TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Joël ROUACH

Copie certifiée conforme à :

— Maître, [I], [W]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/07440

N° Portalis 352J-W-B7J-C7MXC

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2025

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situé, [Adresse 1], représenté par son syndic, la société DAUCHEZ COPROPRIETES, S.A,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Joël ROUACH de la SELARL JR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0577

DÉFENDEUR

Monsieur, [R], [H],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non-représenté

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/07440 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MXC

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur, [R], [H] est propriétaire du lot de copropriété n° 23 d’un immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 4].

Par sommation de payer en date du 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 2] à Paris (75008) représenté par son syndic en exercice la SA DAUCHEZ COPROPRIETES a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur, [R], [H] pour l’audience du 11 décembre 2025 afin d’obtenir notamment sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

7.519,43 euros correspondant aux appels de charges et de travaux ainsi qu’aux frais impayés arrêtés au 2ème trimestre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 5 février 2025 date de la sommation de payer ;

2.500,00 euros au titre de dommages et intérêts ;

2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 04 décembre 2025 et signifiées au défendeur le 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/07440 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MXC

« Vu les articles 10 et 10-1 alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu les articles 1231- et 1231-6 alinéa 3 du code civil ;

Vu les articles 514-1, 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;

Il est demandé au Tribunal de :

— Condamner Monsieur, [R], [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] la somme de 7.727,41 euros au titre des charges de copropriété et appels travaux arriérés et frais, postérieurs au 13 septembre 2019 arrêtés au 25 septembre 2025 composée de 4.936,29 euros au titre des charges et travaux et 2.791,12 euros au titre des frais, somme augmentée des intérêts légaux courus à compter du 5 février 2025, date de la sommation de payer ;

— Condamner Monsieur, [R], [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;

— Condamner Monsieur, [R], [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 1] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur, [R], [H] aux entiers dépens. »

Citée suivant les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur, [R], [H] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiementAux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur, [R], [H] est propriétaire du lot n°23 d’un immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 mars 2020 (arriérés de charges et appels provisionnels échus au 13 septembre 2019) ;

la sommation de payer du 5 février 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2019, 13 décembre 2021, 21 septembre 2022, 3 mai 2023, 28 novembre 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

les attestations de non recours correspondantes ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance pour la période du 26 septembre 2019 au 29 octobre 2025 ;

les contrats de syndic pour les périodes du 13 juin 2019 au 12 juillet 2020 renouvelable par tacite reconduction, du 13 décembre 2021 au 15 juin 2023, du 28 novembre 2024 au 30 septembre 2025.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur, [R], [H] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 4.936,29 euros pour la période du 26 septembre 2019 au 29 octobre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus).

Monsieur, [R], [H] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, compte tenu de la demande du syndicat des copropriétaires et de la sommation de payer en date du 5 février 2025 valant mise en demeure, la somme de 4.936,29 euros portera intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 2.791,12 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— facture huissier de justice (assignation du 04 octobre 2029) pour 120,11 euros en date 08/10/2019 ;

— suivi dossier contentieux pour 360,00 euros en date du 08/12/2020 ;

— facture ADER JOLIBOIS avocats pour 120,00 euros en date du 9 juin 2021 ;

— suivi dossier contentieux pour 360,00 euros en date du 09/12/2021 ;

— facture frais de relance pour 39,00 euros en date du 21/06/2022 ;

— facture huissier de justice (signification jugement en date du 23 juin 2020) pour 86,82 euros en date 30/06/2022 ;

— frais de relance pour 45,00 euros en date du 04/09/2023 ;

— remise dossier huissier pour 480,00 euros en date du 10/11/2023 ;

— suivi dossier contentieux pour 240,00 euros en date du 23/11/2023 ;

— facture commissaire de justice pour 195,36 euros en date du 22/12/223 ;

— remise dossier avocat pour 480,00 euros en date du 20/03/2024 ;

— facture commissaire de justice (commandement de payer et matrice cadastrale) pour 264,83 euros en date du 17/02/2025.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, avant la signification de la sommation de payer en date du 21 décembre 2023.

Par ailleurs le syndicat des copropriétaires communique les contrats de syndic approuvés par l’assemblée générale pour les périodes du 13 décembre 2021 au 15 juin 2023 et du 28 novembre 2024 au 30 septembre 2025, ce qui ne permet pas de déterminer le montant contractuellement prévu pour la prestation effectuée le 20 mars 2024.

Il n’est par ailleurs pas démontré que cette facture traduirait des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n°67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015), ces prestations faisant partie des frais d’administration courantes répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Au vu des documents produits, les demandes d’indemnisation concernant les factures liées à la délivrance des commandements de payer en date des 22 décembre 2023 et 7 février 2025 à hauteur de 195,36 euros et de 264, 83 euros seront seules retenues soit un total de 460,19 euros.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par le défendeur de ses obligations.

Il ressort des pièces communiquées que Monsieur, [R], [H] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, son compte de charges étant chroniquement débiteur depuis 2018.

Le syndicat des copropriétaires produit en outre aux débats un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 10 juin 2020 condamnant le défendeur à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges impayées.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur malgré une condamnation précédente contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur, [R], [H] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

4 – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [R], [H] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [R], [H] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble situé, [Adresse 2] à, [Localité 4] représenté par son syndic en exercice la SAS TAYLORCOPRO :

— la somme de 4.936,29 euros pour la période du 26 septembre 2019 au 29 octobre 2025 (appel provisionnel et appel fonds travaux du 4ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 ;

— la somme de 460,19 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [R], [H] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente