TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur et Madame

[P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DE LASTELLE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04834 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZWG

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 23 janvier 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2],

Représenté par son syndic SAS FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE – [Adresse 3]

représenté par Maître DE LASTELLE PIALOUX, avocat au barreau de Paris, vestiaire #P70

DÉFENDERESSES

Madame [F] [P],

Madame [D] [N] [R] [P],

demeurant [Adresse 1]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2026 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 23 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04834 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZWG

EXPOSE DU LITIGE

Mme [F] [P] et M [D] [P] sont propriétaires du lot n°309 et 394 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a mis en demeure Mme [F] [P] et M [D] [P], par lettre recommandée avec accusé de réception, en date du 24 juin 2024, de lui régler la somme de 3303, 54 euros au titre des charges de copropriété impayées au 13 juin 2024.

Par exploit de commissaires de justice du 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] a délivré à Mme [F] [P] et M [D] [P] sommation de payer la somme de 5 485, 46 euros arrêté au 1er mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic FONCIA RIVE GAUCHE, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [F] [P] et M [D] [P], par acte d’huissier en date du 19 juillet 2024, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-3012, 31 euros au titre des charges de copropriété représentant l’arriéré du 31 décembre 2023 au 1er juillet 2024,

-1100 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

-1000 euros de dommages et intérêts,

-1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Mme [F] [P] et M [D] [P].

Appelée à l’audience du 4 février 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 14 novembre 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites auxquelles il s’est référé oralement et sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la somme sollicitée au titre des charges de copropriété à 6742, 52 euros au titre de l’arriéré des charges entre le 31 décembre 2023 au 30 octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025.

Il a justifié dans le cadre du délibéré de la signification de ses conclusions aux consorts [P] selon exploit de commissaires de justice du 13 novembre 2025.

Bien que régulièrement assignés à personne, Mme [F] [P] et M [D] [P] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [F] [P] et M [D] [P] concernant le lot 309 et [Cadastre 4], indiquant la répartition des tantièmes,

— les relevés de compte individuel et les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2025 (4eme trimestre 2025),

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023,

— l’historique du compte du 31 décembre 2023 au 1er octobre 2025, 4eme trimestre 2025 inclus), ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3742, 52 euros,

— les procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 juin 2023 comportant approbation des comptes des exercices et votant les budgets prévisionnels en cours,

— la mise en demeure de payer la somme de 3303, 54 euros adressée le 24 juin 2024 à Mme [F] [P] et M [D] [P] (pli avisé et non réclamé),

— une sommation de payer par acte d’huissier en date du 6 mars 2024 valant mise en demeure sur la somme de 5485, 46 euros,

le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 6742, 52 euros portant la période allant du 31 décembre 2023 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Toutefois, les paiements effectués par Mme [F] [P] et M [D] [P] doivent été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne. Cette imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil et il en est justifié au moyen du décompte d’exécution.

Il ressort des pièces versées aux débats que Mme [F] [P] et M [D] [P] ont versé les sommes de 1068, 20 euros par chèque du 21 juillet 2025, 1000 euros par chèque du 25 août 2025 et 3000 euros par virement du 5 novembre 2025.

La créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 2] est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3742, 52 euros portant la période allant du 31 décembre 2023 au 30 octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025

Les intérets au taux légal courront à compter du 6 mars 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] justifie de frais à hauteur de 14,19 euros au titre des frais de courrier recommandé pour la lettre de mise en demeure du 24 juin 2024.

En conséquence la somme globale de 14, 19 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l’ancienneté de la créance et de la nécessité pour le syndicat de recouvrer sans délai les charges dont les autres copropriétaires ont, jusque là, dû faire l’avance, sera rappelée en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P] et M [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS ATRIUM GESTION :

— la somme de 3742, 52 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 décembre 2023 au 30 octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2024,

— la somme de 14, 19 euros au titre des frais de recouvrement,

DEBOUTE syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande au titre de dommages et intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P] et M [D] [P] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic LA SAS GESTION ATRIUM la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [P] et M [D] [P] aux dépens,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président