérisée par la connaissance du vice.

L’article 1644 du code civil laisse à l’acheteur d’un bien affecté de vices cachés une option entre rendre la chose et se faire restituer le prix, dans le cadre d’une résolution de la vente, ou garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, le rapport d’expertise amiable contradictoire du 5 août 2022 met en évidence une vétusté de la VMC, laquelle n’est pas raccordée à la salle d’eau et dont la sortie se fait dans les combles, ce qui provoque de l’humidité dans la pièce et dans la laine de verre.

S’agissant du raccordement au tout-à-l’égout, le même rapport précise que le tuyau de ciment amianté d’évacuation des eaux de la cuisine n’est pas branché au réseau des eaux usées et part directement dans le regard des eaux pluviales. De plus, l’expert constate que le tuyau en ciment amianté est fissuré, ce qui a pour conséquence des remontées capillaires dans la cuisine, une chambre et la salle d’eau. A cet égard, le rapport d’expertise relève que les tapisseries des chambres se décollent en raisons des moisissures et que les plinthes dans l’une des chambres se décomposent à cause de l’humidité. L’expert ajoute que les plâtres des murs dans la cuisine, notamment derrière le réfrigérateur, et sous l’escalier, sont imbibés d’eau et se décollent par fragments en raison de l’humidité trop élevés.

Ces défauts affectant le logement ressortent également des photographies prises par Mme [D] [S] entre la date de son entrée dans les lieux le 25 mai 2022 et l’envoi de son courrier à Maître [I] [W] le 2 juin 2022, mais aussi du rapport de la SAS ACTIFUITES du 18 août 2022.

Ces vices tiennent, aussi bien pour la VMC que pour le réseau d’assainissement collectif, à une absence de raccordements qui existait antérieurement à la vente. L’expert note par ailleurs que les « remontées capillaires se sont créées depuis longtemps ».

La simple mention d’un immeuble « à rafraîchir » dans l’annonce de vente ne peut laisser présumer que l’acheteur connaissait l’étendue des désordres affectant le logement. De plus, l’acte de vente, comme le compromis de vente, indiquaient que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et que ce raccordement ne présentait « aucune anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation ». Ainsi, aucun élément ne permet de conclure que Mme [D] [S] aurait eu connaissance, au moment de la vente, des défauts à l’origine de l’humidité et des moisissures constatées postérieurement, défauts qui n’ont pu être révélés qu’à l’occasion des opérations d’expertise amiable et de l’intervention de l’entreprise de recherche de fuites d’eau.

Il doit enfin être indiqué que l’acheteur d’un immeuble aux fins d’habitation s’attend à ce que les systèmes de VMC soient fonctionnels et que le raccordement des eaux usées soit intégral. Par ailleurs, le rapport d’expertise amiable contradictoire du 5 août 2022 relève des taux d’humidité très importants dans l’ensemble du logement, et pouvant atteindre un taux de 90 % au bas des murs des chambres et de la cuisine. Les locaux d’habitation atteints par de tels désordres sont donc impropres à l’usage normal auquel l’acheteur pouvait les destiner.

L’existence de défauts cachés, inhérents à l’immeuble vendu, antérieurs à la vente et rendant le bien impropre à son usage normal est donc caractérisée.

L’acte de vente comporte une clause prévoyant que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter les bâtiments, sauf pour les défauts de la chose vendue dont le vendeur avait connaissance.

Or, Mme [D] [S] allègue qu’une plaque de contreplaqué neuve avait été installée afin de dissimuler les traces d’humidité sur les murs de la cuisine. Elle observe que l’installation de cette plaque de contreplaqué était nécessairement récente car elle ne présentait aucune trace d’humidité ou de moisissure. Si la demanderesse ne produit aucune photographie de cette plaque de contreplaqué, il demeure que Mme [J] [V] ne conteste pas sa présence au moment de la vente de la maison.

De plus, il ressort des éléments du débat, et notamment du rapport d’expertise amiable contradictoire du 5 août 2022, que l’immeuble présentait des taux d’humidité dans les murs extrêmement importants, qui ne pouvaient être légitimement ignorés par la venderesse, d’autant que l’expert note que les « remontées capillaires se sont créées depuis longtemps ».

Par ailleurs, la venderesse verse aux débats des factures concernant des travaux de réfection de l’immeuble entre 1999 et 2021. Si certaines factures sont relatives à la pose de plinthes dans la chambre, aucune de ces nombreuses factures ne fait état de reprise de peinture des plinthes de la chambre.

Pourtant, M. [E] [T], dans son rapport d’expertise du 5 août 2022, précise que « les plinthes collées sur les murs se décomposent mais elles ont été repeintes avant la vente du bien », de sorte que la personne effectuant les travaux de peinture des plinthes (la venderesse ou une personne sous ses ordres) avait nécessairement conscience de l’état de décomposition avancée des plinthes, et par suite, de l’humidité affectant le logement.

Il en résulte que Mme [J] [V] avait nécessairement connaissance de l’humidité très importante au sein de la maison et donc du vice affectant la chose vendue, et ce quand bien même elle pouvait en ignorer l’origine technique. Dès lors, la clause d’exonération du vendeur au titre de sa garantie des vices cachés figurant dans l’acte authentique de vente doit être écartée.

Mme [D] [S] sollicite la réduction du prix de la vente à hauteur de la somme de 23 955,04 euros, correspondant à des devis de réfection du logement des 30 octobre et 4 novembre 2022, 6 et 20 mars et 24 mai 2023. Il ressort de ces devis que l’ensemble des travaux visés correspondent à la reprise des défauts liés à la VMC et au raccordement au tout-à-l’égout, mais également à la réfection des murs, sols et plafonds atteints par l’humidité et les moisissures qui découlent de ces vices. De même, le devis correspondant à la pose et à la livraison d’une cuisine ne saurait être écarté du montant sollicité dans la mesure où le rapport d’expertise du 5 août 2022 prévoyait déjà, s’agissant du « devis à établir pour le tout-à-l’égout de la cuisine », la « dépose du bas de la cuisine ainsi que la plomberie », ce qui a pour conséquence d’endommager les meubles déjà atteints par l’humidité et la moisissure.

