TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Jérémie ASSOUS

M^e Giany ABBE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier FOURGEOT,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06255 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAICU

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 12 mai 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Olivier FOURGEOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1369

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [T]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérémie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0021

Monsieur [S] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0208

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Cyrine TAHAR, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06255 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAICU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 4 février 2016 à effet au 4 février 2016, M. [B] [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [T] sur des locaux non meublés situés au [Adresse 2], 4ème étage, porte unique face, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.600 €, outre une provision sur charges de 100 €.

Par acte sous seing privé du 4 février 2016, M. [S] [U] s’est porté caution solidaire de Mme [O] [T] au profit du bailleur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception à la date contestée, M. [B] [P] a donné congé pour vente à Mme [O] [T] au 3 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 6 mars 2025, M. [B] [P] a fait délivrer à Mme [O] [T] une sommation d’avoir à restituer le logement et de se présenter à l’état des lieux de sortie fixé au 10 mars 2025. Un procès-verbal de carence a été dressé le 10 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice des 9 et 19 mai 2025, M. [B] [P] a assigné Mme [O] [T] et M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation de congé.

Initialement appelée à l’audience du 24 novembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 février 2026.

À l’audience du 26 février 2026, M. [B] [P], représenté par son conseil, s’est désisté (instance et action) de toutes ses demandes à l’égard de M. [S] [U]. Il a par ailleurs fait viser des conclusions et demandé de :

— valider le congé délivré le 29 juillet 2024,

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [T], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation, à compter du 3 février 2025, à la somme de 2.500 € par mois jusqu’à libération effective des locaux,

— à titre subsidiaire, si la validation du congé n’était pas retenue :

*ordonner la résiliation judiciaire du bail compte tenu du défaut de paiement du loyer,

*ordonner l’expulsion de Mme [O] [T], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,

*condamner Mme [O] [T] au paiement d’une somme de 20.400 €, arrêtée au 31 janvier 2026, sauf à parfaire à la date du prononcé du jugement,

*fixer le montant de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2026, à la somme de 2.500 € par mois,

*condamner Mme [O] [T] au paiement d’une somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

*condamner Mme [O] [T] au paiement des sommes dues au titre d’indemnités d’occupation et de tous frais et accessoires,

*débouter Mme [O] [T] de ses demandes,

*condamner Mme [O] [T] aux dépens,

*condamner Mme [O] [T] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*ordonner l’exécution provisoire de droit.

Mme [O] [T], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de :

— à titre principal :

*déclarer nul le congé pour vente notifié par courrier daté du 29 juillet 2024,

*rejeter les demandes de M. [B] [P],

*condamner M. [B] [P] à verser à Mme [O] [T] les sommes de :

.10.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

.20.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier,

— à titre subsidiaire :

*accorder à Mme [O] [T] un délai de grâce à l’issue de la trêve hivernale,

*limiter le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.700 €, charges comprises,

*rejeter la demande de dommages-intérêts de M. [B] [P],

— en tout état de cause :

*condamner M. [B] [P] à restituer à Mme [O] [T] les sommes de 6.704,40 € et de 1.700 € versées à titre de dépôt de garantie,

*condamner M. [B] [P] aux dépens,

*condamner M. [B] [P] à verser à Mme [O] [T] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [S] [U], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de lui donner acte de son acceptation du désistement de M. [B] [P] s’agissant des demandes formées à son encontre et de déclarer parfait le désistement de M. [B] [P] concernant les demandes formées à son encontre.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur le désistement d’instance et d’action

Selon l’article 384 du code de procédure civile, l’instance s’éteint accessoirement à l’action par l’effet (…) du désistement d’action.

En l’espèce, M. [B] [P] se désiste de son action et de son instance formées à l’encontre de M. [S] [U]. Ce dernier accepte ce désistement.

Par conséquent, le désistement d’instance et d’action de M. [B] [P] envers M. [S] [U] sera constaté, et l’instance et l’action éteintes.

II) Sur la validité du congé pour vente

L’article 15, I. et II., de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit le congé pour vente du bailleur. Il en ressort qu’à peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

En l’espèce, Mme [O] [T] conteste le congé délivré par M. [B] [P] sur quatre points.

A) Sur le préavis inférieur à 6 mois

Mme [O] [T] affirme que la lettre recommandée avec avis de réception valant congé lui a été présentée et avisée le 6 août 2024 pour une échéance du bail fixée au 3 février 2025, soit un préavis de moins de 6 mois.

Or, le cachet de la Poste qui fait état du 6 août 2024 correspond à la date de réexpédition de l’avis de réception et non à la date de la réception de la lettre recommandée. Cette dernière a été présentée et avisée à Mme [O] [T] le 21 juillet 2024, tel que cela résulte de l’avis de réception versé aux débats.

Par ailleurs, le fait que la lettre soit datée du 29 juillet 2024 semble effectivement être une erreur matérielle, comme l’explique M. [B] [P], puisque la preuve de dépôt à la Poste de ladite lettre est datée du 19 juillet 2024 (cachet de la Poste).

Le délai de préavis de 6 mois a donc été respecté. Le moyen de Mme [O] [T] est inopérant.

B) Sur l’absence d’envoi de la notice d’information

Mme [O] [T] affirme que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’a pas été annexée au congé.

Or, le congé présente la mention expresse suivante : « Pièce jointe : Notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire ».

Dans ces conditions, Mme [O] [T] ne saurait se contenter d’affirmer, sans autre argument, qu’elle n’a pas reçu ladite notice. Son moyen est inopérant.

C) Sur les conditions de vente et la description du bien vendu insuffisamment détaillées

Mme [O] [T] considère que le congé, en mentionnant " Ce congé est motivé par la vente du logement tel que décrit dans le bail : appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2]. (…) Le prix fixé pour la vente est de 800 000 €. Les conditions de la vente sont les suivantes : paiement comptant et transfert de propriété à l’acte de vente. ", n’a pas permis de l’informer du contenu de l’offre et ainsi de se déterminer en connaissance de cause.

Or, Mme [O] [T] ne précise pas sur quel élément elle serait insuffisamment informée et sur lequel un doute persisterait dans son esprit. Le bail ne portait sur aucune annexe, de sorte que la mention " appartement situé au 4ème étage de l’immeuble sis [Adresse 2] " est suffisante. Les conditions de la vente sont mentionnées. Le contenu de l’offre ne prête pas à ambiguïté.

Le moyen de Mme [O] [T] est inopérant.

D) Sur le motif frauduleux du congé

Mme [O] [T] considère que le motif du congé est frauduleux en ce que le demandeur ne justifie pas avoir effectué des démarches en vue de la vente du bien et en ce que le prix de vente proposé est manifestement excessif.

Or, M. [B] [P] verse aux débats :

— un mandat de vente du 27 décembre 2024 avec la société 2S IMMO pour un montant de 840.000 € frais d’agence inclus,

— un dossier technique immobilier du 27 décembre 2024 démontrant que M. [B] [P] a fait réaliser les diagnostics obligatoires pour vendre,

— des SMS adressés à Mme [O] [T] en février 2025 l’informant de visites en attente d’être organisées, restés sans réponse de la part de cette dernière,

— deux attestations de témoins, de l’agent immobilier en charge de la vente et de la compagne de M. [B] [P], qui affirment que M. [B] [P] a pour projet de vendre son appartement parisien pour concrétiser des projets personnels (achat d’une maison en Normandie).

S’agissant du prix de vente proposé, s’il semble en effet supérieur au prix du marché immobilier de l’époque, il ne saurait suffire à en déduire, notamment au regard des autres éléments versés aux débats par M. [B] [P] démontrant la réalité de son intention de vendre, que le motif du congé est frauduleux.

Le moyen de Mme [O] [T] est inopérant.

Il ressort de l’ensemble de ces développements que le congé pour vendre réceptionné le 21 juillet 2024 doit être déclaré valable. L’expulsion de Mme [O] [T] sera ordonnée, sans qu’il ne soit toutefois nécessaire de prévoir une astreinte.

Les demandes principales de Mme [O] [T] seront par conséquent rejetées.

III) Sur la demande de « délai de grâce »

La demande de « délai de grâce » de Mme [O] [T] non fondée en droit sera considérée comme étant une demande de délais pour quitter les lieux fondée sur les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Mme [O] [T] expose avoir dû faire face à l’angoisse de retrouver un logement adapté et d’être expulsée alors qu’elle se trouve dans une situation de précarité professionnelle (productrice freelance) et qu’elle est touchée par une dépression. Elle ajoute avoir été destinataire de menaces de la part de M. [B] [P] (message vocal l’enjoignant d’accepter sa proposition ; serrure obstruée à deux reprises).

Or, outre le fait que les accusations de Mme [O] [T] envers M. [B] [P] ne sont pas suffisamment démontrées, Mme [O] [T] ne justifie pas de démarches de tentative de relogement et ne paye plus aucun loyer (ou indemnité d’occupation) depuis le mois de février 2025. Elle ne répond pas aux sollicitations de l’agent immobilier et se maintient sans droit ni titre dans les lieux depuis plus d’un an.

Dans ces conditions, la demande de « délai de grâce » de Mme [O] [T] sera rejetée.

Il sera néanmoins rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

IV) Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail du 4 février 2016 a fixé le loyer mensuel à 1.700 € charges comprises. Il n’est pas démontré que, depuis 2016, le loyer a été indexé et il ressort de la sommation de payer du 7 octobre 2025 qu’il est resté fixé à la somme mensuelle de 1.700 €.

M. [B] [P] sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2.500 € charges comprises, sans explication. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Par conséquent, Mme [O] [T] sera condamnée à payer à M. [B] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.700 € charges comprises, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

V) Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22, alinéa 1er, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

En l’espèce, Mme [O] [T] affirme que M. [B] [P] lui a imposé, à la signature du bail, de consigner une somme d’un montant équivalent à quatre mois de loyer sur un compte bloqué au titre d’un nantissement.

M. [B] [P] nie l’existence de tout règlement complémentaire au dépôt de garantie légal à son bénéfice.

Le document versé aux débats par Mme [O] [T] (sa pièce n° 8) est un acte de cautionnement solidaire de sa banque en faveur de M. [B] [P] pour un montant maximum de 6.400 € daté du 22 février 2016 et valable jusqu’au 4 février 2019.

Outre le fait qu’il ne s’agit pas du versement d’un dépôt de garantie complémentaire, il n’est pas démontré que M. [B] [P] ait bénéficié de cette somme et encore moins que cela n’était pas justifié.

Mme [O] [T] sera déboutée de sa demande.

VI) Sur les autres demandes de M. [B] [P]

M. [B] [P] demande également la résiliation judiciaire du bail, la condamnation au paiement d’une somme de 20.400 €, des dommages-intérêts de 10.000 € et une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Or, au regard du « Par ces motifs » des conclusions de M. [B] [P] visées à l’audience auxquelles le juge est tenu, ces demandes sont formulées à titre subsidiaire. Puisqu’il a été fait droit à la demande principale de M. [B] [P] (validation du congé), le juge ne peut statuer sur les demandes formulées à titre subsidiaire.

VII) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Mme [O] [T] sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Comme exposé ci-dessus (VI), il est rappelé que le juge n’est pas valablement saisi de la demande de M. [B] [P] formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile car elle est formulée, à la lecture du « Par ces motifs » de ses conclusions, à titre subsidiaire.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d’instance et d’action de M. [B] [P] envers M. [S] [U] et DIT que l’instance et l’action de M. [B] [P] contre M. [S] [U] sont éteintes,

DIT que le congé pour vendre réceptionné le 21 juillet 2024 avec effet au 3 février 2025 est valable et que Mme [O] [T] occupe l’appartement sans droit ni titre depuis le 4 février 2025,

ORDONNE à Mme [O] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2], 4ème étage, porte unique face ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [B] [P] de sa demande d’astreinte,

DÉBOUTE Mme [O] [T] de ses demandes principales,

DÉBOUTE Mme [O] [T] de sa demande de « délai de grâce »,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [T] à payer à M. [B] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.700 € charges comprises, à compter du 4 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DÉBOUTE Mme [O] [T] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE Mme [O] [T] aux dépens,

DÉBOUTE Mme [O] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que le juge n’est pas valablement saisi des demandes de M. [B] [P] formulées à titre subsidiaire,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 12 mai 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06255 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAICU