TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître PAQUIS

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GILARDEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06198 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHX3

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 26 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [O], [L], [T],

demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître GILARDEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1360

DÉFENDERESSE

S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS,

dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentée par Maître PASQUIS, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C211

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mars 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 26 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06198 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAHX3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2024, la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS a donné à bail à M., [O], [T] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 3] à, [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1503,62 euros ainsi qu’un complément de loyer de 356,38 euros, outre 130 euros de provisions sur les charges locatives récupérables, soit 1990 euros par mois.

Par courrier en date du 13 novembre 2024, M., [O], [T] a contesté auprès de la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS le complément de loyer prévu par le contrat de location et sollicité sa suppression.

Le 15 novembre 2024, il a saisi la commission de conciliation de la DRIHL de, [Localité 1] qui, après avoir entendu les arguments des parties, a rendu un avis le 11 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, M., [O], [T] a fait assigner la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:

Condamner la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS à lui rembourser la somme de 3207,42 euros au titre des sommes indûment perçues au titre du complément de loyer depuis le 16 septembre 2024,Ordonner la régularisation du contrat de location sans complément de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, Condamner la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Initialement appelée à l’audience du 29 septembre 2025, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2026 à laquelle M., [O], [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa demande en remboursement à la somme de 5702,08 euros.

Il prétend, sur le fondement de l’article 140 de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 dite « Loi ALUR » et du décret n°2015-650 du 10 juin 2015 pris pour son application, que le complément de loyer ne peut être appliqué que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte dans la détermination du loyer de référence, ce qui n’est pas le cas du logement donné à bail. Il ajoute que les éléments invoqués par sa bailleresse tenant notamment à l’existence d’un balcon, d’un digicode, d’un chauffage individuel, d’une bonne isolation, de la date de construction récente de l’immeuble et de la présence d’un ascenseur, d’une cave et de matériaux de qualité, ne constituent pas des caractéristiques exceptionnelles dans les logements récents ou rénovés et qu’ils sont en outre, déjà intégrés dans la grille de loyer de référence établie chaque année par arrêté préfectoral. Il précise que la commission de conciliation a conclu dans son avis au caractère indu du complément de loyer pratiqué et à l’obligation de la bailleresse de rembourser les sommes indûment perçues à ce titre.

La S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réplique visées par le greffe et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles elle demande au tribunal de débouter M., [O], [T] de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Elle soutient que le complément de loyer est justifié, faisant valoir que, tant l’immeuble que l’appartement, présentent des caractéristiques de localisation et de confort qui n’ont aucun équivalent dans le même quartier. S’agissant de l’immeuble, elle considère qu’il s’agit d’un immeuble de construction récente bénéficiant d’une isolation thermique supérieure à celle des bâtiments du même quartier, qu’il répond aux dernières normes d’accessibilité et de sécurité incendie, qu’il est sécurisé par badge digicode et dispose d’un local à vélo sécurisé par clé sur organigramme. S’agissant de l’appartement, elle relève que celui-ci est doté d’un double vitrage à faible émissivité, de volets roulants électriques, de convecteurs de chauffage performants à basse consommation d’énergie, qu’il répond aux dernières normes d’accessibilité, qu’il est sécurisé par visiophone, qu’il bénéficie d’une double orientation et d’une luminosité particulière, qu’il donne sur une rue calme, qu’il bénéficie d’une vue dégagée et qu’il dispose d’un balcon, d’une vaste cave et d’une salle d’eau avec douche sans seuil et d’une cuisine aménagée.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en annulation du complément de loyer

L’article 140 III B) de la loi n° 2018- 1021 du 23 novembre 2018 prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément.

Un complément de loyer ne peut être appliqué à un loyer de base inférieur au loyer de référence majoré.

Aucun complément de loyer ne peut être appliqué lorsque le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes : des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité sur certains murs, un niveau de performance énergétique de classe F ou de classe G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, des fenêtres laissant anormalement passer l’air hors grille de ventilation, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations ou des inondations provenant de l’extérieur du logement, des problèmes d’évacuation d’eau au cours des trois derniers mois, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale.

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le loyer résultant de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail.

En l’espèce, les caractéristiques listées dans le bail, qui certes ne figurent pas dans la liste des équipements obligatoires pour prétendre recourir à ce type de bail, et qui sont des éléments de confort, pouvant le cas échéant, justifier l’application du loyer majoré, n’entrent pas dans le champ visé par le complément de loyer

Pour l’application d’un complément de loyer, l’appartement doit être évalué au regard de sa configuration et de son confort, et présenter des différences notables lui conférant un attrait supérieur aux autres appartements de la même catégorie, dans le même secteur géographique.

Ainsi, pour appliquer un complément de loyer, le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort réunissant les conditions suivantes : ne pas avoir déjà été prises en compte pour déterminer le loyer de référence majoré correspondant au logement (ce qui exclut notamment l’époque de construction du logement), être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique. C’est le cas, par exemple, pour une vue directe sur un monument historique, des prestations complémentaires (parking, cave, garage à vélo, terrasse, balcon, jardin, équipements spéciaux, prestations rares et remarquables…). Il s’agit donc d’éléments structurels, objectivables et de nature à perdurer. Enfin, elles ne doivent pas donner lieu à récupération par le propriétaire au titre des charges ou des travaux économies d’énergie.

En l’espèce, le bail stipule un complément de loyer d’un montant de 356,62 euros justifié comme suit : « L’appartement est doté d’un balcon exposé plein sud. Au-delà des spécificités et prestations spécifiques à l’appartement à savoir : Normes accessibilité, digicode, visiophone, fibre et TNT, double vitrage isolation acoustique renforcé, chauffage individuel génération fonte active électrique, sol pierre et béton poli, vaste cave accessible par ascenseur sécurisé. L’immeuble construit en 2013 répond à des exigences règlementaires et des normes énergétiques concernant les isolations de murs et planchers et de fenêtres allant bien au-delà que celles de référence exigées par la Loi ALUR ou Loi Duflot II et relatives aux logements construits en 1990 » (page 4/25, pièce n°1 du demandeur).

En premier lieu, il conviendra d’observer que la performance énergétique du logement n’est pas de nature à constituer une caractéristique exceptionnelle au sens des dispositions précitées, d’abord, en ce qu’elle est déjà prise en compte dans la détermination du loyer de référence. Ensuite, et au surplus, admettre qu’une bonne isolation thermique liée à un diagnostic de performance énergétique satisfaisant (classe C) constitue une caractéristique exceptionnelle conduirait à inverser l’esprit de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « Loi Climat et Résilience » qui tend à renforcer les exigences en la matière. Dès lors, sauf à admettre un nivellement par le bas des objectifs du législateur, il ne peut être admis qu’un diagnostic de performance énergétique supérieur au minimum légal désormais admissible, constitue autre chose que le respect de la loi.

En deuxième lieu, il n’est pas établi par la défenderesse en quoi la mise aux normes d’accessibilité de l’appartement constitue une telle caractéristique dès lors que, là encore, ces normes résultent de prescriptions légales applicables à toute construction de logement à usage d’habitation collectif. La circonstance que le logement donné à bail respecte les prescriptions légales est donc indifférente.

En troisième lieu, s’agissant des dispositifs de sécurisation du logement (badge digicode et visiophone), la défenderesse échoue à démontrer leur caractère déterminant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique dont il n’est pas démontré qu’ils ne présenteraient pas ces caractéristiques.

En quatrième lieu, s’agissant du balcon, de la cave et du local à vélo, la défenderesse échoue également à démontrer qu’il s’agit de caractères qui rendent le bien exceptionnel. En effet, si ces caractéristiques sont certes, recherchées, elles demeurent communes dans une ville comme celle de, [Localité 1]. Elles ne justifient pas dès lors de dépasser le plafond réglementaire. Il en va de même s’agissant de la salle de bain et de la cuisine aménagée, qui ne constituent pas, en soi, une caractéristique exceptionnelle pour une location et dont il n’est au demeurant produit aucune photo permettant de se convaincre de leur caractère remarquable.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du caractère exceptionnel des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant l’application du complément de loyer stipulé au bail.

A cet égard, il sera enfin relevé qu’aux termes de son avis en date du 11 avril 2025, la commission de conciliation de la DDRIHL de, [Localité 1] a conclu : « Après avoir écouté les parties et au vu des pièces du dossier, la commission estime que les caractéristiques techniques, de localisation et de confort mentionnées au bail ne sauraient justifier un complément de loyer ».

Le demandeur est dès lors bien fondé à solliciter que soit ordonnée la suppression du complément de loyer stipulé depuis la date de conclusion du bail.

Ainsi, le complément de loyer mensuel de 356,38 euros stipulé par le contrat de location du 2 septembre 2024, est annulé.

Comme sollicité en demande, il y a lieu en outre de condamner le bailleur à rembourser aux locataires

La S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS sera par conséquent condamnée à rembourser à M., [O], [T], les sommes versées depuis le 2 septembre 2024 jusqu’à la date d’audience, soit la somme de : 356,38 x 16 = 5702,08 euros au titre des mois de septembre 2024 à décembre 2025 inclus, en restitution du complément de loyer.

Sur la demande de régularisation du bail sous astreinte

M., [O], [T] sollicite la régularisation du contrat de location sans complément de loyer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir. La S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS a conclu au rejet des demandes de M., [O], [T] considérant que le complément de loyer stipulé au bail était justifié.

Nonobstant les développements qui précèdent et l’issue du litige, il sera rappelé qu’en application de l’article 1193 du code civil, « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise ».

Dès lors, le juge ne saurait modifier le contenu du contrat, à peine de dénaturation ni l’interpréter dès lors que ses termes sont clairs et précis.

En l’espèce, en l’absence de tout « consentement mutuel » des parties quant à la modification de la clause stipulant un complément de loyer ni sur une régularisation du bail en ce sens, il n’y a pas lieu d’ordonner aux parties de régulariser le bail.

Il appartiendra, le cas échéant, aux parties de régulariser un nouveau bail tirant toutes les conséquences de la présente décision.

M., [O], [T] sera donc débouté de sa demande tendant à voir ordonner la régularisation du bail sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS, partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de la condamner également à verser à M., [O], [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le complément de loyer mensuel de 356,38 euros stipulé par le contrat de bail du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS à payer à M., [O], [T] la somme de 5702,08 euros (cinq mille sept cent deux euros et huit centimes) au titre de la restitution des compléments de loyer indûment perçus pour la période de septembre 2024 à décembre 2025 inclus ;

DEBOUTE M., [O], [T] de sa demande tendant à voir ordonner la régularisation du bail sous astreinte ;

CONDAMNE la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS à payer à M., [O], [T] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. SAUSSIAU DES BLUETS aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026 et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge