TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Binhas AOUIZERATE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie D’HARCOURT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00298 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6YFT

N° MINUTE :

2/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 07 mai 2026

DEMANDERESSE

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Marie D’HARCOURT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2059

DÉFENDEURS

Monsieur [Q] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Binhas AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1325

Monsieur [G] [I], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Binhas AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1325

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 mai 2026 par Brice REVENEY, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00298 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6YFT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 octobre 2016, Mme [L] [X] a donné à bail à M. [G] [I] et Mme [Q] [I], via l’agence SFI GESTION, un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 4200 euros.

Un état des lieux en date du 21 octobre 2016 a établi le bon état de l’appartement.

M. [G] [I] et Mme [Q] [I] ont donné congé le 17 mai 2022 avant de quitter le logement le 17 juin 2022.

Aucun état des lieux de sortie n’a été dressé contradictoirement sinon par constat d’huissier en date du 4 juillet 2022, qui a fait état de certains désordres.

Mme [L] [X] s’est livrée à un certain nombre de travaux à hauteur de 59.766,30 € et racheté des équipements électroménagers pour une somme de 3756,60 €.

Par LRAR du 02/12/2022, Mme [L] [X] a mis en demeure M. [G] [I] et Mme [Q] [I] de payer les sommes de 9768, 14 € au titre de loyers impayés, 64.878, 78 € au titre des travaux de remise en état et 190 € au titre de la moitié du coût du constat.

Par LRAR du 02/12/2022, Mme [L] [X] a mis en demeure SFI GESTION de lui payer la somme de 9768,14 € pour préjudice financier au titre des loyers impayés faute d’assurance ainsi que 64.878, 78 € au titre des travaux de remise en état.

Par acte extrajudiciaire en date du 13 janvier 2023, Mme [L] [X] a assigné M. [G] [I] et Mme [Q] [I] ainsi que SFI GESTION devant le le tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 3 septembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné une disjonction d’instance des demandes et, concernant M. [G] [I] et Mme [Q] [I] relevé l’incompétence du tribunal judiciaire de Paris au profit du juge des contentieux de la protection puis le 8 octobre 2024 a prononcé la mise hors du rôle de l’affaire.

Dans ses conclusions en réponse n°1, Mme [L] [X] , outre le débouté de leurs prétentions, demande à M. [G] [I] et Mme [Q] [I], au visa de l’article 1732 du code civil, les sommes de :

-9768, 14 € au titre des loyers impayés,

-64.878, 78 € au titre des travaux de remise en état,

-12600 € au titre du préjudice financier de n’avoir pu relouer le bien directement après le départ des locataires,

-190 € au titre de la moitié du coût du constat

—  3000 € de frais irrépétibles et les entiers dépens.

Mme [L] [X] rappelle l’état neuf de l’appartement lors de la prise d’effet du bail après travaux accomplis en 2016, excepté quatorze postes sur cent à l’ « état d’usage », alors que l’état des lieux de sortie indique de nombreuses dégradations résultant d’un défaut manifeste d’entretien du logement et d’un usage anormal des lieux : parquet très abîmé, équipements mobiliers et électriques dégradés, vitres cassées ou abîmées, éléments d’équipements ménagers disparus, dégradations des peintures des murs, menuiseries et moulures abîmées, ajout d’une cloison entre l’entrée et un dégagement, cuisine aux meubles abîmés et nantie d’un carrelage en place du parquet, état général de saleté.

Rappelant qu’un constat d’huissier n’est pas un rapport d’expertise, elle note que les locataires ne se sont pas déplacés au rendez-vous d’état des lieux, le PV leur étant dès lors opposable et facturable de moitié.

Mme [L] [X] nie avoir perçu les loyers en personne et en espèce, cette tâche étant dévolue à l’agence de gestion.

Dans leurs conclusions en défense, M. [G] [I] et Mme [Q] [I] demandent de rejeter l’ensemble des demandes de Mme [L] [X] ainsi que sa condamnation à leur payer la somme de 3000 € de frais irrépétibles et les entiers dépens.

M. [G] [I] et Mme [Q] [I] exposent que sur le constat de commissaire de justice apparaissent de nombreuses mentions « Etat d’usage » et non une mention de parfait état.

Ils affirment n’avoir jamais été convoqués à l’état des lieux, le PV du 4 juillet 2022 ayant été établi bien après leur départ, ainsi inopposable et dont ils demandent le rejet, aucune « expertise » contradictoire n’ayant été versée aux débats.

Ils signalent que la société DELOCCO, auteur de la facture (non acquittée) du 19/07/2022, n’a débuté son activité que le 18/04/2023 selon son extrait de Kbis.

Ils soulignent que le quantum du préjudice financier n’est pas justifié et contestent avoir manqué au paiement d’échéances de loyers, ayant réglé les échéances litigieuses en espèce à l’instar d’autres précédemment. Ils signalent que de fait, aucun commandement de payer ne leur a été adressé pour les loyers de mai et juin 2022. En tout état de cause, ils ont laissé un dépôt de garantie de 4200 €.

Ils demandent d’écarter l’exécution provisoire du jugement, « l’annulation du contrat litigieux » nécessitant « d’enlever l’installation complète et remettre en état les lieux ». cette demande n’est pas reprise au dispositif.

A l’audience du 25 février 2026, les conseils de Mme [L] [X] et de M. [G] [I] et Mme [Q] [I] se sont référés à leurs écritures.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

(…)

Selon l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

I. Sur la demande au titre des loyers impayés

Le loyer était fixé à 4200 € lors de la signature du bail, et à un montant de 4344, 69 € aux mois de mai et juin 2022 selon le décompte au 22/06/2022 en pièce n° 17 Mme [L] [X] réclame la somme de 9768, 14 € au titre des loyers de mai et juin 2022 , seuls du décompte à ne pas comptabiliser de règlement, soit 4344, 69 € X 2 + 1078,76 de solde au 29/04/2022.

Il n’est pas contesté que M. [G] [I] et Mme [Q] [I] ont donné congé le 17 mai 2022 avant de quitter le logement le 17 juin 2022.

Pour démontrer que le paiement de ces loyers a été effectué en espèces – et sans contester au subsidiaire la facturation d’un mois complet en juin 2022, ce qu’il n’appartient pas au juge de rectifier – , ces derniers produisent des extraits de relevé de compte pour les années 2017 et 2018 illustrant ce mode de paiement récurrent. Il est regrettable qu’ils n’aient pas pris la précaution de demander un reçu pour les mois de mai et juin 2022, ou de produire un relevé de compte bancaire comportant des retraits en espèce aux alentours des dates d’exigibilité.

Faute de démonstration contraire, il sera donc fait droit à la demande de paiement de Mme [L] [X] à hauteur de de 9768, 14 €.

En revanche, aucune écriture de cette dernière ne fait état du sort du dépôt de garantie de 4200 €, dont les défendeurs semblent renvoyer la bailleresse à son imputation sans pour autant la demander en justice.

En tout état de cause, au vu du contenu du procès-verbal du 4 juillet 2022, il est douteux que le dépôt de garantie ait été restitué.

La compensation automatique des créances réciproques certaines, liquides et exigibles n’existant plus depuis l’ordonnance du 10/02/2016, elle doit donc être demandée en justice pour être accordée. Il n’est donc pas possible au juge d’y procéder de son chef.

Il appartiendra aux parties de tenir compte du dépôt de garantie lors de l’établissement des comptes.

II. Sur la demande au titre des travaux de remise en état

Mme [L] [X] réclame la somme de 64.878, 78 € sur la double base du constat de commissaire de justice en date du 4 juillet 2022 et de la facture DECO LOCO (créée en 2018) en date du 19/07/2022.

Les défendeurs estiment le constat inopposable selon le principe du contradictoire.

Il est rappelé que selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l’état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

En l’espèce, il n’est pas démontré que les locataires aient été avisés au moins sept jours à l’avance par LRAR de l’intervention d’un commissaire de justice le 4 juillet 2022. Pour autant, aucune sanction ni inopposabilité n’est attachée à cette exigence, puisque l’état des lieux ne constitue pas un rapport d’expertise, ne s’agissant pas de données techniques échappant à la compétence des parties mais de rapporter des faits ou situations perçus par des sens humains élémentaires. Cela étant, en l’absence de convocation des locataires, l’état des lieux fait par constat ne peut être considéré comme contradictoire et sa force probante s’en trouve affaiblie, tout en restant un mode de preuve valable.

Dans ce cas, le bailleur doit apporter des preuves complémentaires telles que des factures de prestataire corroborées par des photos éloquentes en raccord avec les constatations écrites.

Il conviendra donc de procéder poste par poste de la facture DECO LOCO servant de base à la demande pour apprécier la valeur probante de ces éléments.

Mme [X] ne démontre pas avoir accompli des travaux de rénovation complète en 2016 dès avant la location aux époux [I]. Il convient de s’en remettre à l’état des lieux d’entrée et d’appliquer les correctifs de vétusté qu’il est inévitable d’appliquer au terme d’une location d’une durée de six ans.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Pour mesurer la vétusté éventuelle lors de la sortie du logement, les parties auront pu « convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord. Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord ».

En l’espèce, tel n’est pas le cas et le juge peut s’attacher les grilles de vétusté à sa disposition, pour autant que le poste concerné concerne bien un changement d’équipement/ surface et non un nettoyage/entretien.

Parquet :

A l’entrée , bon état (entrée, cuisine, chambre 1) ou présumé l’être (dégagement, couloir) , état d’usage (chambre 2, couloir) voire neuf (séjour, chambre 3)

Ala sortie : rayures et traces noirâtres incrustées dans le bois dans l’in tégralité des pièces, corroboré par photos et facture.

La facture ne fait pas état de changement de parquet, mais de ponçage, apposition de couches de vitrificateur nettoyage.

Soit 5460 € + 350 € HT + 80 € (remplacement de deux lames, photos faisant foi)

= 5890 €

Cuisine :

A l’entrée :

Carrelage bon état

Peinture neuve

Fenêtres bon état

Evier neuf

Meubles bon état

Mention d’éléments d’équipements

En sortie :

Carrelage en décollement, sol d’aspect instable : non corroboré.

Vitre de vantail explosée : 28 €

= 28 €

Peintures :

A l’entrée : neuf dans toutes les pièces

En sortie :

Peinture état d’usage, usagée (cuisine), défraichie avec aspect grisâtre (séjour, entrée, couloir, wc, salle d’eau, chambres), hors d’usage ou eu mauvais état (dégagement, débarras, wc 2, dernière pièce gauche),

En cas d’occupation des lieux sur une longue période, il ne peut être demandé au locataire de

remettre en état les papiers peints ou peintures jaunis ou défraîchis en raison d’une usure

normale.

La durée de vie théorique pour une peinture murale est de 7 ans avec un coefficient de vétusté de 75 % pour six ans.

Il sera donc appliqué ce coefficient, les quelques emplacements de peinture dégradées excédant la vétusté (dégagement, débarras, wc, dernière pièce gauche), n’étant pas spécifiés dans les factures et donc pas démontrés en leur quantum.

Soit 35700 € HT x 25% = 8925 €.

Salle d’eau, salle de bains attenante

Salle d’eau,

A l’entrée : tous éléments neufs

En sortie : aucune dégradation observée sinon salissures

Les postes facturés ne seront pas retenus, y compris les éléments de plomberie et le changement de meuble avec vasques

La facture d''apposition d’un coffrage hydrofuge sera retenue, l’appartement étant censé être reçu avec cet équipement élémentaire (« bon état » présumé) : 350 €.

salle de bains attenante

pas de photo corroborant le constat non contradictoire.

Buanderie

Fourniture et remplacement de vitres cassées au départ , intactes à l’arrivée : 58 € + 90 €

Chambres

Il est fait état de facturations de dégradations et non d’une usure normale.

Prises électrique et téléphone (p.78 + illustré): 1710 €

Poignées de portes volatilisées (p.90 + illustré) : 672 €

Remplacement crémone métal fenêtre : non attesté

Remplacement cimaise chambre, découpée en partie basse : 150 €

= 2532 €

Menuiserie

A l’entrée : meubles de cuisine en bon état

En sortie : pas constat de dégât

Cloison dans l’entrée :

corroborée par aucune photo. Poste non retenu.

Dépose autres éléments :

nombreux éléments laissé en l’état constatés, photographiés, facturés, à retenir : 480 + 150 + 600

Préparations, protections :

à retenir en tout état de cause : 1341 €

= 2571 €

Soit un total HT de 38321 € et un total TTC de 42.153 €

Il est à noter plusieurs dégradations de moulures dont ma remise en téta, signalée par la bailleresse, n’a pourtant pas été facturée par l’entreprise DECO LOCO dans la facture de référence, ce qui ne permet pas d’individualiser la perte.

M. [G] [I] et Mme [Q] [I] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 42.153 € TTC.

III. Sur la demande au titre des éléments d’équipements remplacés

Mme [X] déplore la disparition de nombreux éléments d’équipements ménagers : micro-ondes, lave-linge, réfrigérateur, poignées de portes (traité précédemment), chariot de lave-vaisselle, bouchon de bonde, guide de tringle du séjour, portes de placards arrachées.

L’état des lieux d’entrée fait en effet mention de « micro-onde, lave-linge, réfrigérateur, congélateur, four, hôte, plaques, 6 portes, placards sur mesure, 7 étagères ».

Or, ni les photos ni les constatations de l’expert ne permettent de s’assurer de la disparition de ces éléments (hormis le bouchon de bonde dont la valeur n’est pas chiffrée).

Inversement, Mme [X] produit la facture d’une hotte encastrable, de son habillage en mélamine, de son raccordement… sans déplorer sa perte ni la faire constater.

Les autres factures produites, qui ont trait à des « combi Samsung » et « indesit MWI120X » qu’il n’appartient pass au juge de décrypter, ou encore à un « LV FULL INT 60 electrolux » (alors qu’un lave-vaisselle est identifié sur place par l’huissier et que le prix ne correspond guère à un chariot de rangement) ne permettent pas davantage de juger de la demande de la bailleresse en considération des équipements figurant sur l’état des lieux d’entrée.

Enfin, Mme [X] demande le remboursement de la coiffe de lanterneau au-dessus de la loge de la gardienne, dont on ne saisit pas très bien le lien avec l’appartement loué ni avec Mme [X] (facture adressée à une Mme [J]).

L’ensemble des demandes à ces différents titres sera donc rejeté.

IV. Sur la demande au titre du préjudice financier

Mme [X] déplore de n’avoir pu relouer le bien directement après le départ des locataires du fait des travaux rendus nécessaires par leurs dégradations.

Il n’est pas raisonnable de supposer qu’un appartement fraichement déserté puisse être reloué dans la foulée étant donné le temps de nettoyage élémentaires, outre (la demanderesse ne démontrant pas ayant pris les devants d’une nouvelle location) celui de publier des annonces, recevoir des postulants et étudier les offres, et ce sur un marché de bon standing, donc plus exigeant. Il n’est donc pas déraisonnable de fixer ce délai de à un à deux mois.

Il convient donc de vérifier en quoi le mauvais état global de l’appartement a retardé la remise du bien sur le marché.

La facture pour travaux est en date du 19/07/2022, soit un peu plus d’un mois après le départ des locataires, délai non excessif pour faire établir des devis. Les règlements ont été effectuée les 3 et 8 juillet 2022 ; il s’agit donc d’une facture après travaux.

En tout état de cause, il n’ y a aucune information sur une date de chantier plus tardive non maitrisée ni sur une durée excessive de travaux, dont aucun ne dénote un chantier d’envergure (remplacement parquet…)

Le bien était donc disponible à la location le 19/07/2022, à peine plus d’un mois après le départ des locataires.

Le quantum de 12600 €, pourtant relativement précis n’est à aucun moment explicité pour tracer dans le temps cette impossibilité de louer.

Le principe de réparation intégrale du préjudice dérivant de l’article 1240 du code civil exige un dédommagement sans gain ni perte pour la victime.

En l’état de ces éléments, Mme [X] n’établit pas avoir subi le préjudice dont elle se prévaut. Sa demande sera rejetée.

V. Sur la demande au titre de la moitié du coût du constat

Il ne sera pas accordé la somme de 190 € correspondant à la moitié du constat de commissaire de justice, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, n’étant pas démontré que les locataires en aient été informés et donc mis en état de préférer un état des lieux amiable, si bien qu’il revient à la bailleresse, à l’initiative du constat, d’en supporter l’intégralité des frais.

VI. Sur les demandes accessoires

Partie succombante, M. [G] [I] et Mme [Q] [I] seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

Il convient également de condamner M. [G] [I] et Mme [Q] [I] à verser à Mme [X] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’ y a lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [Q] [I] à payer à Mme [L] [X] la somme de 9768, 14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 22/06/2022, échéance de juin 2022 incluse,

CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [Q] [I] à payer à Mme [L] [X] la somme de 42.153 euros TTC au titre au titre des travaux de remise en état

DIT que les sommes seront assorties du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation,

DEBOUTE Mme [L] [X] de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE solidairement M. [G] [I] et Mme [Q] [I] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [G] [I] et Mme [Q] [I] à payer à Mme [L] [X] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge des contentieux de la protection