TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean FOIRIEN

M^e Augustin TRUBERT

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/05503 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFHH

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 mai 2026

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la Société MAVILLE IMMOBILIER, SAS sise [Adresse 2]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0008

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [A]

demeurant Chez Monsieur et Madame [H] [X] – [Adresse 3]

représenté par M^e Augustin TRUBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R076

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/05503 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBFHH

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [A] est propriétaire du lot n° 71 dans l’immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, a assigné M. [W] [A] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-6.144,05 € correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 18 juillet 2025, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 12 décembre 2024,

-690,60 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-1.000 € au titre des articles 1231 et suivants du code civil,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes. Il s’est opposé aux demandes de délais de paiement et d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [A], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— débouter le syndicat de sa demande de paiement de la somme de 690,60 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat de sa demande de paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 1231 du code civil,

— accorder à M. [W] [A] des délais de paiement de 24 mois,

— condamner le syndicat aux dépens,

— condamner le syndicat à verser à M. [W] [A] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de M. [W] [A],

— un décompte de charges arrêté au 18 juillet 2025 et faisant apparaître un solde débiteur de 6.834,65 € dont 690,60 € frais compris,

— les appels de fonds correspondant à l’arriéré,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mai 2022, 6 novembre 2023, 18 avril 2024 et 27 mars 2025,

— une attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une mise en demeure de payer la somme de 6.294,01 € réceptionnée le 18 décembre 2024.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6 144,05 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 juillet 2025.

M. [W] [A] ne conteste pas le montant de sa dette. Il sera par conséquent condamné à verser au syndicat des copropriétaires cette somme de 6.144,05 €, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de réception de la mise en demeure du 12 décembre 2024.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 690,60 € comprenant des frais de rejet, de mise en demeure et de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice.

Les frais de rejet de 18,60 € du 27 septembre 2024 ne sont pas justifiés.

Le coût de la mise en demeure du 12 décembre 2024 réceptionnée le 18 décembre 2024 est justifié et s’élève à 72 €.

Les frais « avocat honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice » du 18 juillet 2025 s’élevant à 600 € correspondent à des diligences normales du syndic qui a pour mission de recouvrer les charges impayées et il n’est pas démontré que des diligences exceptionnelles ont été effectuées. Ils seront donc écartés.

Par conséquent, M. [W] [A] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 72 € au titre des frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a donc lieu de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [W] [A] explique et justifie avoir rencontré des difficultés financières en raison de graves litiges avec son ancien locataire (loyers impayés et dégradations de l’appartement). Il justifie de sa situation personnelle (perception de l’AAH) et il démontre également avoir tenté de trouver une solution amiable auprès du syndic en proposant la mise en place d’un échéancier. M. [W] [A] paraît de bonne foi.

Des délais de paiement sur 24 mois lui seront accordés conformément aux modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [A], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. M. [W] [A] quant à lui sera débouté de sa demande formulée à ce titre.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER :

— la somme de 6 144,05 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024,

— la somme de 72 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, de sa demande de dommages-intérêts,

AUTORISE M. [W] [A] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 259 €, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [W] [A] aux dépens,

CONDAMNE M. [W] [A] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la S.A.S. MAVILLE IMMOBILIER, la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [W] [A] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge