TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [D] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/10843 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNJC

N° MINUTE :

15

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE

L’ASSOCIATION DES RESIDENCES POUR ETUDIANTS ET [Localité 2] (ARPEJ), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [D] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/10843 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBNJC

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2022, l’association ARPEJ a consenti à M. [I] [K] un contrat de location en résidence universitaire portant sur un logement n°6.08 – bâtiment A – 6ème étage – [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2025, l’association ARPEJ a fait assigner M. [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié ;

— en conséquence, condamner M. [I] [K] à libérer les lieux loués, sans délai à compter de la décision à intervenir et à défaut, autoriser son l’expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— condamner M. [I] [K] au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

—  2731,38 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation arrêtées au mois d’octobre 2025 inclus ;

— une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner M. [I] [K] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 avril 2025.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026.

L’association ARPEJ est représentée par son avocat. Elle maintient les demandes exposées dans l’assignation et précise d’une part que la dette est à ce jour de 3338,46 euros, terme de décembre 2025 inclus, et d’autre part qu’il ressort du décompte que M. [I] [K] n’effectue plus aucun paiement.

Sur la question du régime du bail, elle a indiqué que s’agissant d’une résidence étudiante, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

M. [I] [K], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse où que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut accorder au créancier une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur le régime applicable au contrat

Le contrat de résidence liant M. [I] [K] et l’association ARPEJ doit être considéré comme portant sur un logement de résidence universitaire au sens de l’article [Etablissement 1] de la construction et de l’habitation qui prévoit que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs.

En application de l’article 40 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les 4°, 7°, 8°, 9° et dernier alinéa de l’article 3, les articles 3-1, 8, 10 à 11-1, 15, 17, 17-2, 18, les sixième à dernier alinéas de l’article 23 et le II de l’article 17-1 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies à l’article L. 631-12 du code de la construction et de l’habitation et régies par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du même code. Toutefois, les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 sont applicables lorsque le congé émane du locataire.

Les articles 3-1, 8, 10 à 11-1 et les sixième à dernier alinéas de l’article 23 ne sont pas applicables aux logements des résidences universitaires définies audit article L. 631-12.

Il est par conséquent constant que les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat objet de la présente instance.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet par la voie électronique le 17 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association ARPEJ justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 7 g) de cette loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu le 22 juillet 2022 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois après le commandement de payer pour régler la dette et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au défendeur le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 606,60 euros. Ce commandement précise que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002) mais modifie les délais pour les contrats renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur, ce qui est le cas du contrat dont M. [I] [K] est titulaire puisque celui-ci a été conclu pour une durée de 12 mois à compter du 1er août 2022. Il s’est donc renouvelé le 1er août 2023.

M. [I] [K] disposait d’un délai de six semaines pour régler la dette, soit jusqu’au 27 mai 2025.

Aucun règlement n’est cependant intervenu dans ce délai, à l’exception du versement de l’APL de 150 euros le 30 avril 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l’article précité et l’expulsion sera ordonnée, sans accorder de délais de paiement, afin de faire cesser le trouble manifestement illicité causé par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la cessation du bail.

M. [I] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 28 mai 2025, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

L’association ARPEJ produit un décompte démontrant que M. [I] [K] reste lui devoir la somme de 3338,46 euros à la date du 19 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

M. [I] [K] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les mesures accessoires

Au vu des faits de la cause et de la situation des parties, il apparaît équitable de prévoir que M. [I] [K] supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 et sera condamné à payer à l’association ARPEJ la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence universitaire conclu entre les parties le 22 juillet 2022 et portant sur le logement n°6.08 – bâtiment A – 6ème étage – [Adresse 3] à [Localité 3], ce, à la date du 27 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [I] [K] au paiement à l’association ARPEJ de la somme provisionnelle de 3338,46 euros, au titre de l’arriéré locatif au 19 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;

DISONS qu’à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [I] [K] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS M. [I] [K] au paiement à l’association ARPEJ d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNONS M. [I] [K] à payer à l’association ARPEJ la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [I] [K] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE