TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09795 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFFS

N° MINUTE : 1/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT OPH, [Adresse 1],

représenté par le cabinet de M^e Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 3], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09795 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFFS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2013, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [D] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], escalier 7, 2ème étage, porte 178, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 337 euros à la prise d’effet du bail le 15 novembre 2013.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3862,36 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [D] le 9 mai 2023.

Par assignation du 21 octobre 2025, l’établissement PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin, assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux,

-2652,65 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit le 5 mai 2023,

-250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH actualise la dette à la somme de 2602,63 euros au 17 février 2026 terme de janvier 2026 inclus et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus. L’établissement [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à des délais de paiement dans la mesure où Madame ne respecterait pas les échéanciers.

Mme [U] [D] expose qu’elle ne comprend pas pourquoi le loyer a augmenté. Elle indique qu’elle travaille et qu’elle a un enfant à charge. Elle perçoit un revenu de 1700 euros.

Mme [U] [D] sollicite la possibilité de rester dans les lieux et de payer la dette selon un échéancier précisant qu’elle verse déjà la somme de 700 euros au lieu de 620 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3862,36 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juillet 2023 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que Mme [U] [D] verse la somme de 700 euros alors que le loyer est de 620, 77 euros. La dette a par ailleurs diminué depuis l’assignation et elle apparaît en mesure d’assumer le paiement d’une somme de 72 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [U] [D] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef et la défenderesse sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 février 2026, Mme [U] [D] lui devait la somme de 2602,63 euros.

Mme [U] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 6 novembre 2013 entre l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [U] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] escalier 7, 2ème étage, porte 178 est résilié depuis le 5 juillet 2023, à minuit,

CONDAMNONS Mme [U] [D] à payer à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 2602,63 euros (deux mille six cent deux euros et soixante-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 17 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;

AUTORISONS Mme [U] [D] à se libérer de sa dette en réglant 35 mensualités de 72 euros (soixante-douze euros) en plus du loyer et une 36ème mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [D],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 juillet 2023,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [U] [D] sera condamnée à verser à l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTONS l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [U] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2023 et celui de l’assignation du 21 octobre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge