TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [R] épouse [N]

Monsieur [I] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Laure SAGET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08340 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA25F

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 10 février 2026

DEMANDEURS

Madame [V] [L],

[Adresse 1]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [D] [Y] [L]

[Adresse 2]

représenté par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [E] [L],

[Adresse 8] (SUISSE)

représenté par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS,

Monsieur [X] [L]

[Adresse 6]

représenté par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS,

Madame [H] [A] épouse [L],

[Adresse 7]

représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS,

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08340 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA25F

DÉFENDEURS

Madame [T] [R] épouse [N],

[Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [I] [R],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 12 janvier 2022, les indivisaires M. [V] [L], M. [D] [L], M. [E] [L], M. [X] [L] et Mme [H] [A] épouse [L] (ci-après désignés “les consorts [L]”) ont consenti un bail d’habitation à Mme [T] [R] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1500 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de [I] [R].

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3703,68 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de six semaines.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 28 mars 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [R] le 25 mars 2025.

Par assignation du 25 juillet 2025, les consorts [L] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, à titre subsidiaire, prononcer sa résiliation judiciaire, ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef et obtenir la condamnation solidaire de Mme [T] [R] et celle M. [I] [R] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6495,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au terme de Juillet 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé, dont il a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, les consorts [L] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1 décembre 2025, s’élève désormais à 9546,66 euros. Les consorts [L] s’opposent au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, en dépit de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [T] [R], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 159 euros pendant 36 mois. Elle soutient avoir effectué un paiement d’un montant de 2000 euros le 28 novembre 2025.

M. [I] [R] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisé à produire en délibéré un décompte actualisé de la créance, le conseil des bailleurs a, par courriel du 9 décembre 2025, transmis le document sollicité et indiqué que l’arriéré locatif restant dû s’élevait donc à 5.754,82 € selon compte arrêté au jour de l’envoi.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les consorts [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou pour la dernière fois reconduits antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion ou de la dernière reconduction du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu et n’a pas été reconduit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de six semaines n’était pas applicable.

Si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 24 mars 2025 et que la somme de 3703,68 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Il sera à noter que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai compris entre six semaines et deux mois, bien que les bailleurs soient à l’origine d’une application dans le temps de la loi qui contrevient aux principes précités, si bien qu’il n’existe pas de grief, qui puisse faire encourir une nullité de commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mai 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à la reprise du paiement du loyer courant dans son intégralité avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les consorts [L] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 décembre 2025, Mme [T] [R] leur devait la somme de 5.754,82 euros.

Mme [T] [R] et M. [I] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, ainsi que le prévoit le contrat de cautionnement, à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, plusieurs paiements importants étant intervenus depuis la délivrance de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [R] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier de la situation de Mme [T] [R], qu’ elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 159 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [T] [R] à se libérer de sa dette locative par des versements de 159 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux, aucun élément ne justifiant la majoration de 50% sollicitée par les bailleurs, demande dont ils seront déboutés,il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [T] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande des consorts [L] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, applicable à l’espèce,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 janvier 2022 entre M. [V] [L], M. [D] [L], M. [E] [L], M. [X] [L] et Mme [H] [A] épouse [L], d’une part, et Mme [T] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] est résilié depuis le 25 mai 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [T] [R] et M. [I] [R] à payer à M. [V] [L], M. [D] [L], M. [E] [L], M. [X] [L] et Mme [H] [A] épouse [L] la somme de 5.754,82 euros (cinq mille sept cent cinquante-quatre euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [T] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 159 euros (cent cinquante neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 mai 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [T] [R] et M. [I] [R] seront condamnés in solidum à verser à M. [V] [L], M. [D] [L], M. [E] [L], M. [X] [L] et Mme [H] [A] épouse [L] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [R] et M. [I] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 mars 2025 et celui de l’assignation du 25 juillet 2025,

CONDAMNE in solidum Mme [T] [R] et M. [I] [R] à payer à M. [V] [L], M. [D] [L], M. [E] [L], M. [X] [L] et Mme [H] [A] épouse [L] la somme de 800 euros (huit-cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge