TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 25/53541 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YBI

N° : 7

Assignation du :

20 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 septembre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

CARMILA FRANCE, société par actions simplifée

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS – #C0260

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. AMEL

[Adresse 3],

Centre commercial “Carrefour”

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 31 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1981, la société Continent hypermarchés, aux droits de laquelle vient la société Carmila France, a donné à bail commercial à la société Sogera des locaux (local n°105/436 de 49, 92 m2) situés au sein du centre commercial Continent (désormais [Adresse 5]) sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 1981, moyennant un loyer annuel de 49.000 francs hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance (bail n°1).

Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 1981, la société Continent hypermarchés, aux droits de laquelle vient la société Carmila France, a donné à bail commercial à la société Sema optique des locaux (local n°105/436 de 23, 45m 2) situés au sein du centre commercial Continent (désormais [Adresse 5]) sis [Adresse 3] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 1981, moyennant un loyer annuel de 25.795 francs hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance (bail n°2).

Ces baux ont fait l’objet de nombreuses cessions et ont été, dès 1984, exploités dans le cadre d’un fonds de commerce unique :

La société Sema optique a cédé son droit au bail à la société Sogera le 16 novembre 1982,La société Sogera a cédé son fonds de commerce, en ce compris les deux baux, à la société Uniforces le 31 juillet 1984, qui l’a cédé à la société Yasmina le 23 août 1989, qui l’a cédé à la société Amel le 8 décembre 1997.

Des loyers étant demeurés impayés, par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2019, la société Carmila France a fait délivrer à la société Amel, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme au principal de 28.875, 23 euros.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la société Carmila France a, par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2019, fait assigner la société Amel devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Par ordonnance en date du 24 juin 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes formulées par la société Carmila France.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Carmila France a, par acte de commissaire de justice en date du 1er février 2022, fait délivrer à la société Amel un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 38.642, 08 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 avril 2022, la société Carmila France a fait assigner la société Amel devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter le constat de l’acquisition de la clause résolutoire des baux et, subsidiairement, le prononcé de leur résiliation aux torts exclusifs du preneur.

Par ordonnance en date du 19 janvier 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a homologué le protocole transactionnel signé par la société Carmila France et par la société Amel le 1er juillet 2022 et lui a conféré force exécutoire.

Des loyers étant demeurés impayés, la société Carmila France a fait délivrer à la société Amel, par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire des deux baux, portant sur une somme en principal de 106.438, 69 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 mars 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée aux contrats de bail, la société Carmila France, a, par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, fait assigner la société Amel devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

« ➢ CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux au profit de la société CARMILA FRANCE et donc la résiliation de plein droit des baux à effet du 18 avril 2025 ;

➢ ORDONNER l’expulsion des lieux loués de la société AMEL ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la [Localité 6] publique ;

➢ ORDONNER le retrait par la société AMEL, à ses frais exclusifs, de l’intégralité des biens situés dans le local dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

➢ AUTORISER la société CARMILA FRANCE, une fois passé ce délai de huit jours et faute de retrait amiable par la société AMEL, à retirer les biens laissés sur place et à les entreposer dans le lieu de son choix, dans l’attente de leur vente forcée et ce, aux frais exclusifs du preneur ;

➢ CONDAMNER, par provision la société AMEL à payer à la société CARMILA FRANCE les sommes suivantes, suivant décompte au 23 avril 2025, et sous réserve de l’actualisation de la dette locative

➢ Loyers, charges et accessoires impayés ……………………………………………………. 119 893,50 €

➢ Indemnité forfaitaire et irrévocable ……………………………………………………………. 11 989,35 €

➢ Réintégration des abattements COVID ………………………………………………………. 15 592,51 €

➢ Intérêts de retard contractuels ……………………………………….. à parfaire au jour du paiement

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire ……………………………………………….. 147 475,36 €

➢ CONDAMNER par provision la société AMEL à payer à la société CARMILA FRANCE des intérêts de retard au taux contractuel de 3 % pour le premier mois, 2 % pour le second mois, puis 1 % pour les mois suivants, à compter de la date d’échéance de chaque appel impayé, et jusqu’à parfait paiement ;

➢ ORDONNER la capitalisation des intérêts dus depuis une année entière, dans les termes de l’article 1154 du Code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties ;

➢ DIRE que le dépôt de garantie au titre de chacun des baux est définitivement acquis à la société CARMILA FRANCE ;

➢ FIXER le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par la société AMEL, à compter du 18 avril 2025, au double du loyer global de la dernière année de location jusqu’à parfaite libération du local ; la CONDAMNER à payer à la société CARMILA FRANCE ladite indemnité d’occupation provisionnelle ;

➢ RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ;

➢ CONDAMNER la société AMEL à payer à la société CARMILA FRANCE la somme provisionnelle de 3 600,00 € par application des dispositions de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction ancienne applicable aux parties ; très subsidiairement, la CONDAMNER à lui payer la somme de 3 600,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

➢ CONDAMNER la société AMEL aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la délivrance du commandement de payer et de la présente assignation ».

L’état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 31 juillet 2025, la société Carmila France, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés.

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Amel n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025. La société Carmila France a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé, ce qu’elle a fait le 8 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, les baux commerciaux contiennent une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 17 mars 2025 par la société Carmila France à la société Amel pour avoir paiement de la somme de 106.438, 69 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 12 mars 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce que, dans le commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 22 août 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires se sont trouvées réunies à la date du 17 avril 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation du défendeur de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, la société Carmila France sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation des baux et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La société Carmila France sollicite la condamnation de la société Amel à lui régler la somme de 119.893, 50 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 23 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus).

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 23 avril 2025 qu’a été facturée le 15 mars 2024 la somme de 272, 28 euros au titre des frais d’huissier de justice qu’il convient de déduire, dès lors que ces frais sont inclus dans les dépens et, en toute hypothèse, ne sont établis par aucun justificatif.

La société Amel sera, en conséquence, condamnée au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 119.621, 22 euros (119 893, 50 – 272, 28) au titre des loyers et accessoires arriérés arrêtés au 23 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus).

Sur la demande relative à l’indemnité forfaitaire

La société Carmila France sollicite la condamnation de la société Amel à lui payer une provision d’un montant de 11.989, 35 € euros au titre de l’indemnité forfaitaire de 10%.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

La société Carmila France sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Carmila France de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande relative au remboursement des abattements

La société Carmila France sollicite la condamnation de la société Amel à lui rembourser l’abandon de loyer qu’elle lui a consenti dans le cadre du protocole d’accord du 1er juillet 2022 pour un montant de 9.160, 34 euros et de 6.432, 17 euros en application de ce protocole.

Le protocole d’accord du 1er juillet 2022 et homologué par l’ordonnance du juge de la mise en état stipule que l’abandon de créance consenti par le bailleur à hauteur de 9.160, 34 euros et de 6.432, 17 euros ne sera définitivement acquis que sous réserve de la stricte exécution du présent protocole par le preneur et que le preneur sera déchu du bénéfice de l’ensemble des mesures d’accompagnement en cas de non-respect du bail et du protocole.

Or, il ressort du décompte actualisé au 12 mars 2024 que la société Amel n’a pas respecté les termes du protocole d’accord dès lors qu’elle n’a pas réglé l’intégralité des mensualités dues au titre de l’arriéré locatif et des loyer et charges courants.

La société Amel sera, en conséquence, condamnée à payer à la société Carmila France la somme de 15.592, 51 euros au titre du remboursement des abattements consentis dans le cadre du protocole d’accord du 1er juillet 2022.

Sur la demande relative aux frais de procédure

La société Carmila France sollicite la condamnation de la société Amel à lui verser une provision de 3.600 euros au titre des frais de procédure.

Toutefois, ces frais sont inclus dans les dépens et les frais irrépétibles.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande relative aux intérêts de retard

La société Carmila France demande que les sommes auxquelles la société Amel est condamnée à payer produise intérêts de retard au taux contractuel de 3 % pour le premier mois, 2 % pour le second mois, puis 1 % pour les mois suivants, à compter de la date d’échéance de chaque appel impayé, et jusqu’à parfait paiement, en application des contrats de bail.

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil.

Il sera, en conséquence, prévu que les sommes de 105.855, 52 et de 15.592, 51 euros porteront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera, enfin, ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La société Carmila France, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, elle sera également condamnée à verser à la société Carmila France une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit des clauses résolutoires stipulées aux contrats de bail et la résolution de plein droit des baux liant les parties à la date du 17 avril 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Amel et de tout occupant de son chef des lieux (local n°105/436 et local n°105/436) situés au sein du centre commercial Carrefour sis [Adresse 3] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Amel à la société Carmila France, à compter de la résiliation des baux, soit du 18 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant des loyers contractuels, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons, en tant que de besoins la société Amel au paiement par provision de cette indemnité ;

Condamnons, par provision, la société Amel à payer à la société Carmila France la somme de 119.621, 22 euros au titre des loyers et accessoires arrêtés au 23 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamnons, par provision, la société Amel à payer à la société Carmila France la somme de 15.592, 51 euros au titre du remboursement des abattements consentis dans le protocole d’accord du 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Carmila France au titre de l’indemnité forfaitaire, de la conservation du dépôt de garantie et des frais de procédure ;

Condamnons la société Amel aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Condamnons la société Amel à payer à la société Carmila France la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 16 septembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Sophie COUVEZ