Par suite, Madame [J] [V] sera condamnée à payer à Madame [D] [S] la somme de 23 955,04 euros au titre de la diminution du prix de vente de la maison sise [Adresse 4] à [Localité 7] acquise le 25 mai 2022.

Compte tenu de l’effet relatif des contrats, seul le vendeur peut être tenu à la restitution du prix de vente, à l’exclusion du notaire. En conséquence, la demande de Madame [S] en condamnation de Maître [I] [W] au titre de la restitution partielle du prix de vente sera rejetée.

1.2. A l’égard du notaire Me [I] [W].

L’article 1103 du code civil dispose que : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Compte tenu de l’effet relatif des contrats, seul le vendeur peut être tenu à la restitution du prix de vente, à l’exclusion du notaire. En conséquence, la demande de Mme [D] [S] en condamnation de Me [I] [W] au titre de la restitution partielle du prix de vente sera rejetée.

2. Sur la demande complémentaire de Mme [D] [S] en dommages et intérêts.

2.1. A l’égard de la venderesse Mme [J] [V] veuve [Y].

L’article 1645 du code civil dispose que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, comme précédemment énoncé, Mme [J] [V] veuve [Y] avait nécessairement connaissance de l’humidité très importante au sein de la maison et, par suite, du vice affectant la chose vendue.

Il n’est pas contesté que Mme [D] [S] a acquis un logement fortement affecté par des problèmes d’humidité, notamment dans des pièces de vie telles que les chambres, la cuisine et la salle d’eau. Force est de constater qu’elle n’a pas pu en jouir paisiblement, ayant constaté les premiers désordres quelques jours seulement après son entrée dans les lieux, et ce à cause des défauts cachés antérieurs à la vente et rendant l’immeuble impropre à son usage normal. Dès lors son préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 2.500 euros.

Par ailleurs, les vices cachés affectant l’immeuble et connus du vendeur ont contribué au préjudice moral souffert par Mme [D] [S], découlant nécessairement des démarches entamées dès le mois de juin 2022, ainsi qu’en témoignent les courriers qu’elle a adressés les 2 et 22 juin 2022 au notaire, sans que la situation ne puisse être régularisée, outre des tracas et inquiétudes engendrés par le fait de vivre dans un logement impropre à l’habitation, préjudice moral qui sera évalué à la somme de 2.500 euros.

En conséquence, Mme [J] [V] veuve [Y] sera condamnée à payer à Mme [D] [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.

2.2. A l’égard du notaire Me [I] [W].

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

En application de l’article 1240 du code civil précité, les notaires doivent, avant de dresser les actes, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité. Aussi, le notaire est-il tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, spécialement lorsqu’il existe une publicité légale, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que l’acte authentique de vente, comme le compromis de vente, indiquaient que l’immeuble était raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées et ne présentait à sa connaissance « aucune anomalie, ni aucune difficulté particulière d’utilisation ». Or, il résulte du rapport d’expertise du 5 août 2022 et du devis versé par Madame [S] que le logement est raccordé seulement en partie au réseau d’assainissement collectif et que les eaux usées de la cuisine sont quant à elles reliées à un regard destiné aux eaux pluviales, et ce par tuyau en ciment amianté fissuré.

Toutefois, il résulte encore du rapport d’expertise judiciaire que les désordres affectant le raccordement au tout-à-l’égout de la cuisine ne pouvaient être décelés sans investigations particulières d’un professionnel. Il convient de rappeler que l’immeuble est en réalité partiellement raccordé au tout à l’égout, de sorte que la consultation par le notaire des documents municipaux ou d’urbanisme n’aurait manifestement été d’aucune utilité pour déceler un défaut de raccordement partiel.

En outre, les désordres retenus dans la présente instance trouvent essentiellement leur origine dans la fissuration de la canalisation amiantée de la cuisine, ainsi que dans un défaut de conception et de réalisation de la VMC, soit des éléments extérieurs aux vérifications incombant au notaire en charge de la rédaction de l’acte.

Dès lors, la demande en engagement de la responsabilité du notaire doit être rejetée.

3. Sur les autres demandes et les dépens.

3.1. Sur les dépens.

Mme [J] [V] veuve [Y], partie perdante, supporte seule les dépens, sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil.

3.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] [V] veuve [Y], tenue aux dépens, doit payer à Mme [D] [S] la somme de 2.500 euros sur ce fondement.

L’équité commande de ne faire droit à aucune autre demande à ce titre.

3.3. Sur l’exécution provisoire.

Rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de l’article 514-1 du code de procédure civile au vu du sens de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [V] veuve [Y] à payer à Mme [D] [S] la somme de 23.955,04 euros au titre de la restitution partielle du prix de vente de la maison sise [Adresse 4] à [Localité 7] acquise selon acte authentique du 25 mai 2022 ;

CONDAMNE Mme [J] [V] veuve [Y] à payer à Mme [D] [S] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral ;

DÉBOUTE Mme [D] [S] de ses demandes à l’encontre de Mme [I] [W], notaire ;

CONDAMNE Mme [J] [V] veuve [Y] aux dépens sans recouvrement direct au profit d’aucun conseil ;

CONDAMNE Mme [J] [V] veuve [Y] à payer à Mme [D] [S] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à aucune autre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

MAINTIENT l’exécution provisoire en totalité ;

Le Greffier Le Président