TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : M. [B]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/06733 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBT4X

N° MINUTE : 3/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPRPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet MY SYNDIC, dont le siège social est sis15 [Adresse 2]

représenté par M^e Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de Paris, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [B]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, statuant en juge unique,

assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 février 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Laurent GOSSART, Juge, assisté de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 07 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/06733 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBT4X

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [B] est propriétaire des lots n°12 et 63 dans l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété représentant au total 503/10 028ème tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [O] [B] a été condamné par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 14 mars 2024 à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Paris la somme de 6 559,93 euros, suivant décompte arrêté au troisième trimestre de l’année 2023 inclus, outre 600 euros de dommages et intérêts et 800 euros de frais irrépétibles.

M. [O] [B] a été mis en demeure de payer la somme de 5 366,61 euros au titre des charges de copropriété impayées, par lettre recommandée avec avis de réception adressée le 27 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 remis au greffe le 19 décembre suivant, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à Paris, représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. MY SYNDIC, a fait assigner M. [O] [B] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 6 913,75 euros au titre des charges courantes et frais impayés, échéance du troisième trimestre de l’année 2025 incluse,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [O] [B] à lui payer la somme de 1 320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’audience du 17 février 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] fait valoir, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, qu’en dépit d’une première condamnation, les appels de charges ne sont de nouveau pas régulièrement payés par M. [O] [B] et ce, malgré une mise en demeure restée infructueuse. Il expose que la résistance abusive de M. [O] [B] a entraîné pour la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires et tenant à la privation d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Bien que régulièrement assigné à l’étude, M. [O] [B] ne comparaît pas.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [O] [B] est propriétaire des lots de copropriété n°12 et 63 au sein de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le précédent jugement du 14 mars 2024 de condamnation avec le décompte d’exécution y afférent,

— les appels de provisions sur charges et travaux pour la période du quatrième trimestre de l’année 2024 au troisième trimestre de l’année 2025, comportant le rappel détaillé des sommes dues depuis le 1er octobre 2023,

— l’historique du compte du 1er octobre 2023 au 2 septembre 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2023, 5 juillet 2024 et 3 juin 2025 comportant :

— l’approbation des comptes arrêtés au 30 septembre 2024,

— le vote des budgets prévisionnels pour les exercices du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025,

— le fonds travaux pour ces exercices,

— le vote des travaux ou opérations suivantes : réparation et remise en peinture de la porte cochère (assemblée générale du 27 juin 2023, résolution 16), relevé des caves par un géomètre et réalisation d’un diagnostic technique global (assemblée générale du 5 juillet 2024, résolutions 13 et 16) et remplacement de la descente de zinc fuyarde au 5ème étage (assemblée générale du 3 juin 2025, résolution 12),

— la mise en demeure de payer la somme de 5 366,61 euros adressée le 27 mars 2025 à M. [O] [B].

Au vu de ces éléments, la créance au titre des charges de copropriété impayées est justifiée à hauteur de 3 682,39 euros. Il n’y a pas lieu d’y ajouter les différents appels de fonds pour travaux en exécution d’un vote d’une assemblée générale du 27 septembre 2023 ; le procès-verbal de celle-ci n’étant pas versé au débat, la présente juridiction n’est pas en mesure de vérifier l’exigibilité des sommes réclamées à ce titre.

Faute de comparaître, M. [O] [B] ne justifie pas s’être acquitté des sommes dues, alors que la charge de la preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 3 054,27 euros à compter de la mise en demeure du 27 mars 2025 et, en application de l’article 1231-7 du code civil à compter du prononcé du présent jugement pour le surplus, correspondant aux sommes exigibles postérieurement à la mise en demeure.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il résulte du décompte au 2 septembre 2025 que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] sollicite, au titre des frais engagés, le paiement de la somme de 90 euros, correspondant à trois mises en demeure. Dans la présente procédure, il n’en est toutefois justifié que d’une seule, en date du 27 mars 2025, qui sera mise à la charge de M. [O] [B] à hauteur de 30 euros.

En conséquence, M. [O] [B] sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires et ce, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires fait état d’un préjudice de principe en termes généraux mais n’expose pas en quoi ce préjudice consiste de manière concrète dans le cas des défauts de paiement par M. [O] [B] des charges qui sont l’objet de la présente pocédure. Aucun préjudice n’est donc justifié.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, il y a lieu d’ordonner cette mesure, en application et dans les conditions des dispositions précitées.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 320 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 3 682,39 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, selon décompte arrêté au 2 septembre 2025 (période du quatrième trimestre de l’année 2023 au troisième trimestre de l’année 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 mars 2025 sur la somme de 3 054,27 euros, et à compter du prononcé du jugement pour le surplus ;

Condamne M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

Rejette la demande de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne M. [O] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 1 320 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [O] [B] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est de plein droit éxécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président,