TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 29 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Paul GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M^e ABIKHZER Franck

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05976 – N° Portalis DBW3-W-B7H-36KL

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [F] [M]

né le 12 Juin 1975 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale du 12 décembre 2023)

représenté par M^e Franck ABIKHZER, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de résidence sociale à usage exclusif d’habitation a été signé entre les parties le 12 mai 2022, relatif à un appartement situé au [Adresse 3], moyennant une redevance initiale d’un montant de 324,50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM ADOMA a fait signifier le 16 juin 2023 une mise en demeure de payer la somme de 3 889,31 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SAEM ADOMA a fait assigner Monsieur [F] [M] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 16 novembre 2023.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée et retenue à l’audience du 29 février 2024.

A cette audience, la SAEM ADOMA, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant à la somme de 4 909,66 euros, au 29 février 2024. Elle ne s’oppose pas à l’octroi d’éventuels délais de paiement et s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [F] [M], représenté par son Conseil, a repris ses conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 mai 2024.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article L632-1 du code de la construction et de l’habitation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation par l’exploitant d’un établissement recevant du public aux fins d’hébergement, aux fins de constat de résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département.

Aux termes de l’article L632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du présent chapitre ne s’appliquent pas aux logements foyers ni au logement faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Il convient de constater que le logement litigieux relève de la catégorie des logements foyers, au sens de l’article L 633-1 du code de la construction et de l’habitation, pour lesquels le code de la construction et de l’habitation dispense le bailleur de dénoncer l’assignation en expulsion auprès des services de la Préfecture.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article R.633-3, II, a) du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L.633-2 sous réserve d’un délai de préavis d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation poursuit en ces termes :

III.- La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.- Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 ; le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Selon l’article 5 du contrat de résidence du 12 mai 2022, il est prévu que la redevance doit être payée mensuellement à terme échu. L’article 7 du même contrat prévoit quant à lui qu’en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations, en ce compris le règlement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, la SAEM ADOMA justifie avoir fait signifier à la défenderesse, le 16 juin 2023, une mise en demeure d’avoir à régler à la somme de 3 889,31 euros, correspondant au solde débiteur des redevances, dans le délai d’un mois à compter de la présentation de la lettre. Il y est fait référence à au contrat de résidence, de sorte que la défenderesse était informée du fait qu’à défaut de règlement dans les délais impartis, la résiliation du contrat serait acquise de plein droit.

Les sommes visées dans la mise en demeure n’ont pas été intégralement payées dans le délai d’un mois.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence au 16 juillet 2023, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [F] des lieux occupés et de la condamner à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 336,19 euros), à compter du 17 juillet 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 1103 et 1104 du code civil,

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [F] [M] restait débiteur d’une dette de 4 561,69 euros au 10 août 2023.

Vu le décompte actualisé au 29 février 2024, fixant la dette locative à une somme de 4 884,21 euros, déduction faite des frais de rejet de prélèvement ainsi que de la somme de 25 euros au titre de la dégradation du mobilier dont il n’est pas justifié.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [F] [M] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 4 884,21 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 3 889,31 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation personnelle du défendeur et des délais de paiement dont Monsieur [F] [M] a, de fait, bénéficié, la demande reconventionnelle de délais de paiement sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Monsieur [F] [M] sollicite l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [F] [M] justifie de sa situation personnelle mais aucunement de paiements qui auraient été effectués, témoignant sur ce point de sa bonne foi.

En outre, et bien qu’il ne soit pas entré dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, il a, de fait, bénéficié d’un important délai pour faire des démarches en vue d’obtenir un nouveau logement, dont il n’établit pas la preuve.

En conséquence, il y a lieu de débouter Monsieur [F] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [F] [M], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l’instance de référé et sera condamné à payer à la SAEM ADOMA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de la SAEM ADOMA recevable ;

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 12 mai 2022 entre les parties concernant l’appartement situé au [Adresse 3], à effet au 16 juillet 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [F] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAEM ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à la SAEM ADOMA à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 336,19 euros) ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 4 884,21 euros à titre de provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023 sur la somme de 3 889,31 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [M] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS Monsieur [F] [M] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [M] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,