TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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N° RG 25/57716 -

N° Portalis 352J-W-B7J-DBBMD

N° : 4

Assignation du :

06 Novembre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 18 février 2026

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS – #G0609

DEFENDEUR

Monsieur [E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Monsieur [E] [D] est propriétaire des lots 224 et 239 au sein de l’immeuble du [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Exposant qu’il ne règle pas régulièrement ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] a, par acte du 6 novembre 2025, fait citer M. [E] [D] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :

la somme de 14 979,72 euros, au titre des charges impayées au 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre la capitalisation des intérêts,la somme de 2500€ à titre de dommages et intérêts, la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 20 janvier 2026, le requérant actualise la dette de charges de copropriété à la somme de 12 325,44 euros et sollicite, pour le surplus, le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Le défendeur, cité dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

SUR CE

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. En vertu de l’article 35 du décret 67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriétés précédemment définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En vertu de l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

Au cas présent, le demandeur a produit un décompte débutant par les appels provisionnels du 1er janvier 2025 et par une reprise de solde de 3660,75 € libellé Opérations courantes au 31 décembre 2024, justifiée par la pièce 2 après déduction du poste « annulation Relance Duverne-[D] ».

Sont en outre communiqués à l’appui de la demande, les procès-verbaux des assemblées générales des 7 avril 2022, 9 mars et 6 juillet 2023, 25 juin 2024 et 26 juin 2025, approuvant les comptes des exercices 2019 à 2024, le budget prévisionnel des exercices 2025 et 2026 et approuvant les différents travaux dont les provisions restent impayées. Les appels de fonds correspondants sont également versés aux débats.

A l’exception de la facture relative à l’existence d’un dégât des eaux en janvier 2026, l’ensemble des autres appels est justifié.

Le décompte en pièce 10 comporte 375,24€ de frais. La reprise de solde Opérations Courantes 31/12/24 comporte 120 € de frais qui n’ont pas fait l’objet d’une reconnaissance par le défendeur.

Après déduction de ces frais examinés ci-après et de l’appel relatif à la recherche de fuite non justifiée, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la partie défenderesse sera condamnée au paiement, par provision, de la somme de 10 919,40 € au titre des charges de copropriété échues au 19 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025.

Si en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment de mise en demeure, ainsi que les honoraires du syndic, ces frais doivent être réduits à ceux strictement nécessaires et à ceux qui sont justifiés.

En l’espèce, la sommation de payer du 14 mars 2025 n’est pas justifiée, seules des relances étant versées aux débats. Or, ces relances ne sont défrayées, selon le contrat de syndic, que si elles ont été adressées à la suite d’une mise en demeure. Dès lors que ces mises en demeure ne sont pas communiquées, aucun frais ne peut être mis à la charge du copropriétaire.

Sur les dommages et intérêts

L’allégation selon laquelle le défaut de paiement contraindrait les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété, et fragiliserait l’équilibre financier du syndicat, n’est pas démontrée, en l’absence, par exemple, d’appels exceptionnels tendant à couvrir l’impayé.

Dès lors, le préjudice n’apparaît pas établi avec l’évidence requise en référé et la demande en réparation se heurte à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le défendeur sera condamné au paiement des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner au paiement de la somme de 2500€ au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur [E] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 10 919,40 euros à titre de provision à valoir sur les charges de copropriété échues au 19 janvier 2026, terme du 1er trimestre 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 6 novembre 2025 ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts sur cette somme ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre des dommages et intérêts ;

Condamnons Monsieur [E] [D] aux dépens de l’instance ;

Condamnons Monsieur [E] [D] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 1] le 18 février 2026

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN