TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/02867 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4HVF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

26 Février 2024

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le :16/03/2026

à M^e GABRIEL et M^e PICOT DE [Localité 2] D’ALIGNY

JUGEMENT

rendu le 16 Mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [B], [A], [D] [U]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004

DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY de l’AARPI Cabinet PdA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1032

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 10 mai 2011, Monsieur [B] [U] a donné à bail commercial renouvelé à la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME, un local, sis [Adresse 2] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011 moyennant un loyer principal annuel de 28.869,93 euros, aux fins d’y exploiter une activité de “Pharmacie et parapharmacie”.

Par acte d’huissier en date du 31 décembre 2021, la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME a fait signifier à Monsieur [B] [U] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er janvier 2022.

Par mémoire notifié le 19 décembre 2023, Monsieur [B] [U] a consenti au renouvellement du bail et a sollicité à titre principal la fixation d’un loyer de renouvellement évalué à la somme de 34.100 euros HT HC par an.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Monsieur [B] [U] a fait assigner la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

“DIRE ET JUGER que le loyer en renouvellement à effet du 1er Janvier 2022 sera déplafonné en raison des modifications de la destination et des facteurs locaux de commercialité et fixé à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 34.100 €,

DIRE ET JUGER que les loyers arriérés produiront arriérés au taux légal à compter de la date de notification du mémoire préalable, soit le 19 décembre 2023 conformément aux dispositions de l’article 1055 du Code Civil.

Subsidiairement,

DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président de nommer avec la mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail sis [Adresse 3]

[Localité 6], telle qu’elle résulte à la date considérée de renouvellement du bail.

MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence s’attachant à la fixation du loyer et au déroulement des opérations d’expertise.

RESERVER les dépens.”

Le bailleur soutient qu’en raison du changement de destination du 1er étage en locaux d’habitation et de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail renouvelé doit être déplafonné et fixé à leur valeur locative. Il sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.100 euros par an hors taxes et hors charges.

Aux termes de son dernier mémoire signifié le 8 janvier 2026, la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME demande au juge des loyers commerciaux :

— de constater que “la locataire accepte le renouvellement du loyer à compter du 1er janvier 2022, sous la double réserve :

* Que le dernier alinéa de l’article L145-34 du code de commerce prévoyant un lissage de l’augmentation en résultant pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente soit appliqué.

* Que la date d’exigibilité du loyer majorés soit fixé au 19 décembre 2023 (date de réception du mémoire du bailleur fixant pour la première fois la date du loyer) et ce, en application des articles L 145-11 et R 145-1 du code de commerce.

— que lui soit accordé de payer l’arriéré de loyers dû au jour du prononcé de la décision définitive, en vingt-quatre mensualités égales et ce, en application de l’article 1343-5 du code civil,

— le débouté de Monsieur [U] de ses demandes plus amples ou contraires.

— que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

La locataire indique accepter le montant du loyer du bail renouvelé proposé par le bailleur. Elle sollicite que le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce prévoyant un lissage de l’augmentation en résultant pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente soit appliqué et que la date d’exigibilité du loyer majoré soit fixé au 19 décembre 2023 (date de réception du mémoire du bailleur fixant pour la première fois la date du loyer) et ce, en application des articles L 145-11 et R 145-1 du code de commerce. Elle sollicite également des délais de paiement pour régler l’arriéré de loyers.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 janvier 2026. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2022, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

L’article L145-33 du code de commerce énonce que le montant des loyers et baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle, à défaut d’accord est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré ;

2° la destination des lieux ;

3° les obligations respectives des parties ;

4° les facteurs locaux de commercialité.

L’article L145-34 du même code pose le principe du plafonnement du loyer sauf s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés aux dispositions des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce.

Par ailleurs, l’article R.145-30 du même code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

Il y a lieu de rappeler que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l’absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, sans dans ce dernier cas que le preneur ait à rapporter la preuve d’une modification notable des éléments de cette valeur locative, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause, et au besoin d’office, le montant de la valeur locative.

En l’espèce, au regard de ce qui précède, les parties s’accordent sur le déplafonnement du loyer et sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.100 euros hors taxes et hors charges.

Dès lors, il y a lieu de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, cette somme étant due à compter de la date du renouvellement du bail et non à compter de la notification du mémoire préalable contrairement à ce que soutient la locataire.

Il n’est pas contesté que cette valeur locative est supérieure au loyer plafonné du bail. Dès lors, il y a lieu de constater que la locataire peut prétendre au bénéfice du lissage déplafonnement prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce, étant rappelé qu’il appartient aux parties d’arrêter l’échéancier des loyers qui seront dus pendant la période au cours de laquelle s’applique l’étalement de la hausse du loyer instauré par ce texte.

Il sera relevé que le juge des loyers commerciaux n’est saisi d’aucune demande tendant à la condamnation de la locataire à payer le différentiel entre le montant du loyer fixé par le présent jugement et le montant du loyer acquitté jusqu’à ce jour, une telle demande n’entrant au demeurant pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux en application de l’article R. 145-23 du code de commerce. En conséquence, toute condamnation au paiement de ce différentiel étant exclue, la demande de délais de paiement formée par la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil est sans objet.

En revanche, il y a lieu de préciser que conformément à l’article 1231-6 du code civil, ce différentiel portera, à compter de la notification du mémoire préalable le 19 décembre 2023, intérêts au taux légal à compter de chaque date d’exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La procédure ayant été nécessaire pour fixer les droits respectifs des parties, les dépens de l’instance seront partagés à hauteur de 50% à la charge de Monsieur [B] [U] et de 50% à la charge de la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, la demande de Monsieur [B] [U] formée au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’exécution provisoire, qui est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 34.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2022, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial conclu entre Monsieur [B] [U] et la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 5], demeurant inchangées,

DIT qu’il doit être fait application de l’étalement de l’augmentation du loyer déplafonné prévu par le dernier alinéa de l’article L.145-34 du code de commerce

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 19 décembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date jusqu’à complet paiement,

DEBOUTE la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME de sa demande visant à fixer la date d’exigibilité du loyer majoré au 19 décembre 2023,

DECLARE sans objet la demande de délais de paiement formée par la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME,

PARTAGE les dépens de l’instance à hauteur de 50 % à la charge de Monsieur [B] [U] et de 50% à la charge de la S.E.L.A.R.L. SELARL DU DOME,

DEBOUTE Monsieur [B] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Mars 2026

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. PERALTA