TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53617 – N° Portalis 352J-W-B7J-C754R

N° : 6

Assignation du :

26 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 05 février 2026

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société ALTIXIA COMMERCES

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie LATIEULE, avocate au barreau de PARIS – #C2259

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. STARBUN 17, anciennement dénommée MEDUSA [Localité 6] (enseigne MEDUSA BURGER AND SHAKES)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Paul David DE MELO (plaidant), avocat au barreau de MARSEILLE, et Maître Alexandra DAYAN (postulante), avocate au barreau de PARIS – #E2126

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juillet 2021, la société Altixia commerces a donné à bail commercial à la société Medusa [Localité 6] pour une durée de 10 années un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 43.682,56 HT.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, la Société Altixia commerces a assigné la Société Starbun 17 exerçant sous l’enseigne Medusa en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la Société Starbun 17 ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la Société Starbun 17,

— la condamnation de la Société Starbun 17 à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 54.136,61 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles, majorée d’une pénalité forfaitaire de 10%, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points,

— la condamnation de la Société Starbun 17 au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer en cours jusqu’à la date de restitution effective des locaux,

— la condamnation de la Société Starbun 17 au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées lors de l’audience du 9 janvier 2026, la Société Altixia commerces s’oppose à la demande d’expertise avant dire droit et maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 94.078,13 euros.

Elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

A l’appui de ses prétentions, la Société Altixia commerces fait valoir qu’aucun paiement n’a été effectué alors que la défenderesse bénéficiait de trésorerie importante.

Elle prétend que la demande d’expertise relève de la compétence du juge des loyers commerciaux et que le locataire ne justifie pas avoir engagé les formalités requises en vue de la révision du loyer. Elle réfute également le contenu de la mission d’expertise envisagée.

Elle ajoute que les travaux invoqués en déduction des loyers constituent en réalité de simples travaux d’agencement à la charge du locataire et non du bailleur.

Par conclusions développées lors de l’audience, la société Starbun 17 sollicite avant dire droit la désignation d’un Expert aux fins de révision du loyer et à titre subsidiaire la désignation d’un médiateur.

A titre infiniment subsidiaire, elle soulève l’existence de contestations sérieuses et dans l’hypothèse où la demande principale serait accueillie, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente.

Elle sollicite en tout état de cause la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société Starbun 17 fait valoir que les retards de paiement étaient justifiés par les échanges entre les parties motivés par la dégradation des facteurs locaux de commercialité et les loyers commerciaux du voisinage inférieurs.

Elle se prévaut également de la réalisation de travaux relevant de la responsabilité de la bailleresse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 février 2026.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur la demande d’expertise avant dire droit

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article R145-23 du Code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

La demande d’expertise aux fins de fixation du loyer révisé devant le juge des référés sera donc déclaré irrecevable.

2/ Sur la demande de médiation

Selon l’article 1533 du Code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie.

Le juge peut également, dans la décision qui enjoint aux parties de rencontrer un conciliateur de justice ou un médiateur, ordonner une conciliation ou une médiation en subordonnant la mesure au recueil du consentement des parties par le conciliateur de justice ou le médiateur.

Les dispositions du chapitre Ier du présent titre sont alors applicables.

En l’espèce, à la suite de l’ordonnance d’injonction de rencontrer un médiateur en date du 17 octobre 2025, les parties ont tenté vainement une médiation conventionnelle. Il n’y a pas lieu dès lors de procéder à nouveau à une tentative de médiation et la société défenderesse sera déboutée de sa demande en ce sens.

3/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 20 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 13 mars 2025, la Société Altixia commerces a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

La société Starbun 17 verse aux débats des justificatifs de travaux correspondant à des travaux d’aménagement du local en lien avec son activité mais ne démontre pas la réalisation de travaux relevant des obligations de la bailleresse. Les échanges de courriels produit faisant état de l’accord de celle-ci tendant à la prise en charge d’une somme s’inscrit dans une démarche transactionnelle de concessions réciproques et ne saurait valoir dès lors reconnaissance de sa responsabilité.

De même, la défenderesse ne peut se prévaloir de l’éventualité d’une révision du loyer. Aucune contestation sérieuse sur le montant réclamé n’est ainsi établie.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 13 avril 2025.

Sur les délais

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la Société Starbun 17 ne verse aux débats aucun élément comptable et force est de constater qu’elle ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant. La Société Starbun 17 sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la pénalité forfaitaire de 10%, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et de majoration du taux d’intérêt s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la Société Altixia commerces s’élève à la somme de 94.078,13 euros au terme du 1er semestre 2026.

Il convient toutefois de déduire les frais injstifiés ou déjà inclus dans les dépens à hauteur de 968,35 euros. L’obligation du preneur n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de 93.114,78 euros au terme du 1er trimestre 2026 inclus.

La Société Starbun 17 sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 93.114,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la Société Starbun 17 qui succombe supportera le poids des dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification mais non celui des actes de saisies conservatoire qui ne constitue pas un dépens mais correspond à une formalité destinée à préserver les seuls droits du bailleur.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 2.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable la demande d’expertise en fixation de loyer révisé;

Constatons l’acquisition de plein droit au 13 avril 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la Société Starbun 17 devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 2], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la Société Starbun 17 à payer à la Société Altixia commerces une provision de 93.114,78 euros (quatre vingt treize mille cent quatorze euros soixante dix huit centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 1er trimestre 2026 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Condamnons la Société Starbun 17 à payer à la Société Altixia commerces une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de pénalité forfaitaire;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêt;

Déboutons la Société Starbun 17 de sa demande de médiation;

Déboutons la Société Starbun 17 de sa demande de délais;

Condamnons la Société Starbun 17, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mars 2025;

Condamnons la Société Starbun 17 au paiement à la Société Altixia commerces de la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l’exécution provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile .

Fait à [Localité 6] le 05 février 2026

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY