TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e THOMAS COURCEL, M^e CHAMARD

Copies certifiées conformes délivrées le :

à Me [Localité 13], M^e LOFFREDO-TREILLE

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/09263

N° Portalis 352J-W-B7H-C2LAQ

N° MINUTE :

Assignation du :

17 juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 30 janvier 2026

DEMANDEUR

Maître [W] [Z], administrateur judiciaire, es qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision composée de Madame [B] [K], Madame [C] [K] et de Monsieur [P] [K], fonctions auxquelles elle a été désignée suivant jugement selon la procédure accélérée au fond rendu le 25 août 2022 par le délégataire du Président du Tribunal Judiciaire de Versailles

[Adresse 3]

[Localité 11]

représenté par Maître Philippe THOMAS COURCEL de la SELARL CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0165

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la S.A. [F] COPROPRIETES

[Adresse 1]

[Localité 9]

représenté par Maître Jérôme CHAMARD de la SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056

Décision du 30 janvier 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/09263 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2LAQ

S.A. [F] COPROPRIETES

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par Maître Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0139

PARTIES INTERVENANTES

Madame [B] [K]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [C] [K] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentées par Maître Katherine LOFFREDO-TREILLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0782

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Océane CHEUNG, juge

Madame Brigitte BOURDON, vice-présidente

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 14 novembre 2025 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 30 janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [K], Mme [C] [K] ép. [G] et M. [P] [K] sont copropriétaires indivis du lot n°3 (appartement au 1er étage, cave et chambre de service) au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Suivant jugement rendu le 25 août 2022 par le tribunal judiciaire de Versailles, Maître [W] [Z] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision [K].

Le cabinet [F] Copropriétés a convoqué une assemblée générale qui s’est tenue le 10 mai 2023.

C’est dans ces conditions que Maître [Z] a fait délivrer assignation, par exploits de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 16], et au cabinet [F] Copropriétés, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 10 mai 2023.

Suivants conclusions du 29 janvier 2024, Mme [B] [K] et Mme [C] [K] ép. [G] (ci-après " Mesdames [K] ") sont intervenues volontairement à l’instance.

Par exploits du 1er février 2024, Maître [Z] a fait délivrer assignation, au syndicat des copropriétaires et à la société [F] Copropriétés, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 15 janvier 2024. Cette instance est pendante devant ce tribunal sous le RG n°24/01933.

Le 23 octobre 2024, le juge de la mise en état a refusé la demande de jonction et de sursis à statuer sollicitée par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions du 23 mai 2024.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de l’assignation délivrée le 17 juillet 2023, Maître [Z] demande au tribunal, au visa des articles 10-1, 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  Annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023 ;

Condamner la société [F] Copropriétés à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8], les frais et honoraires prélevés sur le compte dudit syndicat au titre de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023 ;

Rappeler que Maître [Z] ès-qualité est dispensée de toute participation à la dépense des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 9], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamner la société [F] Copropriétés à payer à Maître [Z] ès-qualité la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société [F] Copropriétés aux dépens. ".

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Adresse 14] [Localité 12] a constitué avocat mais n’a pas conclu au fond. Il sera ainsi statué par jugement contradictoire.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la société [F] Copropriétés demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965, et du décret du 17 mars 1967, de :

«  Débouter Maître [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], de ses demandes ;

Juger irrecevables les demandes de Mme [B] [K] et Mme [H] [K] ;

En tout état de cause :

Débouter Mme [B] [K] et Mme [C] [K] ;

Condamner Maître [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Mme [B] [K] et Mme [C] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Maître [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], ainsi que Mme [B] [K] et Mme [C] [K] aux entiers dépens. ".

*

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 29 janvier 2024, Mme [B] [K] et Mme [C] [K] ép. [G], demandent au tribunal, au visa des articles 10-1 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

«  À titre principal :

Annuler la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023 ;

Annuler la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2024 ;

Condamner la société SA [F] Copropriétés à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les frais et honoraires prélevés sur le compte dudit syndicat au titre des assemblées générales des copropriétaires des 10 mai 2023 et 15 janvier 2024 ;

Condamner la société SA [F] Copropriétés à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] l’appel de fonds exceptionnel en charges communes générales effectué le 01/05/2022 pour le remplacement d’un chéneau en zinc réalisé en « urgence » par l’entreprise 3CP15, selon devis N°21000512 du 27 décembre 2021, pour un montant total de 6 652,25 euros, outre les honoraires perçus d’un montant de 290,28 euros TTC ;

Condamner la société SA [F] Copropriétés à rembourser au syndicat des copropriétaires les rémunérations perçues depuis l’expiration de son mandat le 30 avril 2022 ;

Condamner la société [F] Copropriétés à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] les appels de fonds payés au titre du dossier n°14 (remplacement appartement gauche) d’un montant total de 128 769, 47 euros ;

Condamner la société [F] Copropriétés à rembourser à l’indivision représentée ès qualités par Maître [Z] les frais de démontage d’un montant de 946 euros TTC ;

Condamner la société [F] Copropriétés à payer à l’indivision représentée ès qualités par Maître [Z] les frais de remise en état après travaux du syndic d’un montant de 6 438,76 euros TTC ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à rembourser à l’indivision représentée ès qualités par Maître [T] [J] les frais de recherche de fuite d’un montant de 1 295,20 euros ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à payer à l’indivision représentée ès qualités par Maître [Z] la somme de 96 933,07 euros au titre de son préjudice de jouissance, par application des dispositions des articles 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] et la société SA [F] Copropriétés à payer à chacune de Mesdames [B] et [C] [K] au titre de leur préjudice moral la somme de 5 000 euros ;

À titre subsidiaire :

Annuler les résolutions n°5, 9, 27-1, 27-2, et 28 de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023 ;

Annuler la résolution n°4 de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 janvier 2024 ;

En tout état de cause :

Dispenser l’indivision représentée ès qualités par Maître [Z] de toute participation à la dépense des frais de procédure supportés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Condamner in solidum la société SA [F] Copropriétés et le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] à payer à l’indivision représentée ès qualités par Maître [Z] la somme de 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du CPC ;

Condamner la société SA [F] Copropriétés et le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 14 novembre 2025, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité des demandes formées par Mesdames [K]

Au soutien de sa fin de non-recevoir, la société [F] Copropriétés, sur le fondement des articles 23 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 18 du décret du 17 mars 1967, fait valoir que les demandes de Mesdames [K] sont irrecevables en raison de la désignation de Maître [Z] en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [K], laquelle a seule qualité à agir pour le compte de cette dernière. Elle expose également que les demandes en contestation des décisions des assemblées générales ne peuvent être introduites que par voie d’assignation, alors que Mesdames [K] les ont présentées par voie de conclusions en intervention volontaire.

Sur ce,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En application de l’article 125 du même code, " les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée. (…) ".

Selon l’article 815-3 du code civil, " le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis (…) ".

Décision du 30 janvier 2026

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L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’ « en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic. »

L’article 325 du code de procédure civile dispose que « l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. »

En l’espèce, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mesdames [K] n’a pas été soulevée par la société [F] Copropriétés devant le juge de la mise en état. Toutefois, le tribunal peut la relever d’office, conformément à l’article 125 alinéa 2 du code de procédure civile précité.

Il résulte de l’attestation notariale (pièce n°1) que Mme [B] [K] est coindivisaire à hauteur de 64/176ème, et Mme [H] [K] à hauteur de 49/176ème. Ainsi, elles ne disposent pas de la majorité exigée par l’article 815-3 précité pour accomplir un acte d’administration tel qu’une action en justice pour le compte de l’indivision.

De surcroît, le tribunal judiciaire de Versailles par jugement du 25 août 2022 (pièce n°2) a désigné Maître [Z] en qualité d’administrateur provisoire de l’indivision [K], avec mission de gérer et administrer les biens dépendant de celle-ci.

Dans ces conditions, Maître [Z], mandataire au sens de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, seule a qualité à agir pour le compte de l’indivision [K]. Dès lors, les demandes formulées à ce titre par Mesdames [K] sont irrecevables.

S’agissant des demandes formées par Mesdames [K] contre le cabinet [F] Copropriétés au profit du syndicat des copropriétaires, celles-ci doivent être déclarées irrecevables en application du principe selon lequel nul ne plaide par procureur, ne présentant en toute hypothèse pas de lien suffisant avec la prétention originaire d’annulation d’assemblée générale du 10 mai 2023.

Quant à leur demande présentée à titre personnel en réparation d’un préjudice moral, bien que Mesdames [K] disposent de la qualité à agir, celle-ci sera également déclarée irrecevable en l’absence de lien suffisant permettant de la rattacher aux prétentions des parties. En effet, cette demande a trait aux prétendus désordres constatés en 2019 et aux travaux de canalisation en résultant, et ne présente pas de lien suffisant avec la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 mai 2023 formulée par Maître [Z] pour défaut de mandat du syndic.

Par conséquent, il y a lieu de déclarer l’ensemble des demandes de Mesdames [K] irrecevable.

2 – Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 10 mai 2023

Maître [Z] demande l’annulation intégrale de l’assemblée générale du 10 mai 2023, au motif que le cabinet [F] Copropriétés a convoqué cette assemblée sans pouvoir, alors que son mandat de syndic a expiré le 30 avril 2022.

Décision du 30 janvier 2026

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La société [F] Copropriétés répond avoir tiré les conséquences de la situation en démissionnant de ses fonctions par courrier du 7 novembre 2023.

Sur ce,

Selon l’article 7 du décret du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que lors de l’assemble générale du 1er mars 2021 (pièce n°4), les copropriétaires ont approuvé le mandat du cabinet [F] Copropriétés dont la fin était prévue au plus tard le 30 avril 2022.

Or, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2023 (pièce n°3) que le cabinet [F] Copropriétés a adressé les convocations à cette assemblée générale aux copropriétaires, alors que son mandat avait expiré, ce qu’il ne conteste pas par ailleurs.

Dès lors, il y a lieu d’annuler l’assemblée générale du 10 mai 2023.

3 – Sur la demande indemnitaire

Maître [Z] demande la condamnation du cabinet [F] Copropriétés à rembourser au syndicat des copropriétaires les frais et honoraires prélevés sur le compte du syndicat au titre de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2023, en soutenant que la responsabilité du cabinet [F] Copropriétés est engagée dès lors qu’il n’a pas convoqué l’assemblée générale en temps utile, exposant ainsi le syndicat des copropriétaires à un risque judiciaire.

En réponse, la société [F] Copropriétés fait valoir que même s’il n’avait plus qualité pour convoquer l’assemblée du 10 mai 2023, il a assuré la gestion du syndicat des copropriétaires postérieurement à l’expiration de son mandat.

Sur ce,

En l’espèce, cette demande n’est pas fondée en droit et il n’est pas établi de manquement fautif du cabinet [F] Copropriétés ni de préjudice résultant de l’annulation de l’assemblée générale litigieuse. Aucune facture ni toute autre pièce justificative n’est produite à l’appui de cette demande, laquelle n’est par ailleurs nullement chiffrée.

Par conséquent, il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [F] Copropriétés, et Mesdames [K], parties perdant le procès, seront condamnées au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société [F] Copropriétés sera condamnée à payer à Maître [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande à ce titre à l’encontre de Maître [Z] et de Mesdames [K].

— Sur les frais communs de procédure

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

Au regard de l’issue du litige, Maître [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’ensemble des demandes formulées par Mme [B] [K] et Mme [C] [K] (ép. [G]) ;

ANNULE l’assemblée générale du 10 mai 2023 réunissant les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] ;

DEBOUTE Maître [W] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], de sa demande indemnitaire ;

CONDAMNE la société [F] Copropriétés à payer à Maître [W] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], une somme de

2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que Maître [W] [Z], prise en sa qualité d’administrateur provisoire des biens relevant de l’indivision des consorts [K], sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

CONDAMNE in solidum Mme [B] [K] et Mme [C] [K] (ép. [G]) et la société [F] Copropriétés aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 15] le 30 janvier 2026.

La greffière La présidente