TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 25/00491 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBELV

N° MINUTE : 26 / 0048

JUGEMENT

DU 30 Janvier 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [R] [F] [G] épouse [Z], demeurant [Adresse 1]

Représentée par monsieur [Z] [T], son époux, muni d’un mandat écrit

à :

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 2]

Madame [R] [J] [U], demeurant [Adresse 2]

Tous deux non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 08 Décembre 2025

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Wendy THY-TINE, juge placée, déléguée dans les fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre selon ordonnance de la Première Présidence de la Cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion en date du 26 juin 2025, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier

CE à [R] [F] [G]

CCC à M. Le Préfet de la Réunion

Le

N° RG 25/00491 – N° Portalis DB32-W-B7J-DBELV – page /

Tribunal judiciaire de Saint-Pierre – décision du 30 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 décembre 2023, Madame [R] [F] [G] épouse [Z], représentée par son époux Monsieur [T] [Z], a donné à bail à Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] un logement sis [Adresse 3] [Localité 7] [Adresse 5], à compter du 1er janvier 2024 pour un loyer mensuel de 875 euros, hors charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés, Madame [R] [F] [G] épouse [Z] a fait signifier le 03 août 2024 aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et précisant son intention de s’en prévaloir à défaut de paiement de la somme en principal de 2625 euros, hors coût de l’acte, dans un délai de deux mois, et les a mis en demeure de justifier de l’occupation du bien dans un délai d’un mois.

C’est dans ce contexte que suivant exploit de commissaire de justice, remis à étude, en date du 0 janvier 2025, Madame [R] [F] [G] épouse [Z] a fait assigner Madame [R] [J] [I] et Monsieur [L] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de SAINT-PIERRE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail litigieux est acquise à la date du 3 octobre 2024,

constater, en conséquence, la résiliation judiciaire dudit bail à compter du 3 octobre 2024,

ordonner l’expulsion des défendeurs des lieux loués, tant de leur personne que de leurs biens, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois suivant signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 8 209 euros, montant dû, à titre principal pour les loyers, par les preneurs et non contestable, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité,

condamner solidairement les défendeurs à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 897 euros, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et de la remise des clefs,

condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner solidairement les défendeurs aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer et de la dénonce et du commandement aux fins de résiliation pour défaut d’assurance.

A l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a été renvoyée. L’affaire a été retenue le 14 avril 2025 et mise en délibéré au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Compte tenu de difficultés de service, le Juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 décembre 2025.

A l’audience du 08 décembre 2025, Madame [R] [F] [G] épouse [Z], représentée par son époux Monsieur [K] [Z] a maintenu ses demandes telles qu’inscrites dans son assignation.

Régulièrement convoqués, Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] n’ont pas comparu.

Un bordereau de carence a été dressé le 25 février 2025, les défendeurs n’ayant pas répondu aux sollicitations du service de prévention polyvlence insertion aux fins de dianostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, malgré leur absence, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

Il sera, par ailleurs, rappelé que conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, le juge statut sur le fond et ne fait droit aux demandes que dans la mesure où il les estime régulières, recevables et bien fondées.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En application de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par la voie électronique le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 10 mars 2025.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 29 décembre 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

La demanderesse justifie avoir fait délivrer le 03 août 2024 un commandement de payer les loyers faisant mention de l’existence de la clause résolutoire insérée au bail pour un montant principal de 2 625 euros au titre des loyers impayées au mois de juillet 2024.

Le décompte versé aux débats ne fait état d’aucun versement de la part des locataires.

Le commandement de payer signifié le 03 août 2024 étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a dès lors lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 03 octobre 2024.

Sur l’expulsion

Par l’effet de la clause résolutoire, Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] occupent sans droit ni titre les lieux litigieux depuis le 03 octobre2024. Il condient dès lors d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef.

Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

A cet égard, il faut rappeler que les frais de recouvrement entrepris antérieurement à la présente instance et sans titre exécutoire restent à la charge du créancier lorsqu’ils concernent un acte dont l’accomplissement n’est pas prescrit par la loi en vertu de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

De même, le coût des actes prescrits par la loi sont recouvrés au titre des dépens d’instance et ne saurait donc être intégré à l’arriéré locatif.

Enfin, il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées par la société demanderesse, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation et ne seront pas prises en compte dans le calcul du montant de la créance due.

En l’espèce, Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] sont solidairement tenus, selon les termes du contrat de location, d’un loyer d’un montant de 875 euros par mois.

La demanderesse produit un décompte démontrant qu’ils n’honorent plus le paiement du loyer depuis le mois de mai 2024.

Les défendeurs, non comparant, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

L’arriéré locatif au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 3 octobre 2024, échéance d’octobre 2024 comprise, outre la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2024, s’élève dès lors à la somme de 5 562 euros ((875 euros x 6 mois) + 312), hors frais de recouvrement.

Dans ces conditions, les défendeurs seront solidairement condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 03 août 2024 pour la somme de 2625 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 03 octobre 2024, Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] ont nécessairement causé un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, payable à compter du 4 octobre 2024 (hors échéance d’octobre 2024) et jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remis des clés, et révisable annuellement en fonction de la variation annuelle du dernier indice de révision des loyers connu à la date de révision publié par l’INSEE.

La demanderesse ne justifiant pas avoir avisé contradictoirement les locataires de la révision du loyer, en l’absence de preuve d’envoi postal et de contresignature sur le courrier, l’indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 875 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de notification près la préfecture.

La demanderesse sera déboutée de sa demande formulée au titre du commandement aux fins de résiliation pour défaut d’assurance, non versé aux débats.

Ils seront, en outre, solidairement condamnés à verser à Madame [R] [F] [G] épouse [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion présentée par Madame [R] [F] [G] épouse [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2023 entre Madame [R] [F] [G] épouse [Z] représentée par son époux, Monsieur [K] [Z], et Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] concernant le logement sis [Adresse 4], sont réunies à la date du 3 octobre 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] à payer à Madame [R] [F] [G] épouse [Z] la somme de 5 562 (cinq mille cinq cent soixante-deux) euros au titre des loyers impayés arrêtés à la date du 3 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 04 octobre 2024 (hors échéance octobre 2024) égale à 875 (huit cent soixante-quinze) euros qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail et, au besoin, CONDAMNE Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] solidairement à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux remise des clefs comprise ;

RAPPELLE qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure ;

DEBOUTE Madame [R] [F] [G] épouse [Z] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] à payer à Madame [R] [F] [G] épouse [Z] la somme de 800 (huit cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Madame [R] [J] [U] et Monsieur [L] [S] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 août 2024 et de notification près la préfecture;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 6] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE TRENTE JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX, LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le GREFFIER Le JUGE