TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Anne-charlotte FOIN, M^e Jean-emmanuel TOURREIL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00306 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YHF

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-charlotte FOIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0238

DÉFENDERESSE

Mutuelle D’EPARGNE DE RETRAITE & DE PREVOYANCE CARAC, dont le siège social est sis Sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-emmanuel TOURREIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0481

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00306 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YHF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 septembre 2020, la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC a donné à bail à Mme [K] [J] et à M. [Y] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] (5ème étage), pour une durée de six ans à compter du 1 octobre 2020, reconductible tacitement, moyennant un loyer mensuel initial de 4584,34 euros outre une provision sur charges de 390 euros mensuels.

Par exploit en date du 30 décembre 2024, Mme [K] [J] a fait assigner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC afin de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à lui verser la somme totale de 70 970,41 euros, se décomposant comme suit :

o 64 159,70 euros à titre de réparation de ses préjudices liés aux différents troubles de jouissance subis, représentant 35% du montant du loyer hors charges multiplié par 36 mois,

o 2178,71 euros à titre de remboursement des charges de chauffage et d’ascenseur sur les années 2021 à 2024,

o 132 euros au titre du remboursement des frais liés à la recherche de fuite réalisée en janvier 2024,

o 4500 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral, du fait de l’état de stress généré par les travaux et par les différents dégâts subis qu’elle a dû gérer parfois en pleine nuit et suite aux dommages corporels subis par son fils,

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et des autres dommages matériels subis,

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état complète du logement donné à bail, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir à peine d’astreinte comminatoire de 500 euros par jour de retard,

— dire et juger que les sommes dues produiront intérêts à taux légal depuis le 10 janvier 2023 et à défaut le 16 décembre 2024, date de la mise en demeure de payer, et condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC au paiement desdits intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC aux dépens, qui seront recouvrés par M^e Anne-Charlotte FOIN.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mars 2025, à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 10 septembre 2025, aux fins de permettre aux parties de se mettre en état.

Mme [K] [J] a donné congé par courrier du 29 juillet 2025 et l’état des lieux de sortie a été réalisé le 4 septembre 2025.

A l’audience du 10 septembre 2025, Mme [K] [J], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge de:

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à lui verser la somme totale de 73 261,832 euros, à parfaire au jour du jugement à intervenir, se décomposant comme suit :

o 64 159,70 euros à titre de réparation de ses préjudices liés aux différents troubles de jouissance subis, représentant 35% du montant du loyer hors charges multiplié par 36 mois (pour la période allant jusqu’au 30 décembre 2024), auquel s’ajoute 2291,41 euros représentant 5% du montant du loyer hors charges pour la période postérieure à cette date jusqu’au 4 septembre 2025,

o 2178,71 euros à titre de remboursement des charges de chauffage et d’ascenseur sur les années 2021 à 2024,

o 132 euros au titre du remboursement des frais liés à la recherche de fuite réalisée en janvier 2024,

o 4500 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral, du fait de l’état de stress généré par les travaux et par les différents dégâts subis qu’elle a dû gérer parfois en pleine nuit et suite aux dommages corporels subis par son fils,

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et des autres dommages matériels subis,

— dire et juger que les sommes dues produiront intérêts à taux légal depuis le 10 janvier 2023 et à défaut le 16 décembre 2024, date de la mise en demeure de payer, et condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC au paiement desdits intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— condamner la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC aux dépens, qui seront recouvrés par M^e Anne-Charlotte FOIN ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 1104, 1719, 1720, 1722 et 1725 du code civil, ainsi que ses articles 1217, 1218, 1219, 1231-1, 1302, 1302-1 et 1343-2, exposant avoir été empêchée de jouir paisiblement de son logement du fait de divers désordres s’y étant aggravés à partir du mois de décembre 2021, date à compter de laquelle le bailleur a initié d’importants travaux de rénovation dans l’immeuble, à l’origine de :

— un carreau cassé en septembre 2022, ayant provoqué la blessure de son fils, ainsi qu’une déperdition de chaleur jusqu’en février 2023,

— la dépose des volets entre décembre 2021 et juin 2022, et la détérioration des volets réinstallés, dont une partie a été changée le 20 mars 2023, l’autre partie ayant été remplacée le 28 avril 2023,

— le blocage d’une fenêtre de sa cuisine, jusqu’en mai/juin 2025 ;

— trois dégâts des eaux en dates des 2 et 18 octobre et 5 décembre 2022, causant des tâches et des cloques sur les murs de son appartement, aucune remise en état n’ayant eu lieu jusqu’à son départ le 4 septembre 2025,

— l’inaccessibilité de ses balcons, en raison de l’installation d’échafaudages à compter de décembre 2021 jusqu’en juillet 2022 et février 2023,

— une perte de luminosité, et la présence d’une grande quantité de poussières et de saletés générés par les travaux.

Elle ajoute avoir subi d’autres désordres, indépendants des travaux :

— des fenêtres mal isolées et non étanches,

— un quatrième dégât des eaux survenu le 30 janvier 2024, ayant nécessité une recherche de fuite, par elle réglée, la fuite ayant été réparée le 19 février 2024, sans que les dégâts matériels qui en sont résultés dans son logement n’aient été réparés jusqu’à son départ, le 5 septembre 2025,

— un cinquième dégât des eaux survenu à la fin du mois de mars 2024, au niveau de la bonde de sa douche, réparée le 28 mars 2024,

— des dysfonctionnements du chauffage en période de chauffe,

— des pannes répétées de l’ascenseur de l’immeuble, cela alors qu’elle réside au 5ème étage,

— des interventions d’ouvriers répétées dans son logement pur procéder aux réparations, chaque intervention ayant nécessité sa présence à son domicile.

Elle estime ainsi que la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, de jouissance paisible, et d’entretien et de réparation, et qu’elle s’est rendue coupable de résistance abusive, en ce qu’alertée à de nombreuses reprises des divers désordres qu’elle subissait, la bailleresse n’aurait pas agi, ce qui l’aurait contrainte à lui adresser deux courriers de mise en demeure, puis à l’assigner en justice.

A la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC, qui soutient qu’elle était, dès la signature du bail, informée de l’ampleur des travaux à venir, et avait de ce fait nécessairement, en signant son contrat de bail, renoncé à demander réparation de son préjudice, elle répond que la renonciation à un droit ne se présume pas, et qu’elle doit intervenir postérieurement à l’acquisition du droit, et non avant, notamment pas dans le contrat où elle est impossible. Elle souligne qu’à supposer qu’elle ait donné son accord sur le principe des travaux, elle n’était en tout état de cause pas informée des troubles que ces travaux lui occasionneraient, de sorte qu’elle n’a pu renoncer à demander son indemnisation.

Elle soutient que le préjudice, de jouissance, mais également moral, subi du fait des désordres précédemment évoqués, a duré 36 mois, voire 45 mois, et doit nécessairement tenir compte du standing de l’appartement.

Sa demande de répétition de charges est fondée sur le fait qu’elle considère que les sommes versées au titre des charges de chauffage et de l’ascenseur étaient indues compte-tenu des nombreux dysfonctionnements constatés entre 2021 et 2024.

Elle considère par ailleurs que les frais de recherche de fuite relèvent de la responsabilité du bailleur. Elle précise qu’elle n’a pas été indemnisée pour les préjudices subis du fait des dégâts des eaux par son assureur, l’origine provenant d’un tiers locataire.

Enfin, elle rappelle que la résistance fautive du bailleur l’a contrainte à engager des frais d’avocat et à se rendre disponible pour accueillir les prestataires mandatés.

La Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC, représentée à l’audience par son conseil, a déposé des conclusions écrites, aux termes desquelles elle demande au juge de:

— débouter Mme [K] [J] de toutes ses demandes;

— très subsidiairement, ramener le montant de ses préjudices à de plus justes proportions,

— condamner Mme [K] [J] au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC soutient que les préjudices dont se prévaut Mme [K] [J] ne sont pas prouvés, soulignant qu’elle n’a jamais cessé d’habiter les lieux, et que ses calculs se fondent sur un loyer calculé à partir du loyer payé en 2024, et non sur les loyers réellement versés au cours des trois années dont l’indemnisation est sollicitée.

Elle affirme qu’au jour de la signature du bail, Mme [K] [J] était informée de l’état de l’immeuble et de la nécessité d’y effectuer des travaux d’ampleur, et donc des nuisances, par elle qualifiées de normales, qui en résulteraient.

S’agissant des dégâts des eaux survenus en octobre et décembre 2022, elle reconnaît que des cloques ont été constatées sur la peinture du logement ; s’agissant du dégât des eaux survenu en janvier 2024, elle soutient que Mme [K] [J] aurait déjà été indemnisée par son assureur ; s’agissant de celui de mars 2024, elle explique que l’origine se situait au niveau de la bonde de la douche du logement occupé par Mme [K] [J], laquelle a été remplacée 8 jours plus tard.

Elle invoque, s’agissant de la demande de restitution des charges de chauffage, la prescription triennale prévue à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, considérant que toute demande formée au titre de l’année 2020 est prescrite. Si elle reconnaît une panne de chauffage durant quelques jours en 2023 et un important dysfonctionnement du chauffage en 2024, elle soutient s’être montrée diligente, ce qui a permis la remise en route du système de chauffage le 18 novembre 2024. Elle conteste la réalité des dysfonctionnements décrits au cours des années antérieures. Elle soutient par ailleurs qu’aucune pièce probante n’est produite au soutien du dysfonctionnement de l’ascenseur, et qu’au demeurant, Mme [K] [J] ne justifie du paiement de ses charges que pour l’année 2023, de sorte qu’il est impossible de calculer l’indu dont elle sollicite la répétition.

Enfin, elle observe que le préjudice moral de la locataire n’est nullement étayé, et estime que toute demande fondée sur la résistance abusive doit être rejetée, dès lors qu’il est établi que la bailleresse s’est montrée diligente.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail.

Les caractéristiques de décence sont définies par deux textes légaux : l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l’article 187 de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains du 13 décembre 2000 et le décret d’application n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur à l’action de prouver les inexécutions contractuelles alléguées, de même que l’existence des dommages dont il réclame la réparation ainsi que leur imputabilité aux manquements allégués.

A) Sur l’existence de désordres

S’agissant des fenêtres

Au soutien de ce que les fenêtres du logement occupé par Mme [K] [J] auraient été affectées d’un défaut d’isolation, cette dernière produit :

— un courriel du 4 octobre 2021, contenant deux photographies, représentant, en très gros plan, le bas de deux portes-fenêtres, dont la peinture est cloquée et écaillée. Les photographies sont produites aux débats. Dans son courriel, Mme [K] [J] se plaint de ce que : « les fenêtres ne sont absolument pas hermétiques, ni au vent qui s’engouffre dans l’appartement, ni à la pluie qui coule le long du mur sous les fenêtres et qui crée des cloques très visibles sur les photos. Le problème de l’isolation au vent et au froid est valable pour l’ensemble des fenêtres de l’appartement ».

— Un courriel en réponse du gestionnaire du bien, lui indiquant attendre le retour du service technique,

— Un courriel du 16 février 2022, dans lequel Mme [K] [J] se plaint de gouttes d’eau sales s’étant infiltrées chez elle, probablement suite au nettoyage du balcon au karsher lors des travaux de réfection de la cour, précisant que cela montre combien les fenêtres sont peu hermétiques et demandant quand elles seront changées. A ce courriel sont jointes trois photographies, montrant quelques gouttes d’eau sur le sol d’une salle de bain et une trace de coulure d’eau le long d’un mur sous la fenêtre d’une pièce avec parquet,

— Un courriel en réponse du gestionnaire du bien, daté du 16 février 2022, lui indiquant prendre attache avec l’architecte aux fins de solutionner l’étanchéité extérieure de la fenêtre,

— Un courrier du 14 novembre 2022, émanant de M. [D] [L], architecte, confirmant le remplacement à venir de l’ensemble des fenêtres de son appartement au cours de la semaine du 23 janvier 2023,

— Un courriel en réponse du 22 novembre 2022, dans lequel Mme [K] [J] demande le remplacement des fenêtres « qui ne sont pas du tout hermétiques » avant le mois de janvier, en raison du froid, auquel est jointe la photographie d’un thermomètre, représentant selon son courriel du 24 novembre 2022, une température relevée de 17 degrés dans sa cuisine,

— Un courrier du 12 janvier 2023, émanant de M. [D] [L], évoquant le changement des fenêtres la semaine du 23 janvier 2023, et la repose des volets suite à la pose des nouvelles menuiseries, ainsi que le fait que « la déperdition de chaleur provient de la non étanchéité de la fenêtre existante »,

— Un courriel du 11 avril 2023, dans lequel Mme [K] [J] indique que les poignées de fenêtre côté rue ont été posées mais en finition marron, l’esthétisme des finitions étant discutable ; que le film sur les vitres de la fenêtre du fond de couloir n’était posé que partiellement et que les peintures étaient toujours cloquées,

— Un courriel du 14 avril 2024 dans lequel Mme [K] [J] indique à l’agence de gestion locative que la fenêtre de sa cuisine, changée il y a un an environ, ne s’ouvre pas, le mécanisme de la poignée ne fonctionnant plus, ainsi qu’un courrier en réponse, daté du 16 avril 2024, indiquant que la société OXYPLO avait été relancée ;

— Un courriel du 12 décembre 2024 indiquant que la fenêtre de sa cuisine est de nouveau bloquée.

S’agissant de l’incident concernant la fenêtre ne s’ouvrant pas signalé au mois d’avril 2024, le bailleur produit un courriel émanant de " sav@aef-fenêtres « lequel a indiqué à l’agence de gestion locative du bien avoir contacté cette dernière, laquelle avait alors déclaré qu' » elle n’avait aucune difficulté avec ses fenêtres et qu’il devait s’agir d’un autre appartement « . Il apparait par ailleurs qu’après une première demande d’intervention datant du 13 décembre 2024 concernant la fenêtre de la cuisine ne s’ouvrant pas, l’agence a relancé la société AEF Planification, laquelle lui a répondu, le 6 janvier 2021, que pour pouvoir déclencher un rendez-vous, » il faudrait que Mme [J] décroche ".

De l’ensemble de ces éléments, il résulte que les fenêtres du logement de Mme [J] étaient affectées d’un défaut d’étanchéité, les déclarations de cette dernière étant corroborées par les réponses qui lui ont été apportées par l’architecte et l’agence de gestion locative.

Aucune pièce ne permettant d’établir précisément quand les fenêtres ont été remplacées, il sera retenu que ce désordre a persisté jusqu’au 23 janvier 2023, seule date plausible résultant des pièces versées débats.

Le désordre affectant le blocage de la fenêtre de la cuisine en avril et décembre 2024 est insuffisamment établi.

S’agissant du carreau cassé

Au soutien de ce qu’un carreau aurait été cassé et serait à l’origine de la blessure du pied de son fils, Mme [K] [J] produit :

— Un courriel du 12 septembre 2022 dans lequel Mme [K] [J] se plaint du fait qu’en retirant les volets de son appartement, les ouvriers ont cassé un carreau, des morceaux de verre étant tombé sur le sol, sur lequel son fils se serait blessé en marchant pieds nus ; est joint à ce courriel une photographie d’un carreau fêlé, en plusieurs points, formant une étoile sur l’angle inférieur droit de la fenêtre, ainsi qu’une photographie d’un pansement sur un pied,

— Un courriel émanant de M. [D] [L], indiquant, le 13 septembre 2022, que la dépose des persiennes devait avoir lieu courant octobre, mais que l’entreprise a anticipé cette action, cette dernière ayant été rappelée à l’ordre s’agissant des dégâts et des blessures occasionnées.

— Un courriel du 12 novembre 2022, dans lequel Mme [K] [J] fait état du fait que « la vitre est cassée », qu’ « il fait froid dehors », et que « les ouvriers ont mis, en tout et pour tout, un morceau de scotch pour isoler la fenêtre »,

— Un courrier du 14 novembre 2022 dans lequel M. [D] [L] évoque la dégradation, par l’entreprise [F], en charge de la réfection du balcon, d’un carreau dans logement occupé par Mme [J] le 13 septembre 2022, ainsi qu’un second courriel émanant du même expéditeur, précisant que l’entreprise [F] viendrait déposer le calfeutrement réalisé au mois de septembre dans la cuisine et installer un carreau neuf dans les jours suivants ;

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’un carreau a été cassé lors de la dépose des volets, les déclarations de Mme [K] [J] sur ce point étant étayées par celles de l’architecte et une photographie. Aucune pièce ne permettant de déterminer quand le carreau aurait finalement été remplacé, il sera retenu que le désordre aura duré du 12 septembre 2022 au 15 novembre 2022, lendemain du courriel de M. [D] [L] annonçant le remplacement du carreau dans les jours à venir.

En revanche, rien ne permet d’affirmer que l’enfant de Mme [K] [J] se serait blessé du fait de ce carreau, la photographie versée aux débats du pansement sur un pied, juxtaposée à celle du carreau fêlé en étoile, sur laquelle les bris de verre au sol n’apparaissent pas, étant insuffisante à démontrer le lien de causalité entre le carreau fêlé dans le cadre des travaux et une blessure qu’aurait subie l’enfant.

S’agissant des volets

Au soutien de ce qu’elle aurait été privée de volets, Mme [K] [J] produit :

— Un courriel du 11 juillet 2022, dans lequel elle se plaint du fait que ses volets (qui ont été repeints et replacés sur le balcon) ne ferment plus, ce qu’elle décrit comme problématique au regard de la canicule et de son départ imminent en vacances, ainsi que le courriel qui lui a été adressé en réponse, indiquant la transmission de cette question à l’architecte ;

— Un courriel du 30 août 2022 dans lequel elle relance l’agence s’agissant des volets côté cour qui ont été repeints et qui ne ferment pas,

— Un courriel du 12 septembre 2022 dans lequel elle indique ne pas vouloir rester sans volets pendant des mois (comme c’est déjà le cas côté cour, car les volets ne ferment toujours pas et vont devoir être retirés de nouveau)

— Un courriel émanant de M. [D] [L], indiquant, le 13 septembre 2022, que deux persiennes sont voilées, qu’elles seront déposées et envoyées en atelier ;

— Un courriel du 12 novembre 2022 dans lequel Mme [K] [J] se plaint du fait qu’il n’y a toujours pas de volets pour isoler l’appartement, alors qu’une vitre est cassée,

— Un courriel du 14 novembre 2022, demandant la modification des volets côté cour, qui ne ferment pas depuis plusieurs mois, ainsi qu’un courriel en réponse, émanant de M. [D] [L], indiquant que les volets côté cour sont voilés et dégradés, et que les persiennes devraient être reposées début décembre 2022 ;

— Un courriel de M. [D] [L], indiquant que le traitement des volets en atelier est bien prévu, mais que l’entreprise [F] en charge du traitement des persiennes est en retard sur ce sujet,

— Un courriel du 11 avril 2023, dans lequel Mme [K] [J] se plaint de ce que les volets côté rue ne sont toujours pas posés, le rendez-vous ayant lieu le lendemain,

— Un courriel du 13 avril 2023, indiquant que les ouvriers sont venus sans le matériel nécessaire pour poser les volets, ce qu’a confirmé M. [D] [L] par courriel du 13 avril 2023, précisant qu’une nouvelle date d’intervention serait communiquée.

Les déclarations de Mme [K] [J] s’agissant de la dépose des volets étant étayées par celles de l’architecte, il y a lieu de considérer que les volets du logement de Mme [J] n’étaient pas fonctionnels. En l’absence toutefois d’éléments permettant d’étayer la date à laquelle le désordre aurait commencé, c’est la date du 11 juillet 2022, correspondante à son premier courriel dénonçant ce désordre, qui sera retenue. En effet, la pièce n°3, page 6, à laquelle Mme [K] [J] fait référence dans ses écritures est insuffisante à dater l’origine du dysfonctionnement. Mme [K] [J] indiquant dans ses écritures que les volets ont finalement été remplacés le 28 avril 2023, ce que corroborent ses échanges avec l’architecte, c’est cette date qui sera retenue s’agissant de la date à laquelle il a été mis fin au désordre.

S’agissant de l’inaccessibilité des balcons

Au soutien du fait qu’elle aurait été privée de ses balcons, Mme [K] [J] produit :

— Un courriel du 15 juillet 2022, dans lequel Mme [J] se plaint de n’avoir plus accès à l’un de ses balcons depuis le 1er décembre, l’autre balcon étant inaccessible depuis 15 jours.

— Un courriel du 12 janvier 2023 émanant de M. [D] [L], indiquant que conformément au planning actualisé de septembre 2022, les travaux sur la façade côté rue s’achèveront mi-février 2023, et qu’afin de faciliter la vie des locataires, l’échafaudage côté [Adresse 5] a été déposé à l’exception d’une trame nécessaire aux manutentions.

Il résulte de ces éléments que, du fait des travaux de ravalement de façade, la locataire n’a pu jouir de son balcon côté rue de décembre 2021 à juillet 2022, et du second balcon, de juillet 2022 à juillet 2023.

S’agissant des dégâts des eaux

Au soutien de la survenance de multiples dégâts des eaux dans son appartement, Mme [K] [J] produit :

— Un courriel du 18 octobre 2022 dans lequel elle se plaint d’une inondation dans la cuisine, et précisant « c’est la deuxième fois en 15 jours où l’eau coule à flot »,

— Un courrier du 14 novembre 2022, émanant de M. [D] [L], indiquant que le faux plafond en plâtre ayant été détrempé lors des différents dégâts des eaux (2 octobre 2022 et 18 octobre 2022) l’entreprise ALAZARD procèdera à une réfection des zones impactées à l’issue des travaux de couverture, et qu’à l’issue d’une période de séchage d’environ deux mois, une visite serait réalisée avec l’entrepreneur afin de déterminer la teneur des travaux à réaliser ;

— Un courriel du 5 décembre 2022 dans lequel Mme [K] [J] se plaint d’infiltrations dans les deux chambres côté rue ;

— Un courriel du 13 avril 2023, dans lequel M. [D] [L] indique que suite à la visite réalisée fin mars 2023, les niveaux d’humidité étaient encore trop importants pour que les peintures soient reprises,

— Un courriel du 23 mars 2024 dans lequel Mme [K] [J] indique avoir été contactée par un plombier en raison d’une fuite au 4ème étage, qui a, le 21 mars, constaté une fuite au niveau du siphon de sa douche, lui a demandé de ne plus utiliser sa douche tant que les réparations ne seraient pas faites, Mme [J] précisant qu’elle était prête à utiliser l’autre salle de bain dans l’attente,

— Un courriel du 14 avril 2024 par lequel Mme [K] [J] se plaint du fait que suite à la réparation de la douche une dizaine de jours plus tôt, le chantier n’est pas terminé, puisque l’accès à la plomberie demeure sommairement couverte d’un plastique ;

— Des photographies d’une peinture cloquée, sur les murs et le plafond d’une chambre, d’une peinture écaillée sur le plafond et le mur de la cuisine, d’une peinture craquelée sur le mur et les moulures du salon, de radiateurs dans la cuisine et dans une chambre au bas desquels se situe un récipient en plastique, d’eau coulant d’un plafond par l’ouverture destinée à l’encastrement du spot lumineux de la cuisine (légendée « dégât des eaux du 30 janvier 2024 ») ;

— Une facture de recherche de fuite d’eau plafond cuisine précisant « problème sur l’évacuation d’eau dans la colonne descendante de l’immeuble » datée du 5 février 2024,

— Un courriel émanant de son assureur, daté du 1er février 2024, dont il résulte que l’origine du dégât des eaux survenu le 29 janvier 2024 se situait dans l’appartement voisin,

— Un courriel émanant de M. [D] [L], indiquant, le 4 décembre 2024, qu’un dégât des eaux majeur avait été constaté et circonscrit en mars 2024, dont l’origine se situait au niveau de la salle de bain de Mme [K] [J] ; qu’en raison du taux d’humidité encore élevé sur certaines parties du plafond, il aurait besoin d’accéder à son lot afin de vérifier l’absence de nouvelle fuite ; que, lors de ce passage, il souhaiterait également accéder à une autre pièce, une fuite étant en cours à l’aplomb de cette pièce ;

Le bailleur produit pour sa part deux rapports d’intervention émanant de la société OXYPLO, dont il résulte que :

— Après une première intervention le 6 février 2024, une fuite a été localisée le 7 février 2024 sur une canalisation, et que la réparation a alors été effectuée,

— Le 27 février 2024, ont été constatés une infiltration d’eau autour de la VMC ainsi qu’un problème d’étanchéité de la toiture, et, lors d’une intervention le 21 mars 2024, une fuite a été constatée au 4ème étage, provenant de la bonde de douche de Mme [J], cassée, le remplacement n’ayant pu être fait le jour même, faute d’accès sous le bac à douche.

De tout ce qui précède, il résulte que le logement occupé par Mme [K] [J] a subi :

— trois dégâts des eaux, le 2 octobre 2022, 18 octobre 2022, et 5 décembre 2022, au niveau du plafond de la cuisine, et du plafond des deux chambres, ces désordres étant liés aux travaux entrepris sur la toiture de l’immeuble,

— un dégât des eaux le 30 janvier 2024, affectant le plafond de sa cuisine, dont l’origine se situait au niveau de l’évacuation d’eau dans la colonne descendante de l’immeuble ; aucune pièce versée aux débats ne permettant d’étayer la réparation de la fuite le 19 février 2024 ainsi que le soutient de la demanderesse, c’est la date du 7 février 2024 qui sera retenue, cette dernière étant étayée par le rapport d’intervention de la société OXYPLO produite par le bailleur.

— un dégât des eaux le 21 mars 2024, au niveau de la bonde de sa douche, laquelle n’a plus pu être utilisée jusqu’au 28 mars 2024, date alléguée de sa réparation, non contredite par le bailleur, un désordre esthétique ayant perduré du fait d’un adhésif posé sur un trou creusé au bas de sa douche pour accéder aux canalisations. La date à laquelle il a été mis fin à ce désordre est inconnue.

S’agissant de la perte de luminosité, la poussière et la saleté résultant des travaux

Mme [K] [J], produit, au soutien de la perte de luminosité, de la poussière et de la saleté résultant des travaux :

— un courriel du 30 août 2022 dans lequel elle informe l’agence gestionnaire du bien de ce qu’elle a constaté, à son retour de vacances, son appartement recouvert de poussière et de saleté, alors même qu’elle avait fermé les volets et fenêtres.

— une photographie des échafaudages installés sur toute la façade de l’immeuble, recouverts de bâches, ainsi qu’une photographie prise de l’intérieur de son appartement.

Le courriel décrivant le niveau de saleté découvert le 30 août 2022 n’étant étayé par aucune photographie ou déclaration de témoin, et aucune pièce ne permettant d’en déterminer la durée, il sera constaté que le désordre n’est qu’insuffisamment établi.

La perte de luminosité pendant la durée des travaux de ravalement de façade, sur un côté de l’appartement, est en revanche établie par la photographie versée aux débats.

S’agissant du dysfonctionnement du chauffage

Au soutien de ce qu’elle aurait été privée de chauffage chaque année en période hivernale, Mme [K] [J] produit :

— un échange de courriels entre elle, M. [Y] [Z] et l’agence en charge de la location du bien entre le 6 octobre 2020 et le 15 octobre 2020, dont il résulte que les locataires se sont plaints de ce que l’appartement était alors dépourvu de chauffage,

— Un courriel du 5 novembre 2023, dans lequel Mme [J] se plaint de ce que ses radiateurs côté rue sont en panne, l’agence de gestion locative lui ayant indiqué, le lendemain, que la société SOLVAC serait missionnée,

— un courriel du 12 novembre 2023, dans lequel Mme [J] indique que la société SOLVAC est passée, mais que la visite n’a rien donné, 7 des 11 radiateurs ne fonctionnant toujours pas, ainsi qu’un courriel de relance en date du 15 novembre 2023,

— Des échanges de courriels entre elle et l’agence de gestion locative entre le 21 octobre 2024 et le 24 octobre 2024 concernant la nécessité de mettre le chauffage en route, l’agence ayant, le 23 octobre 2024, indiqué que leur service technique était sur site pour solutionner le problème le plus rapidement possible,

— Un courriel du 4 novembre 2024, un courriel du 8 novembre 2024, ainsi qu’une lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 novembre 2024, distribuée le 14 novembre 2024 informant l’agence de gestion locative du dysfonctionnement de 6 de ses radiateurs ;

Le bailleur produit pour sa part les échanges intervenus entre l’agence de gestion locative et la société SOLVAC, concernant l’absence de remise en route du système de chauffage dans la résidence, entre le 30 septembre 2024 et le 9 décembre 2024, dont il résulte que les purges des radiateurs de Mme [J] ont été réalisées le 18 novembre 2024, mais que les radiateurs de la cuisine et de la salle de bain s’étaient alors mis à fuir, une nouvelle intervention ayant alors été programmée le 27 novembre 2024.

Il résulte de ce qui précède que :

— Les dysfonctionnements du chauffage en 2020 et en 2023 sont insuffisamment étayés, en l’absence d’éléments venant objectiver les déclarations des locataires contenues dans leurs courriels, le bailleur reconnaissant toutefois, dans ses écritures, une panne de chauffe durant quelques jours en 2023,

— Le chauffage a dysfonctionné entre le 21 octobre 2024 et le 18 novembre 2024, soit durant 27 jours, les radiateurs ayant par ailleurs fui au niveau de deux radiateurs dans deux pièces entre le 18 novembre 2024 et le 27 novembre 2024, soit durant 9 jours.

Sur le dysfonctionnement de l’ascenseur

Au soutien des pannes répétées de l’ascenseur, Mme [K] [J] produit :

— Un courriel du 12 novembre 2022 dans lequel elle indique que l’ascenseur est en panne, et un autre courriel du 14 novembre 2022 indiquant que l’ascenseur ne fonctionne toujours pas ;

— Un courriel du 15 juillet 2023 dans lequel elle évoque une panne d’ascenseur depuis le 13 juillet ;

— Un courriel du 13 septembre 2023 évoquant une nouvelle panne d’ascenseur ;

— Un courriel du 24 octobre 2024 à 0h08 indiquant que l’ascenseur ne fonctionnait pas, l’agence de gestion ayant répondu le même jour, à 16h46, qu’il avait été remis en marche très tôt le matin même.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera constaté que seule la panne signalée le 24 octobre 2024 est étayée par une pièce autre qu’un courriel émanant de la demanderesse, dont il résulte que la panne d’ascenseur, signalée à 00h08 ce même jour, ayant été réparée le jour même.

B) Sur la responsabilité du bailleur

La Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC soutient que parce que Mme [K] [J] était informée des travaux à venir dans l’immeuble, elle avait nécessairement renoncé à se prévaloir d’un quelconque préjudice en lien avec ces travaux ; elle considère que les nuisances subies doivent être qualifiées de normales au regard des travaux ainsi acceptés.

Mme [K] [J] n’a toutefois jamais expressément renoncé à se prévaloir d’un quelconque préjudice en lien avec les travaux, qu’elle ne pouvait d’ailleurs anticiper. Le simple fait qu’elle ait indiqué, dans un courriel du 4 octobre 2021, que le ravalement et les changements de fenêtres auraient lieu en 2021 n’est pas suffisant à exonérer le bailleur de son obligation de jouissance paisible ou de délivrance d’un logement décent, même en cas de travaux, étant rappelé que ces obligations sont de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure, le bailleur ne pouvant se retrancher derrière son absence de faute, ni invoquer le fait que la locataire était informée des travaux à venir.

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Hors les cas d’indécence, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrer un logement en bon état de réparations, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, il convient de rappeler que la demande de dommages et intérêts, même quand elle est présentée sur un fondement contractuel, nécessite que soit rapportée la preuve d’un préjudice, certain, personnel et légitime, en lien de causalité directe avec le manquement de la partie adverse à ses obligations contractuelles.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant des fenêtres

L’étanchéité des fenêtres relève de la responsabilité du bailleur, en application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui dispose, notamment que : « 2. Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer », la responsabilité du bailleur est susceptible d’être engagée sur ce point.

Il a précédemment été établi que les fenêtres du logement étaient, avant leur remplacement, affectées d’un défaut d’étanchéité, reconnu par l’architecte de l’immeuble, cela jusqu’au 23 janvier 2023.

Il est par ailleurs établi que Mme [J] s’est plainte à plusieurs reprises, à compter du 4 octobre 2021, photographies à l’appui, du froid et de l’humidité présente dans son logement résultant de ce défaut d’isolation.

Le préjudice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres est ainsi établi pour la période allant du 4 octobre 2021 au 23 janvier 2023, soit durant une période de 15,5 mois, et sera réparé par une somme qu’il est raisonnable de fixer à 3550 euros, cette somme correspondant à approximativement 5% du montant du loyer initial (aucune des deux parties ne justifiant du montant des loyers hors charges appelés en 2021 et 2022) durant 15,5 mois (4584,34 x 5% x 15,5).

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant du carreau cassé

Il a précédemment été établi qu’à l’occasion de la dépose des volets de l’appartement occupé par Mme [K] [J], un carreau avait été fêlé le 12 septembre 2022, sa réparation étant intervenue le 15 novembre 2022.

Le manquement du bailleur à assurer à la locataire un logement en bon état d’entretien et de réparation est ainsi établi.

S’agissant du préjudice subi, il sera rappelé qu’il a été précédemment observé que le lien de causalité entre ce carreau fêlé et la blessure supposée du pied de l’enfant de ce fait n’était pas établi. Il sera par ailleurs relevé que le froid subi par Mme [K] [J] résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres a préalablement été indemnisé, et que le carreau fêlé avait été colmaté, de sorte qu’il n’est pas établi qu’il ait causé un froid supplémentaire. Dès lors, le préjudice indemnisable n’est qu’esthétique, et il sera réparé par une somme qu’il convient de raisonnablement fixer à 150 euros.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant des volets

Le bailleur étant tenu, en application de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989, « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués », et ayant précédemment été établi que le logement de Mme [J] avait été dépourvu de volets fonctionnels entre le 11 juillet 2022 et le 28 avril 2023, soit durant une période de 9,5 mois, il sera constaté que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement en bon état de réparations.

Il est par ailleurs établi que Mme [K] [J], s’est plainte, à plusieurs reprises et à compter du 11 juillet 2022, de ne pouvoir fermer ses volets, notamment en période de canicule et alors qu’elle partait en vacances.

Ce préjudice sera justement indemnisé par une somme qu’il est raisonnable de fixer à 1000 euros, cette somme correspondant à approximativement 2,5% du montant du loyer initial (aucune des deux parties ne justifiant du montant des loyers hors charges appelés en 2021 et 2022) durant 9,5 mois.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant de l’inaccessibilité des balcons et de la perte de luminosité

Il a précédemment été établi que l’installation d’échafaudages et de bâches le long des façades dans le cadre des travaux de ravalement de façades, qui caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de jouissance paisible, avait causé à Mme [K] [J] :

— La perte de jouissance d’un balcon sur deux, de son balcon côté rue de décembre 2021 à juillet 2022, et de l’autre balcon, de juillet 2022 à juillet 2023.

— La perte de luminosité dans un côté de l’appartement, sur une durée qu’il est raisonnable de fixer à la même durée que celle ayant causé la perte de jouissance du balcon côté rue.

Ces préjudices seront justement réparés par l’octroi d’une somme qu’il est raisonnable de fixer à 1000 euros.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant des dégâts des eaux

En application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, « le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ».

Il a précédemment été établi que Mme [K] [J] avait subi cinq dégâts des eaux, dont l’origine ne se situait pas dans un défaut d’entretien de sa part mais dans les travaux entrepris sur la toiture de l’immeuble, dans l’évacuation d’eau dans la colonne descendante de l’immeuble, et au niveau la bonde de sa douche.

S’agissant du préjudice subi, il consiste en :

— le fait d’avoir dû faire face à de l’eau ruisselant des plafonds de la cuisine les 2 et 18 octobre 2022 ainsi que durant 5 jours entre le 30 janvier 2024 et le 7 février 2024,

— le fait de n’avoir pu utiliser l’une des deux salles de bain du logement entre le 21 mars 2024 et le 28 mars 2024,

— un préjudice d’ordre purement esthétique, résultant des cloques et des craquelures de la peinture, étant précisé qu’il il résulte du procès-verbal de constat du 3 février 2025, réalisée à la requête de la société « Meilleurtaux placement », que l’appartement est globalement en très bon état, mais qu’ont été constatés, sur la peinture, des fissures et des boursouflures, ainsi que des plinthes déformées, notamment, dans les deux chambres, dans la salon, ainsi que des petites cloques et des boursouflures sous la fenêtre dans la deuxième partie du couloir, les photographies jointes au constat faisant état de désordres esthétiques mineurs.

Ces préjudices seront ainsi indemnisés par une somme qu’il est raisonnable de fixer à 1500 euros.

Il est par ailleurs établi que les frais de recherche de fuite, d’un montant de 132 euros, ont été réglés par Mme [K] [J], que le bailleur est tenu d’indemniser, au regard de ce préjudice matériel établi.

Sur la responsabilité du bailleur s’agissant des pannes de chauffage et d’ascenseur

Le bailleur est, en application des textes précités, tenu de procéder aux réparations nécessaires et étant, en application de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, tenu de s’assurer que " 5. (…) les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ".

Or, il a précédemment été établi que le chauffage avait dysfonctionné entre le 21 octobre 2024 et le 18 novembre 2024, soit durant 27 jours, les radiateurs ayant par ailleurs fui au niveau de deux radiateurs dans deux pièces entre le 18 novembre 2024 et le 27 novembre 2024, soit durant 9 jours. Il n’est par ailleurs pas contesté que le chauffage a dysfonctionné durant quelques jours en 2023.

Il a par ailleurs été établi que l’ascenseur n’avait pas fonctionné au cours de la soirée du 23 octobre 2024.

S’agissant du préjudice subi du fait de l’absence de chauffage, il résulte des courriels de Mme [K] [J] se plaignant du froid au mois de novembre 2023 et 2024, non contestés par le bailleur.

S’agissant du préjudice subi du fait de la panne d’ascenseur, il n’est pas établi, le fait qu’elle ait du attacher son vélo pliant au bas de l’immeuble dont elle tiendrait son bailleur pour responsable s’il venait à être volé, ne constituant qu’un préjudice hypothétique, lequel n’est pas indemnisable.

Au regard de ces éléments, il sera accordé à Mme [K] [J] la somme de 1000 euros, correspondante à environ 20% du montant d’un mois de loyer mensuel hors charges réglé en 2024, dont il est justifié par la production d’un avis d’échéance du 20 octobre 2024 (5092,04 euros).

En conclusion, la Mutuelle de Retraite, d’Epargne et de Prévoyance CARAC sera condamnée à payer à Mme [K] [J] les sommes de :

—  3350 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance du fait du défaut d’étanchéité des fenêtres,

—  150 euros du fait du carreau fêlé pendant une période de deux mois,

—  1000 euros du fait du dysfonctionnement de ses volets,

—  1000 euros au titre de l’inaccessibilité de ses balcons et de la perte de luminosité durant les travaux de ravalement de façade,

—  1500 euros au titre des dégâts des eaux subis,

—  1000 euros au titre du dysfonctionnement du chauffage en octobre et novembre 2023 et 2024.

Soit, au total, la somme de 8000 euros, en indemnisation de son préjudice de jouissance, à laquelle il conviendra d’ajouter la somme de 132 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024.

Ces différents désordres ayant nécessairement causé à Mme [K] [J] un préjudice moral résultant des nombreux incidents et relances qu’elle a eu à gérer au cours de sa période d’occupation des lieux, étant établi qu’elle a du se rendre disponible à plusieurs reprises pour que puissent être réalisés les réparations nécessaires, ce préjudice sera indemnisé par une somme qu’il est raisonnable de fixer à 500 euros, étant rappelé que le fait d’être contraint de mettre en demeure ou d’assigner en justice est indemnisé au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

II. Sur la répétition de l’indu

Aux termes de l’article 1302 du code civil, " Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées ".

Mme [K] [J] sollicite la restitution des charges de chauffage et d’ascenseur qu’elle aurait selon elle indûment payées entre 2021 et 2024.

Il a été toutefois précédemment jugé que les dysfonctionnements allégués au cours des années antérieures à 2023 n’étaient qu’insuffisamment démontrés, et que, s’agissant de l’année 2023, le chauffage n’avait dysfonctionné qu’au cours de quelques jours, et, s’agissant de l’année 2024, que seule une panne de chauffage, allant du 21 octobre 2024 au 18 novembre 2024, était établie ; il n’a par ailleurs été démontré, s’agissant de l’ascenseur qu’une unique panne, au cours de la soirée et de la nuit allant du 23 au 24 octobre 2024.

Il sera par ailleurs rappelé qu’il incombe à celui qui réclame que la restitution d’un indu de prouver d’une part, le paiement, et d’autre part le caractère indu des sommes payées.

Or, en l’espèce, Mme [K] [J] ne produit, au soutien de sa demande, qu’une pièce qui ne permet d’apprécier que les charges de chauffage et d’ascenseur qu’elle a réglées en 2023 ; il n’est par ailleurs pas établi que le chauffage dont elle a été privée en octobre et novembre 2023 et 2024 ait été facturé, étant rappelé qu’il résulte des échanges entre les parties que c’est l’ensemble de la résidence qui était privée de chauffage.

Le caractère indu des charges réglées à ce titre n’est ainsi pas établi.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en répétition de l’indu.

III. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 décembre 2024.

IV. Sur les frais du procès

La Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC sera par ailleurs condamnée à payer à Mme [K] [J] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à payer à Mme [K] [J] une somme de 8000 (huit mille) euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024,

CONDAMNE la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à payer à Mme [K] [J] une somme de 132 (cent trente deux) euros en indemnisation de son préjudice matériel, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024,

CONDAMNE la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à payer à Mme [K] [J] une somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 décembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 30 décembre 2024,

REJETTE la demande formée au titre de la restitution des charges de chauffage et d’ascenseur,

CONDAMNE la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la Mutuelle d’Epargne Retraite et de Prévoyance CARAC à payer à Mme [K] [J]la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection