TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sandrine ZALCMAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06796 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOKP

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 10 février 2026

DEMANDERESSE

Madame [R] [U],

[Adresse 1]

représentée par M^e Sandrine ZALCMAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [B] [K],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 décembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 10 février 2026 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06796 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOKP

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat du 15 juillet 2022, Mme [R] [U] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [K] sur des locaux meublés situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 552 euros, outre un complément de loyer de 298 euros.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3850 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 1 juillet 2025, Mme [R] [U] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion immediate de Mme [B] [K] et la condamner par provision au paiement des sommes suivantes :

—  4511,94 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3850 euros à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus,

— le montant des loyers et charges à courir entre les mois de juin 2025 et la date de l’ordonnance à intervenir,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération des lieux,

—  1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, Mme [R] [U] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 1 décembre 2025, s’élève à 5951,84 euros.

Mme [R] [U] s’oppose au plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il n’y a pas eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer du mois de décembre 2025 n’ayant pas été réglé.

Mme [B] [K], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant la mise en place d’un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire.

Elle explique ses difficultés à payer son loyer par des problèmes de santé, qui ont retardé sa prise de poste à l’issue de ses études; elle ajoute avoir deux enfants qu’elle accueille en residence alternée, et précise désormais occuper un emploi. Elle soutient avoir repris le paiement des loyers courants avant l’audience, et, s’agissant du mois de décembre 2025, indique qu’il est sur le point d’être réglé, la bailleresse lui ayant donné son accord pour que le loyer soit mensuellement réglé quelques jours après le 1er de chaque mois.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Autorisée à produire en délibéré le justificatif de l’accord de la bailleresse s’agissant du règlement des loyers postérieurement au 1er de chaque mois, Mme [B] [K] n’a pas transmis au tribunal les éléments demandés.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [R] [U] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juillet 2022 et reconduit chaque année contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail dès le premier mois de loyer impayé, sans précision sur la durée à l’issue de laquelle, sans règlement des causes d’un commandement de payer, la clause résolutoire serait acquise au bailleur. Un commandement de payer dans le délai de deux mois visant cette clause a été signifié à la locataire le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 3850 euros, hors coût de l’acte.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu par le commandement de payer délivré à la locataire.

D’après l’historique des versements, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant sa délivrance.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juin 2025.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, ainsi que ci-après établi, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [R] [U] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1 décembre 2025, Mme [B] [K] lui devait la somme de 5951,84 euros.

Mme [B] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [B] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. En effet, il résulte du décompte produit par la bailleresse, daté et arrêté au 1 décembre 2025, que les loyers courants des mois d’octobre et novembre 2025 ont été réglés; s’agissant du loyer du mois de décembre 2025, il est impossible d’affirmer, compte-tenu de ce que le décompte est daté du 1 décembre 2025, et est ainsi susceptible d’avoir été imprimé avant comptabilisation du paiement, l’audience s’étant tenue le 2 décembre de la même année, que ce dernier n’aurait pas été réglé.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience de Mme [B] [K] et du diagnostic social et financier que la locataire peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 165 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser Mme [B] [K] à se libérer de sa dette locative par des versements de 165 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu’à son départ effectif des lieux,

— il pourra être procédé à l’expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [R] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 juillet 2022 entre Mme [R] [U], d’une part, et Mme [B] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 16 juin 2025,

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à Mme [R] [U] la somme de 5951,84 euros (cinq mille neuf cent cinquante-et-un euros et quatre-vingt-quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1 décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3850 euros à compter du commandement de payer, de l’assignation sur la somme de 661,94 euros, et de la présente ordonnance pour le surplus,

AUTORISE Mme [B] [K] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 165 euros (cent soixante-cinq euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 juin 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [K] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Décision du 10 février 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06796 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAOKP

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [B] [K] sera condamnée à verser à Mme [R] [U] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [B] [K] à payer à Mme [R] [U] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025 et celui de l’assignation du 1 juillet 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 février 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge