Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Contentieux président, 12 novembre 2024, n° 24/01838

TJ Bourg-en-Bresse 12 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI Two Bellegarde n'a pas respecté ses obligations de paiement des charges, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Rejeté
Préjudice financier dû à l'impayé
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié du préjudice financier allégué, rendant la demande de dommages et intérêts irrecevable.
Accepté
Droit au remboursement des frais de mise en demeure
La cour a jugé que le syndicat a droit au remboursement des frais de mise en demeure, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Droit aux dépens en tant que partie gagnante
La cour a confirmé que le syndicat, en tant que partie gagnante, a droit au remboursement des dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, cont. prés., 12 nov. 2024, n° 24/01838
Numéro(s) :	24/01838
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Daphné O'NEILMarie AUDINEAUCorinne MENICHELLI
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble LE VIEUX THEATRE sis [ Adresse 2 ] c/ S.C.I. TWO BELLEGARDE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01838 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GYOI

MINUTE N° 24/

Dans l’affaire entre :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VIEUX THEATRE sis [Adresse 2], représentée par son syndic en excercice la société IMMO DE FRANCE – AIN, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 391 634 912, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Marie AUDINEAU, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 69 substitué par M^e Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 65, M^e Daphné O’NEIL, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1971

DEMANDERESSE

S.C.I. TWO BELLEGARDE, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 497 511 824, dont le siège social est sis Chez Monsieur [I] [M] – [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne MENICHELLI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 763

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Monsieur THEVENARD,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 08 Octobre 2024

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Two Bellegarde est propriétaire des lots numéros 7 (appartement T 2 au premier étage), 13 (ensemble de mansardes), 18 (cave) et 28 (cave) dans l’immeuble en copropriété “Le vieux théâtre” situé [Adresse 4], commune de Valserhône (Ain).

Par courrier du 11 mars 2024, la société Immo de France, syndic de la copropriété, a mis en demeure la SCI Two Bellegarde de payer dans le délai de huit jours la somme de 1 706,88 euros dans le délai de huit jours, au titre des arriérés de charges et de cotisations au fonds de travaux et des frais de mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “Le [Adresse 8] théâtre” (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI Two Bellegarde devant le président du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“Vu les articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 481-1, 700, et 839 du Code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

— CONDAMNER la SCI TWO BELLEGARDE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VIEUX THEATRE sis [Adresse 3], la somme de 2.610,50 € pour l’arriéré de charges arrêté au 31 mai 2024, frais de mise en demeure et mise au contentieux compris, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,

— CONDAMNER la SCI TWO BELLEGARDE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VIEUX THEATRE sis [Adresse 3], la somme de 1.574,62 € correspondant à sa quote-part sur les budgets votés (budget prévisionnel et cotisations de fonds de travaux non encore exigibles) pour l’exercice 2023-2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente l’assignation,

— CONDAMNER la SCI TWO BELLEGARDE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VIEUX THEATRE sis [Adresse 3], au paiement de la somme de 1.500,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI TWO BELLEGARDE à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE VIEUX THEATRE sis [Adresse 3], au paiement de la somme de 1.200,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER la SCI TWO BELLEGARDE aux entiers dépens de l’instance,

— RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.”

A l’audience du 8 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’est référé à ses conclusions récapitulatives n° 1 par lesquelles il sollicite de voir :

“Vu les articles 5, 10, 10-1 et 19-2, 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-1 du Code civil,

Vu les articles 481-1, 700, et 839 du Code de procédure civile

Vu les pièces versées aux débats,

— SE DECLARER incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle de la SCI TWO BELLEGARDE tendant à voir réputer non écrite la clause relative à la répartition des charges,

— REJETER l’intégralité des demandes reconventionnelles de la SCI TWO BELLEGARDE

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

— CONDAMNER la SCI TWO BELLEGARDE aux entiers dépens de l’instance,

— RAPPELER le caractère exécutoire de la décision à intervenir.”

En défense, la SCI Two Bellegarde, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions, sollicitant de voir :

“Vu les articles 5, 10, 43 de la loi du 10 juillet 1965

Vu le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble [Adresse 7]

Vu les pièces

REJETER les demandes du syndicat des copropriétaires de règlement des charges pour le lot 13 appartenant à la SCI TWO BELLEGARDE en considération de l’absence de conformité de la clef de répartition des charges communes générales aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 JUILLET 1965.

REJETER plus globalement toutes du syndicat des copropriétaires puisqu’elles se rattachent au même fondement.

A TITRE RECONVENTIONNEL

DECLARER / JUGER NON ECRITE la clause du règlement de copropriété de l’immeuble le [Localité 9] THEATRE selon laquelle les charges relatives à la conservation à l’entretien et à l’administration des parties communes sont réparties entre les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes de copropriété

et particulièrement JUGER non écrit le tableau de répartition des quotes-parts de charges communes générales annexe 1 du règlement de copropriété.

AVANT DIRE DROIT ORDONNER UNE EXPERTISE qui fixera une nouvelle répartition des charges confiée à tel expert qu’il plaira avec mission de calculer la quote-part des parties communes générales affectée au lot numéro 13 de la copropriété dont s’agit et ce en conformité avec les articles 5, 10 de la loi du 10 juillet 1965.

SURSOIR à statuer sur le paiement des charges afférentes au lot numéro 13.

JUGER que le Syndicat copropriétaires immeuble [Adresse 7] versera la provision sollicitée par l’expert désignée.

CONDAMNER le même à payer la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner le Syndicat copropriétaires immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens ;”

ALLOUER à la société Two Bellegarde les plus larges délais pour régler les charges de copropriété, soit 24 mois ;

DEBOUTER le SDC Le [Localité 9] théâtre de ses demandes indemnitaires et de l’allocation de la somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,”

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

1 – Sur les demandes présentées par la défenderesse :

Selon l’article L. 213-2 du code de l’organisation judiciaire, “En toutes matières, le président du tribunal judiciaire statue en référé ou sur requête. Dans les cas prévus par la loi ou le règlement, il statue selon la procédure accélérée au fond.”

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 donne compétence au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond pour statuer sur les demandes en paiement des provisions pour charges et sommes exigibles.

L’article 49, alinéa 1er, du code de procédure civile dispose que “Toute juridiction saisie d’une demande de sa compétence connaît, même s’ils exigent l’interprétation d’un contrat, de tous les moyens de défense à l’exception de ceux qui soulèvent une question relevant de la compétence exclusive d’une autre juridiction.”

L’article 51 du même code prévoit que “Le tribunal judiciaire connaît de toutes les demandes incidentes qui ne relèvent pas de la compétence exclusive d’une autre juridiction.

Sauf disposition particulière, les autres juridictions ne connaissent que des demandes incidentes qui entrent dans leur compétence d’attribution.”

En l’espèce, la SCI Two Bellegarde sollicite, sur le fondement de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, de voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges et ordonner une expertise judiciaire pour déterminer une nouvelle clé de répartition des charges.

Ces prétentions ne constituent pas des défenses au fond, mais des demandes reconventionnelles, au sens de l’article 64 du code de procédure civile, puisqu’elles tendent pour le défendeur à obtenir un autre avantage que le simple rejet des demandes en paiement adverses.

Les demandes reconventionnelles, qui sont des demandes incidentes en vertu de l’article 63 du code de procédure civile, n’entrent pas dans la compétence d’attribution limitée conférée au président du tribunal judiciaire par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient, par conséquent, de se déclarer incompétent pour connaître des demandes reconventionnelles présentées par la SCI Two Bellegarde et de renvoyer celle-ci à mieux se pourvoir.

2 – Sur la demande en paiement des provisions et cotisations :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, et sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale. Cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la même loi, “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires prouve que le syndic de copropriété a adressé le 11 mars 2024 à la SCI Two Bellegarde, propriétaire des lots de copropriété numéros 7, 13, 18 et 28, un commandement de payer la somme de 1 676,88 euros au titre des charges de copropriété et cotisations impayées, l’acte rappelant les dispositions de l’article 19-2 sus-visé.

L’absence de paiement des provisions échues à leur date d’exigibilité par la SCI Two Bellegarde et la défaillance du copropriétaire trente jours après la mise en demeure sont établies.

Le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à solliciter le paiement des provisions pour charges échues, ainsi que le paiement des provisions pour charges de l’article 14-1 non encore échues et des cotisations de travaux de l’article 14-2-1.

L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 6 novembre 2023 (pièce numéro 4) a approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 (résolution numéro 5), le budget prévisionnel de fonctionnement pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (résolution numéro 6), le budget prévisionnel de fonctionnement pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (résolution numéro 7) et la cotisation au fonds de travaux égale à 5 % du budget prévisionnel annuel (résolution numéro 10).

Il n’y a pas lieu de surseoir à statuer sur la demande en paiement de charges, en l’absence d’instance pendante introduite par la SCI Two Bellegarde devant le tribunal judiciaire aux fins de voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges.

La somme réclamée par le demandeur à hauteur de 2 610,50 euros se fonde sur le relevé de compte arrêté au 31 mai 2024 (pièce numéro 6). Cette somme inclut des frais de mise en demeure de 30 euros et des frais de mise au contentieux de 144 euros.

La somme réclamée par le demandeur à hauteur de 1 574,62 euros correspond aux provisions exigibles les 1er juillet et 1er octobre 2024 (742,80 euros par trimestre) et aux cotisations au fonds de travaux exigibles les 1er juillet et 1er octobre 2024 (44,51 euros par trimestre).

Les conditions prévues par la loi étant réunies, il y a lieu de condamner la SCI Two Bellegarde à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 2 436,50 euros au titre des provisions et cotisations échues les 1er octobre 2023, 1er janvier 2024 et 1er avril 2024,

— la somme de 174 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— la somme de 1 574,62 euros au titre des provisions et cotisations échues les 1er juillet 2024 et 1er octobre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne peut pas prétendre aux intérêts au taux légal sur la somme de 2 610,50 euros arrêtée au 31 mai 2024 à compter de la mise en demeure du 11 mars 2024. La mise en demeure du 11 mars 2024 porte sur la somme de 1 676,88 euros en principal. Les intérêts au taux légal seront dus sur la somme de 1 676,88 euros à compter du 11 mars 2024 et pour le surplus à compter du 10 juin 2024, date de l’assignation.

La somme de 1 574,62 euros produira intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024, date de l’assignation.

3 – Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui allègue subir un préjudice consistant en des difficultés de trésorerie, ne justifie pas du préjudice financier allégué. Il ne fournit aucune explication sur les modalités de calcul de son préjudice évalué à 1 500 euros.

Il s’ensuit que la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

4 – Sur les frais et dépens :

La SCI Two Bellegarde, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

La SCI Two Bellegarde sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en la cause, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, en l’absence de disposition légale contraire.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Se déclare incompétent pour statuer sur la demande reconventionnelle tendant à voir réputer non écrite la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges et sur la demande reconventionnelle tendant à voir ordonner une expertise judiciaire pour déterminer une nouvelle clé de répartition des charges présentées par la SCI Two Bellegarde,

Renvoie la SCI Two Bellegarde à mieux se pourvoir de ces chefs,

Condamne la SCI Two Bellegarde à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le vieux théâtre, représenté par son syndic en exercice :

— la somme de 2 436,50 euros au titre des provisions et cotisations échues les 1er octobre 2023, 1er janvier 2024 et 1er avril 2024, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 676,88 euros à compter du 11 mars 2024 et sur la somme de 759,62 euros à compter du 10 juin 2024,

— la somme de 174 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024,

— la somme de 1 574,62 euros au titre des provisions et cotisations échues les 1er juillet 2024 et 1er octobre 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le vieux théâtre de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne la SCI Two Bellegarde à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le vieux théâtre, représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Two Bellegarde aux dépens de l’instance,

Rappelle en tant que de besoin que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé le douze novembre deux mille vingt-quatre par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président

copie exécutoire + ccc le :

M^e Marie AUDINEAU

M^e Corinne MENICHELLI