TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Baptiste ROBELIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Chloé SAVOLDELLI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DZM

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 novembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [B] [Z]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé SAVOLDELLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0141

DÉFENDERESSES

La société JACKHENRY

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Baptiste ROBELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 novembre 2024 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 29 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05940 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DZM

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 28 décembre 2020, Madame [B] [Z] a consenti à la société à responsabilité limitée JACKHENRY (ci-après « la société JACKHENRY ») un bail d’habitation portant sur des locaux vides situés [Adresse 3], appartement au 8ème étage, porte droite, lot n°32, et cave lot n°56, [Localité 5] [Adresse 7], moyennant un loyer de 1.770,42 euros hors charges, outre une provision sur charges mensuelles de 130 euros.

Par actes de commissaire de justice des 16 décembre 2021, du 7 octobre 2022, du 3 janvier 2023, du 3 avril 2023 et du 10 juillet 2023, Madame [B] [Z] a adressé des commandements de payer visant la clause résolutoire à la société JACKHENRY.

Par acte de commissaire de justice du 25 mai 2023, signifié au siège social et à l’adresse des lieux loués, Madame [B] [Z] a donné congé pour vendre à la société JACKHENRY avec effet au 27 décembre 2023 en lui offrant d’acquérir le logement pour un montant de 800 000 euros.

Par courrier du 5 décembre 2023, la société JACKHENRY a contesté la régularité de ce congé et s’est maintenue dans les lieux après le 27 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 mai 2024, Madame [B] [Z] a assigné la société JACKHENRY devant le juge des contentieux de la protection.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 octobre 2024.

Aux termes des débats, la société JACKHENRY a été autorisée à produire une pièce complémentaire par note en délibéré avant le 14 octobre 2024.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 29 novembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’audience du 9 octobre 2024, Madame [B] [Z], par la voix de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, de :

— A titre principal :

Prononcer la validité du congé pour vendre signifié à la SARL JACKHENRY ; -A titre subsidiaire :

Prononcer la résiliation judiciaire du bail ; -En tout état de cause :

Constater la qualité d’occupante sans droit, ni titre de la SARL JACKHENRY et de tout occupant de son chef,Ordonner l’expulsion de la SARL JACKHENRY et de tous occupants dans les lieux de son chef avec le concours, si nécessaire, de la force publique et ce, avec toutes conséquences de droit attachées ; Dire et juger que les effets et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront, en tant que de besoin, séquestrés dans un garde-meuble, aux frais, risques et périls de l’expulsée ; Condamner la SARL JACKHENRY à laisser l’accès aux locaux pour la visite de l’appartement en vue de sa vente et ce, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ; Condamner la SARL JACKHENRY au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à parfaite libération des lieux, fixée par référence au montant du dernier loyer applicable, le tout augmenté des charges et taxes récupérables ; Condamner la SARL JACHENRY à lui verser la somme de 1 974,44 euros au titre des loyers impayés au jour de l’audience; Condamner la SARL JACKHENRY à verser à Madame [B] [Z] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL JACKHENRY aux dépens, comprenant le coût des cinq commandements de payer, notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée.

Au soutien de sa demande principale, se fondant sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, la demanderesse fait valoir que le congé pour vente délivré le 25 mai 2023 avec effet au 27 décembre 2023 est valide en la forme et sur le fond, quant à la désignation du bien et au délai imparti pour opter ou pour quitter les lieux. Elle ajoute d’une part, que l’absence de mention exprès de la cave dans le congé n’entraîne pas la nullité de cet acte et, d’autre part, que la référence dans le congé au bail, comportant expressément mention de la cave, suffit à désigner précisément les lieux objets du congé. Par ailleurs, la demanderesse fait valoir que la société JACKHENRY ne justifie pas d’un préjudice subi du seul fait que la désignation complète du bien figure dans le bail et non dans le congé en lui-même.

A titre subsidiaire, s’agissant de la résiliation judiciaire du bail, se fondant sur les articles 1227, 1728 et 1741 du code civil, la demanderesse fait valoir que la société JACKHENRY a commis un manquement grave justifiant la résiliation du bail dès lors qu’elle règle ses loyers partiellement, ponctuellement, aléatoirement et en retard depuis de nombreuses années.

En tout état de cause, Madame [B] [Z] sollicite également une astreinte pour permettre l’accès aux locaux en faisant valoir qu’elle a besoin de faire visiter l’appartement pour pouvoir le vendre. Elle précise qu’un agent immobilier a été désigné à cet effet et a contacté la société JACKHENRY à plusieurs reprises pour faire visiter l’appartement mais que celle-ci a refusé.

A l’audience, la société JACKHENRY, par la voix de son conseil, demande au juge des contentieux et de la protection de :

— Débouter Madame [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Madame [B] [Z] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, la société JACKHENRY indique que le congé pour vente délivré n’est pas valide dès lors qu’il ne fait référence qu’au local d’habitation et ne mentionne pas la cave comprise dans le bail. Sur la résiliation judiciaire du bail, elle fait valoir, en se fondant sur les articles 15 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 et L.145-9 du code de commerce, que l’ensemble des loyers ont été payés. Elle ajoute, s’agissant de la dette locative, qu’à la date de l’audience, elle s’est acquittée des sommes dues. Elle a adressé un relevé de compte locataire en date du 11 octobre 2024, attestant qu’aucun arriéré locatif ne pouvait lui être imputé.

MOTIFS :

— Sur la validité du congé pour vendre :

Aux termes de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Le congé doit être notifié par courrier recommandé avec demande d’avis de réception ou signifié par exploit d’huissier.

Selon l’article 15-II de la même loi lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.

En application de ces dispositions légales, il appartient non seulement au locataire de préciser l’irrégularité affectant le congé, mais également le grief qu’elle lui cause.

En l’espèce, la société à responsabilité limitée JACKHENRY indique que le congé est irrégulier pour absence de mention exprès de la cave pourtant objet du bail dans le congé.

En premier lieu, le congé a été délivré le 25 mai 2023 au siège social de la société JACKHENRY et le 1er juin 2023 à l’adresse des lieux loués. Il convient de considérer que le délai de préavis de 6 mois, expirant le 27 décembre 2023, a été respecté.

En deuxième lieu, le congé du 25 mai 2023 indique être relatif au " local à usage d’habitation situé au huitième étage, porte de droite de l’immeuble sis [Adresse 2], correspondant au lot n°32, représentant une surface habitable de 70,13 mètres carré, ainsi que 282 /10000ièmes des parties communes de l’immeuble [et plus amplement désigné au bail dont il est remis une copie] ". Le congé pour vendre précise, en outre, le terme du préavis, le 27 décembre 2023, et qu’il vaut offre de vente au profit du locataire au prix de 800 000 euros.

D’une part, le congé vise expressément le bail, qui mentionne effectivement la cave comme objet des lieux loués en plus de l’appartement. Le procès-verbal de signification du congé mentionnant que l’acte comporte 33 pages, alors que le congé stricto sensu comporte 11 pages et que le bail en comporte 21, sans les pages de signatures. Il convient donc de considérer que le bail a effectivement été joint au congé.

D’autre part, la société à responsabilité limitée JACKHENRY ne précise pas le grief causé par l’irrégularité invoquée. En effet, le courrier adressé par son conseil le 5 décembre 2023 démontre que l’irrégularité tenant à la consistance des lieux a bien été relevée mais en l’absence de manifestation d’intention d’acheter le bien, y compris sous réserve de précision de ladite consistance des lieux, la société locataire ne démontre pas souffrir un grief.

En conséquence, il y a lieu de considérer que le congé signifié le 25 mai 2023 à la société JACKHENRY mentionnait précisément la consistance des lieux objets du congé, appartement et cave, les conditions de la vente, respectait le préavis légal de six mois et est donc valable.

Ainsi, la société à responsabilité limitée JACKHENRY, qui s’est maintenue dans les lieux après le terme du bail, en est devenue occupante sans droit, ni titre, à compter du 28 décembre 2023.

— Sur la demande d’expulsion :

En application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion qui porte sur un lieu habité par la personne expulsée ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Le juge peut toutefois, notamment lorsque les personnes, dont l’expulsion a été ordonnée, sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Madame [B] [Z], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de la société JACKHENRY ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

— Sur le sort des meubles :

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il convient par ailleurs de rappeler que, conformément à l’article R. 442-1 du même code, les contestations relatives aux dispositions précitées relèvent de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

— Sur l’indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il est constant qu’en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, cette occupation cause un préjudice au propriétaire qui est fondé à en demander réparation. L’évaluation de l’indemnité relève d’un pouvoir souverain des juges du fond qui doivent notamment prendre en compte le montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la société JACKHENRY, malgré la résiliation du bail, est de nature à créer à l’égard de Madame [B] [Z] un préjudice non sérieusement contestable.

En conséquence, la société JACKHENRY sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer en vigueur, le tout augmenté des charges locatives et taxes récupérables, applicables si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

— Sur la demande d’accès aux lieux sous astreinte:

Madame [B] [Z] sollicite la condamnation de la société JACKHENRY à laisser l’accès audit appartement pour permettre la visite des lieux en vue de leur vente, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée.

Il sera rappelé à la société JACKHENRY, occupante sans droit, ni titre, de laisser l’accès aux lieux objets du congé, appartement et cave, afin de permettre leur visite et leur vente.

Toutefois, en l’absence de démonstration du moindre manquement à cet accès aux lieux en raison du refus de la société JACKHENRY, il ne sera pas fait droit à la demande d’astreinte et Madame [B] [Z] sera donc déboutée de cette demande.

— Sur la dette locative :

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, outre la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, Madame [B] [Z] produit un relevé de compte en date du 8 octobre 2024 qui fait apparaître que la société JACKHENRY est redevable de la somme de 1 974,44 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le mois d’octobre 2024. Or, par note en délibéré, adressée le 14 octobre 2024, la société JACKHENRY a produit un décompte actualisé au 11 octobre 2024 faisant apparaître l’absence de dette en octobre 2024.

Il résulte de ces éléments que la société JACKHENRY s’est effectivement acquittée des sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation d’octobre 2024 et s’est libérée de son obligation.

Par conséquent, Madame [B] [Z] sera déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’arriéré locatif.

— Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société JACKHENRY, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée, mais en ce non compris les coûts des cinq commandements de payer, non utilisés afin de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société JACKHENRY, condamnée aux dépens, devra payer à Madame [B] [Z], au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros et sera déboutée de sa demande de ce même chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [B] [Z] à la société à responsabilité limitée JACKHENRY le 25 mai 2023, à effet au 27 décembre 2023;

ORDONNE à la société à responsabilité limitée JACKHENRY de libérer de sa personne, que tous occupants de son chef, les lieux, appartement au 8ème étage, porte droite, lot n°32, et cave, lot n°56, situés [Adresse 4];

AUTORISE Madame [B] [Z] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de la société à responsabilité limitée JACKHENRY, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux, appartement au 8ème étage, porte droite, lot n°32, et cave, lot n°56, situés [Adresse 2];

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE la société à responsabilité limitée JACKHENRY à payer à Madame [B] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer courant incluant les charges forfaitaires, à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à libération des lieux

RAPPELLE à la société à responsabilité limitée JACKHENRY de laisser Madame [B] [Z] accéder aux lieux objets du congé, appartement et cave, afin de permettre leur visite, au moins 1 journée par semaine, pendant 3 heures, horaire à définir entre les parties ;

DEBOUTE Madame [B] [Z] de sa demande de condamnation de la société à responsabilité limitée JACKHENRY au versement d’une astreinte de 500 euros par infraction constatée ;

DEBOUTE Madame [B] [Z] de sa demande de condamnation au paiement d’une somme au titre de l’arriéré locatif;

DEBOUTE la société à responsabilité limitée JACKHENRY de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée JACKHENRY aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’exécution forcée mais en ce non compris les coûts des cinq commandements de payer ;

CONDAMNE la société à responsabilité limité JACKHENRY à payer à Madame [B] [Z] la somme de 1 000 euros (mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La juge des contentieux de la protection