TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Anne HEURTEL ; M^e Marc GANILSY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/04730 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72OS

N° MINUTE :

3-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [F], demeurant, [Adresse 1]

représenté par Maître Anne HEURTEL de la SELARL HEURTEL & MOGA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1113

DÉFENDERESSE

Madame, [T], [R], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Marc GANILSY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1594

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/04730 – N° Portalis 352J-W-B7J-C72OS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 25 juin 2009, Madame, [K], [O], aux droits de qui intervient Monsieur, [H], [F], a donné à bail à Madame, [T], [R] un appartement nu à usage d’habitation, [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 880 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, Monsieur, [H], [F] a délivré à Madame, [T], [R] un congé pour vente à effet du 17 juillet 2024.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, Monsieur, [H], [F] a assigné Madame, [T], [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La validation du congé pour vente,L’expulsion immédiate du preneur devenu sans droit ni titre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement, avec concours de la force publique s’il y a lieu, avec enlèvement et dépôt du mobilier,Sa condamnation en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 1135,27 euros à compter du 18 juillet 2024, Sa condamnation à verser la somme de 45000 euros en réparation du préjudice d’immobilisation et 5000 euros en réparation du préjudice moral,Sa condamnation en paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du congé.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 février 2025.

A l’audience, Monsieur, [H], [F], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions part lesquelles il a maintenu les demandes de son acte introductif d’instance, en ajoutant à titre subsidiaire la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, en actualisant sa créance au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 11880,84 euros au 19 janvier 2026 et en portant sa prétention au titre des frais irrépétibles à la somme de 5000 euros.

Madame, [T], [R] a été représentée à l’audience utile et a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses en con sidérant que le congé est nul, subsidiairement, le déclarer inopposable aux occupants de bonne foi, très subsidiairement, l’octroi d’un délai pour quitter les lieux, outre la condamnation du bailleur au paiement de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025 même par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose dun droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. La loi ALUR a opéré un renversement de la charge de la preuve puisqu’il appartient désormais au bailleur d’apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise alors qu’auparavant il appartenait au locataire de rapporter la preuve d’une fraude manifeste. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En application de l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 et nonobstant les dispositions de l’article 1751 du code civil relatives à la cotitularité du bail entre les époux, il est admis que les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont de plein droit, opposables au conjoint du locataire si son existence n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur. Autrement dit, il pèse sur le locataire une obligation d’information de son lien matrimonial impliquant une démarche positive de sa part envers son bailleur.

En l’espèce, le bail consenti à Madame, [T], [R] par un bailleur personne physique pour une durée de trois ans, a pris effet le 18 juillet 2009 et a été tacitement reconduit le 18 juillet 2012. En effet, à l’inverse de ce que soutient le preneur, la mention de l’année de prise d’effet en « 2008 » et manifestement une erreur matérielle, puisque l’état des lieux d’entrée signé par les parties a été effectué le 7 juin 2009, que le mandataire de gestion locative fait état de la date du 18 juillet 2009 comme jour de prise d’effet du bail, et que Madame, [T], [R] n’apporte aucun élément contraire. Le bail a été tacitement reconduit en dernier lieu le 18 juillet 2021 pour expirer le 17 juillet 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 12 janvier 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

En outre, Madame, [T], [R] ne justifie pas avoir informé son bailleur que son conjoint serait la cas échéant cotitulaire du bail par l’effet de la loi.

Par ailleurs, contrairement à ce qu’elle indique, il sera observé qu’aucune cave n’est mise à disposition du preneur dans le bail litigieux.

S’agissant enfin de la justification du sérieux de la reprise, il sera relevé que Monsieur, [H], [F] verse aux débats un mandat de vente du 14 mai 2020 ainsi qu’un courrier du 28 juin 2024 du mandataire de gestion locative qui mentionne expressément avoir « besoin d’avoir accès à l’appartement pour faire les diagnostics ». Ces pièces démontrent de l’intention ancienne et constante de Monsieur, [H], [F] de vendre le bien.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, est bien régulier. Madame, [T], [R] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé le 17 juillet 2024.

Madame, [T], [R], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 18 juillet 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

En revanche, au vu de la situation personnelle dégradée du bailleur et de la réticence du preneur à se conformer à ses obligations, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera fixée à 50 euros par jour de retard à compter, passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision et ce sur une durée de 12 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame, [T], [R] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, dans le parc social ou privé, même récente. En outre, elle n’a pas exécuté son obligation de paiement du loyer depuis près de 20 mois alors que le bailleur est une personne privée. Par ailleurs, il ressort des pièces versées en demande que Monsieur, [H], [F] est dans une situation personnelle et matérielle difficile et sans profession. Madame, [T], [R] a déjà enfin bénéficié en pratique de larges délais.

En conséquence, la demande de Madame, [T], [R] sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur, [H], [F] produit un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 11880,84 euros au 19 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse.

Pour la somme au principal, Madame, [T], [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 11880,84 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025 en l’absence de communication du commandement de payer.

Madame, [T], [R] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de bail s’était poursuivi.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Madame, [T], [R] présente de manière récurrente depuis plusieurs mois, des impayés de loyers et indemnités d’occupation, outre le fait qu’elle n’a pas quitté les lieux alors qu’elle est sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2024 sans qu’aucune explication valable n’ait été apportée, et ce alors même que le bailleur justifie de de courriers de relance de payer et de demandes relatives à l’état d’avancement des démarches pour quitter les lieux. Ces manquements ont nécessairement causé un préjudice à Monsieur, [H], [F], lequel établit être dans une situation personnelle et matérielle précaire. La demande de dommages et intérêts sera donc accueillie à hauteur de 2000 euros, tous types de préjudice confondus (préjudice d’immobilisation et préjudice moral notamment).

Sur les demandes accessoires

Madame, [T], [R], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame, [T], [R] par Monsieur, [H], [F] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 25 juin 2009 à effet le 18 juillet 2009 et concernant l’appartement à d’habitation situé, [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 17 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame, [T], [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter passé un délai de 15 jours après la signification de la décision et ce sur une durée de 12 mois, sans qu’il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [T], [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai de 15 jours, Monsieur, [H], [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame, [T], [R] à verser à Monsieur, [H], [F] la somme de 11880,84 euros correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 19 janvier 2026 (mensualité de janvier 2026 inclue), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame, [T], [R] à verser à Monsieur, [H], [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 20 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame, [T], [R] à verser à Monsieur, [H], [F] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame, [T], [R] à verser à Monsieur, [H], [F] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [T], [R] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION