TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03050

N° Portalis DBX4-W-B7I-TGZM

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[V] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fatiha AFKIR de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [N]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Katia OUDDIZ-NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE, désignée au titre de l’aide juridictionnelle partielle (25%) par décision n° C-31555-2024-012794 du Bureau d’Aide Juridictionnelle du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE en date du 16 septembre 2024,

RAPPEL DES FAITS

Par contrats du 12 mai 2015, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [V] [N] un logement à usage d’habitation n°7 et un emplacement de stationnement n°7 situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 314,82 euros pour le logement et 20,35 euros pour le garage et une provision sur charges mensuelle de 51,20 euros.

Le 27 février 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [V] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 29 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.097,98 euros, représentant les loyers et charges impayés au 12 juin 2024, somme à parfaire au jour de l’audience avec les loyers jusqu’au jugement, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation et intérêts,

— d’une somme de 350 euros au titre de la résistance abusive,

— d’une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 août 2024.

A l’audience du 25 mars 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par le cabinet MONTFERRAN, maintient les demandes de son assignation, précisant que sa demande de résiliation est doublée d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement des impayés de loyer. Elle s’oppose aux délais de paiement dans la mesure où la reprise des paiements n’est que partielle.

Madame [V] [N], représentée par Maître [C] [I], demande les plus larges délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et de la résiliation sur le fondement des articles 24 de la loi du 06 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, compte-tenu de la reprise des paiements et de sa situation sociale. Elle sollicite le débouté des autres demandes de la SA PROMOLOGIS et la condamnation de la SA PROMOLOGIS à payer les dépens, outre la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

la SA PROMOLOGIS produit un décompte du 20 mars 2025 démontrant que Madame [V] [N] reste devoir la somme de 2.607,14 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [V] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 2.607,14 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 1.590,07 euros et du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 4 – 7 – 1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.590,07 euros a été signifié le 27 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [V] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 344,76 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

Aussi, compte-tenu de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de vérifier si la résiliation est acquise sur un autre fondement.

3. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il apparaît que les loyers du mois de septembre 2024, octobre 2024, novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025 ont été intégralement réglés dans le mois suivant, conformément aux prévisions du bail prévoyant un règlement à terme échu. Si le loyer du mois de février 2025 n’était pas encore réglé à la date de l’audience, il n’est pas démontré que l’avis d’échéance pour ce mois ait été adressé à la locataire, et ce alors que le loyer n’est du qu’à compter de cet envoi selon le bail. Aussi, compte-tenu du paiement des loyers au cours du mois depuis plus de 5 mois et en dépit du loyer de février 2025 restant à régler, il convient de considérer que la locataire a repris le paiement des loyers courants.

Compte tenu des propositions de règlements formulées par Madame [V] [N] et de son justificatif quant à la perception de l’allocation adulte handicapé, démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 75 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [V] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [V] [N] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Faute pour la SA PROMOLOGIS de démontrer la résistance abusive de Madame [V] [N], qui a repris le paiement de ses loyers courants et a fait diminuer le montant de sa dette depuis son assignation, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [V] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 09 juillet 1991.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2015 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [V] [N] concernant un logement à usage d’habitation n°7 et un emplacement de stationnement n°7 situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS la somme de 2.607,14 euros (décompte arrêté au 20 mars 2025, incluant une dernière facture de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 1.590,07 euros et du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [V] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 75 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [V] [N] soit condamnée à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [V] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [V] [N] de sa demande au titre de l’article 37 de la loi du 09 juillet 1991 ;

CONDAMNE Madame [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,