TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

à M^e ECHALIER DALIN, M^e COSTE FLORET, M^e GUIZARD, M^e DUFAU

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 23/08199

N° Portalis 352J-W-B7H-C2DBO

N° MINUTE :

Assignation du :

14, 15 et 16 juin 2023

JUGEMENT

rendu le 17 avril 2026

DEMANDEURS

S.C.I. PHIMAX

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [B] [R] [N]

Madame [T] [U] [G] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentés par Maître Christine ECHALIER DALIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0337

DÉFENDEURS

S.A. GENERALI IARD

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Marie COSTE FLORET de la SCP SOULIE – COSTE-FLORET & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0267

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet QUENOT

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Laurent GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0020

Décision du 17 avril 2026

8ème chambre 3ème section

N° RG 23/08199 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2DBO

Société ALTIMA ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Maître Dominique DUFAU de la SELARL DUFAU-ZAYAN Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1249

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Valérie AVENEL, vice-présidente

Madame Océane CHEUNG, juge

assistées de Madame Justine EDIN, greffière

DÉBATS

A l’audience du 13 février 2026 tenue en audience publique devant Madame Océane CHEUNG, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 17 avril 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Phimax, Mme [T] [G] (ép. [N]) et M. [B] [N] sont propriétaires indivis des lots n°94 et 95 (studios au 6ème étage) au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le lot n°94 a été loué à M. [Q], et le lot n°95 à Mme [O], chacun ayant donné congé en mars 2018.

La SCI Phimax et les consorts [N] sont assurés auprès de la compagnie Altima assurances.

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la compagnie Generali IARD.

La SCI Phimax et les consorts [N] se plaignaient de dégâts des eaux réguliers dans le lot n°94 depuis février 2017, et dans le lot n°95 depuis mars 2018.

Par exploits du 30 janvier 2020 et du 4 février 2020, la SCI Phimax et les consorts [N] ont fait signifier assignation en référé au syndicat des copropriétaires, à la compagnie Generali Assurance chez Bess, et la compagnie Altima Assurances, aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Par ordonnance de référé du 19 juin 2020, M. [W] [P] a été désigné en tant qu’expert judicaire.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 novembre 2022.

C’est dans ces conditions que la SCI Phimax et les consorts [N] ont fait signifier assignation, par exploits de commissaire de justice en date des 14, 15 et 16 juin 2023, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6], à la compagnie Generali IARD et à la compagnie Altima Assurances aux fins d’indemnisation de leurs préjudices, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. L’affaire a été enrôlée sous le RG 23/08199.

Par acte du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer assignation en intervention forcée, par exploit de commissaire de justice à la compagnie Generali IARD, aux fins de garantie et de jonction. L’affaire a été enrôlée sous le RG 23/14480.

Le 13 décembre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction entre les deux instances.

Par décision du juge de la mise en état du 9 octobre 2024, a été joint au fond l’incident soulevé par la SCI Phimax et les consorts [N] relatif à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires visant à les voir condamner sous astreinte à faire réaliser des travaux d’étanchéité dans leurs lots.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025, la SCI Phimax et les consorts [N] demandent au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, des articles L.112 et suivants du code des assurances, et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, de :

«  Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la compagnie d’assurance Generali et Altima assurances à verser à la SCI Phimax, M. [N] et Mme [G] :

— la somme de 4 227,25 euros au titre des travaux réparatoires ;

— la somme de 39 856 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser des travaux d’étanchéité, cette demande étant nulle, le syndicat des copropriétaires ne produisant aucune autorisation de générale des copropriétaires l’y autorisant, et au surplus, non justifiée ;

En tout état de cause,

Débouter la société Generali IARD de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des concluants et demande visant à la condamnation des concluant à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Débouter la société Altima Assurances de sa demande visant à la condamnation des concluants à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 et aux dépens ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la compagnie d’assurance Generali et Altima assurances à verser à la SCI Phimax, M. [N] et Mme [G], la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la compagnie d’assurance Generali et Altima assurances à verser à la SCI Phimax, M. [N] et Mme [G], aux entiers dépens de la présente instance et de la procédure de référé, comprenant les frais d’expertise. ".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] demande au tribunal, au visa des articles L.113-1 du code des assurances, de l’article 1240 du code civil, des articles 70 et 117 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret 17 mars 1967, de :

«  Juger que la SCI Phimax et les époux [N] ont été indemnisés, notamment par la société Generali IARD, assureur de l’immeuble, du préjudice matériel dont ils allèguent ;

Débouter la SCI Phimax et les époux [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à leur payer la somme de 4 848,75 euros au titre du préjudice matériel allégué correspondant prétendument aux travaux réparatoires qu’ils auraient dû effectuer ;

Juger que la SCI Phimax et les époux [N] ne rapportent pas la preuve du préjudice immatériel consistant en une perte de jouissance et par suite d’une perte de loyer d’une durée de 36 et 37 mois qui serait imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] ;

Débouter la SCI Phimax et les époux [N] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à leur payer la somme de 39 858 euros au titre du préjudice de jouissance et par suite de perte de loyer allégué ;

Débouter la SCI Phimax et les époux [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal devait estimer que les demandeurs ont subi un préjudice immatériel lié à l’impossibilité de louer les lots 94 et 95 et par suite de percevoir les loyers s’y

rapportant :

Juger que les installations privatives des demandeurs étant fuyardes, dépourvues d’étanchéité comme de ventilation, le préjudice de jouissance allégué par les demandeurs n’a pas pour cause exclusive les parties communes de l’immeuble du [Adresse 4], les installations privatives des demandeurs ayant concouru à la réalisation des désordres ;

Juger la SCI Phimax et les époux [N] co-responsables du préjudice immatériel allégué et procéder au partage, à tout le moins par moitié de la responsabilité desdits désordres et par suite le montant des dommages immatériels en résultant ;

En tout état de cause,

Juger recevable et bien fondé l’appel en garantie formulé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à l’encontre de la société Generali IARD, assureur de l’immeuble ;

Juger qu’aucune faute intentionnelle, ni dolosive, n’a été commise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4], de nature à exonérer la société Generali IARD de la garantie qu’elle doit audit syndicat des copropriétaires ;

Condamner la société Generali IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] recevable, s’agissant d’une demande connexe se rattachant par un lien suffisant avec la demande principale, ne requérant pas, comme telle d’autorisation de l’assemblée générale, recevable en sa demande reconventionnelle formulée à l’encontre de la SCI Phimax et des époux [N] ;

Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] fondé en sa demande reconventionnelle ;

Condamner en conséquence solidairement la SCI Phimax et les époux [N] à effectuer, en conformité des dispositions de l’article 45 du règlement sanitaire du département de Paris et des normes DTU 43.6 et NF DTU 52.1, et sous la supervision de l’architecte de l’immeuble, les travaux d’étanchéité des salles de bains, toilettes et cuisine tant du lot n°94 que du lot 95 et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 60 jours suivant la signification du jugement à intervenir ;

Condamner solidairement la SCI Phimax et les époux [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC dont distraction pour ceux-là concernant au profit de la Selarl Guizard & Associes conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

Condamner la SCI Phimax et les époux [N] aux entiers dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire. ".

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la compagnie Generali IARD demande au tribunal, au visa de l’article 1353 du code civil, de :

«  Débouter la SCI Phimax et les consorts [N] de leur demande formulée à hauteur 4 848,75 euros au titre des travaux réparatoires ;

Débouter la SCI Phimax et les consorts [N] de leur demande formulée à hauteur de 39 858 euros, au titre du prétendu préjudice de jouissance ;

Débouter la SCI Phimax et les consorts [N] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire :

Juger que la SCI Phimax et les consorts [N] sont co-responsables de la survenance du sinistre et du préjudice de jouissance allégué ;

Limiter à hauteur de moitié les indemnités allouées à la SCI Phimax et les consorts [N] ;

En tout état de cause :

Condamner la SCI Phimax et les consorts [N] à hauteur de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SCI Phimax et les consorts [N] aux entiers dépens.".

*

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mars 2024, la compagnie Altima assurances demande au tribunal,

de :

«  Constater que l’origine et la cause des infiltrations ayant endommagé les lots 94 et 95, propriété de la SCI Phimax et des époux [N], proviennent de la toiture cheminées, zinc, etc… parties communes de l’immeuble ;

En conséquence,

Débouter la SCI Phimax et les époux [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la société Altima, leur propre assureur, qui ne garantit pas la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre d’une garantie responsabilité civile des parties communes de l’immeuble ;

Condamner les demandeurs à payer la somme de 2 000,00 euros à la société Altima assurances au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. ".

*

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 juillet 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 13 février 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le tribunal relève à titre liminaire que les demandeurs invoquent dans la discussion de leurs conclusions l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires tendant à leur condamnation à réaliser des travaux d’étanchéité dans leurs lots. Toutefois, cette demande d’irrecevabilité n’a pas été reprise dans le dispositif de leurs conclusions, par lequel le tribunal est seul tenu en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile.

Il ne sera donc pas statué sur cette demande. Les moyens y afférents ne seront dès lors ni repris ni examinés.

2 – Sur les désordres

Il doit être précisé que les parties ne contestent pas la matérialité des désordres, mais l’origine de ces désordres, leur responsabilité respective ainsi que les préjudices allégués.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 30 novembre 2022 qu’ont été constatés les désordres suivants :

«  Nous avons constaté dans la pièce du 6eme étage :

— Les installations sanitaires ne sont pas conformes dans les deux appartements mitoyens.

— L’appartement dans le couloir à droite est le plus abîmé suite aux infiltrations provenant de la toiture.

— La peinture est écaillée en cueillie à l’entrée, dans la petite cuisine, ainsi que dans la salle de bains.

— Le second appartement au fond du couloir est moins impacté par le dégât des eaux provenant de la toiture.

— Des fuites des salles de bains des deux appartements expliquent les désordres aux plafonds du couloir du 5eme au 3eme. "

«  Nous avons constaté dans le grenier au-dessus des appartements :

— La toiture a été refaite. Les conduits d’aération en PVC de diamètre 100 mm ont été repris. Il n’y a plus de fuite.

— Il n’y a plus d’infiltration provenant de la toiture. Tout est sec sous le toit.

— Une isolation en laine de verre a été posée à cette occasion. "

«  Nous avons constaté dans le couloir entre les deux appartements :

— La tapisserie s’est décollée sur le mur de droite entre les deux appartements. "

«  Nous avons constaté dans les couloirs (des autres étages) :

— Les désordres aux plafonds constatés à tous les étages correspondent uniquement au défaut d’étanchéité des salles de bains. En effet, au 6ème étage, les conduits de cheminée sont trop loin des plafonds abîmés. De même que la composition de la charpente et la laine de verre, qui sont des matériaux absorbants, ne peuvent pas laisser l’eau atteindre le plafond pour le dégrader.

— Dans plusieurs couloirs et sur tous les étages, lorsqu’il y a des désordres, ils sont exactement aux mêmes endroits, ce qui exclut encore la question de la toiture et ramène les désordres uniquement sur les salles de bains placées toujours aux mêmes endroits. "

Ces éléments constatés par l’expert judiciaire sont corroborés par le procès-verbal de constat d’huissier du 22 janvier 2020 et les photographies annexées. L’huissier intervenu relève des constatations suivantes :

— dans les parties communes de l’immeuble, du rez-de-chaussée au 6ème étage, des dégradations liées à des infiltrations d’eau, notamment les murs et plafonds présentant des peintures écaillées, cloquées ou fissurées, des traces marron d’humidité ainsi que des traces noires de moisissure ;

— Le studio n°94, anciennement occupé par M. [Q], présente des dégâts des eaux sur plusieurs murs, avec peinture totalement tombée, traces d’infiltration d’eau et moisissure noire, le taux d’humidité atteignant la valeur maximale du testeur (9,0 %). La cuisine, la salle de bains et le placard de la pièce de vie montrent également des peintures fissurées, cloquées ou détachées.

— Le studio n°95, anciennement occupé par Mme [O], présente des dégâts des eaux sur plusieurs murs, avec peinture tombée, traces de moisissure et taux d’humidité maximal. La cuisine est également affectée, avec dégradation du bas des murs, peinture tombée et traces d’infiltration d’eau au-dessus de la plinthe.

Il en résulte que la réalité et la matérialité des désordres sont établies, et que les dégâts des eaux affectent tant les parties communes de l’immeuble que les parties privatives des demandeurs.

3 – Sur la responsabilité des désordres survenus dans les studios des demandeurs

Les demandeurs recherchent la responsabilité du syndicat des copropriétaires au motif que les désordres dans leurs studios proviennent exclusivement d’infiltrations par la toiture.

Le syndicat des copropriétaires conteste les conclusions de l’expert judiciaire, en faisant valoir que la toiture n’a jamais été à l’origine des désordres allégués en demande, bien qu’il ait fait réaliser les travaux de réfection de la toiture ; qu’aucun désordre n’a été constaté aux plafonds des lots des demandeurs ; et que l’expert judiciaire n’a effectué aucune analyse ou constatation étayant ses affirmations. Il soutient que ce sont les installations sanitaires des lots des demandeurs, fuyardes et dépourvues d’étanchéité, qui sont également à l’origine d’infiltrations dans les murs de ces lots ; et que l’absence de ventilation a aggravé les désordres.

Sur ce,

L’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit d’une responsabilité objective dont le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer en prouvant qu’il n’a pas commis de faute, seules la force majeure ou la faute de la victime étant de nature à lui permettre d’échapper à cette responsabilité de plein droit.

En l’espèce, en premier lieu, le tribunal relève que le syndicat des copropriétaires, tout en réfutant sa responsabilité, indique tout de même dans ses écritures que les désordres allégués par les demandeurs ont pour origine tant les parties communes que les parties privatives de ces derniers.

S’agissant de l’origine des désordres, l’expert judiciaire précise que :

« Les constats ont montré que les désordres au 6ème étage provenaient des infiltrations par la toiture. Il s’agit donc de fuites d’origine commune, qui ont impacté les parties privatives des deux appartements. La toiture ainsi que les aérations en toiture provenant des appartements ont été refaites. »

Quant à l’imputabilité de ces désordres, l’expert judiciaire conclut

que :

«  Madame [T]-[U] [G] épouse [N], la SCI Phimax chez M. [B] [N], ont été victimes de dégâts des eaux en provenance de la toiture. Les deux studios lot 94 et 95 étaient non louables pendant trois ans. Les travaux de toiture ont permis de stopper les préjudices. En avril 2021, ils ont été remis à la location. "

Il est également constant que les travaux de réfection sur la toiture ont été entrepris par le syndicat des copropriétaires et réalisés par la société Itec le 30 novembre 2018 et que des fissures au niveau des souches de cheminées situées au-dessus du lot n°94 ont été traitées et réparées par la société Les Cordistes Parisiens en avril 2018.

De surcroît, il ressort du rapport établi par le cabinet Elex, expert mandaté par l’assureur du syndicat des copropriétaires le 5 juin 2019, que le sinistre survenu en 2017, en provenance des parties communes de l’immeuble, a occasionné des dommages aux embellissements d’origine dans les deux studios des demandeurs. Il est précisé que le sinistre trouve son origine dans des infiltrations à travers la toiture terrasse, à savoir plusieurs fissures au niveau des souches.

En outre, si le syndicat des copropriétaires, en contestant l’identification de la toiture comme cause de ces désordres, soutient qu’aucun désordre n’a été constaté aux plafonds des studios, cet argument doit être écarté. En effet, aucun élément n’établit que des infiltrations d’eau se manifestent nécessairement ou se limitent aux plafonds. De plus, il a été précisé dans les pièces suscitées que certaines dégradations ont été constatées en partie haute des studios, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires ne saurait prétendre que la toiture de l’immeuble n’aurait jamais été la cause des désordres survenus dans les studios des demandeurs.

Par ailleurs, il est à remarquer que le syndicat des copropriétaires reconnaît tout de même que les infiltrations en partie haute des lots des demandeurs ont pour origine les cheminées de l’immeuble, mais soutient que ces parties communes ne constituent pas selon lui la cause exclusive des dommages.

Si l’expert judiciaire relève en effet le défaut d’étanchéité des salles de bain ainsi que la non-conformité des installations sanitaires dans les studios des demandeurs, il ressort de l’examen de son rapport que ceux-ci concernent uniquement les dégradations constatées dans les parties communes. Aucun élément n’est rapporté par le syndicat des copropriétaires permettant d’établir que ces éléments contribuent également aux dégâts des eaux survenus dans leurs lots.

En conséquence, les désordres trouvant leur origine dans les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer une faute, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

4 – Sur les préjudices

— Sur les travaux réparatoires

Les demandeurs demandent le remboursement d’une somme de

4 227,25 euros correspondant à des frais de travaux réparatoires réalisés et achevés le 1er avril 2021.

Le syndicat des copropriétaires s’y oppose, en faisant valoir que l’expert n’a jamais constaté de désordres dans la salle de bain alors que les devis produits par les demandeurs portent sur la peinture de cette pièce ainsi que d’autres pièces, et que la somme réclamée ne correspond pas seulement à la réparation du préjudice résultant des désordres. Il ajoute que les demandeurs ont déjà perçu une indemnisation.

La société Generali IARD soutient également que les demandeurs ont déjà perçu une indemnisation pour ce poste de préjudice.

En l’espèce, les demandeurs produisent à l’appui de leur demande deux factures établies par la société CPMH le 1er avril 2021, et réclament les sommes de 2 693,75 euros pour le studio n°94 et 2 155 euros pour le studio n°95, desquelles la somme de 621,50 euros versée par l’assureur de l’immeuble devrait selon eux être déduite.

Il ressort de l’examen de ces pièces que les sommes de 2 693,75 euros et 2 155 euros correspondent aux travaux de peinture intervenus dans ces deux lots. C’est à tort que pour contester le bien-fondé de ces travaux, le syndicat des copropriétaires allègue que la salle de bain ne serait pas concernée par les désordres, alors qu’il résulte de ce qui précède qu’il a été constaté dans ces deux lots des dégradations importantes des revêtements muraux, caractérisées notamment par des peintures détachées, cloquées ou fissurées, ainsi que des traces d’infiltrations et de moisissure. Dans ces conditions, les travaux de réfection des peintures apparaissent nécessaires pour remettre les lieux en état.

Il est constant qu’une somme de 1 717,50 euros a été versée au syndic correspondant à l’indemnisation par l’assureur de l’immeuble au titre des réfections des peintures dans les lots des demandeurs. Toutefois, ces derniers allèguent que cette somme n’a jamais été créditée sur leur compte.

Or, il ressort de l’examen des comptes produits par le syndicat des copropriétaires ainsi que des appels de fonds versés par les demandeurs que deux sommes intitulées " Chèq. 5234620 du 16 juillet 2019 [N] " d’un montant respectif de 627,35 euros et de 1 090,15 euros, correspondant au chèque de 1 717,50 euros daté du 20 juin 2019 et versé par Besse Immoplus au titre de l’indemnisation, ont bien été portées au crédit du compte des demandeurs et imputées sur leurs charges de copropriété.

Dès lors, il y a lieu de déduire la somme de 1 717,50 euros du montant du préjudice matériel allégué.

Par conséquent, le préjudice au titre des travaux réparatoires est évalué à 2 509,75 euros (4 227,25 euros – 1 717,50 euros), à la charge du syndicat des copropriétaires.

— Sur le préjudice de jouissance

Les demandeurs évaluent leur préjudice de jouissance à hauteur de

39 858 euros qui correspondent selon eux à la perte de loyer à la suite du départ respectif de leurs locataires, en faisant valoir que les studios n’étaient plus louables.

En défense, le syndicat des copropriétaires conteste la réalité du trouble de jouissance allégué, en faisant valoir que le lien de causalité entre le sinistre et le départ des locataires n’est pas établi ; que les logements n’étaient pas inhabitables ; que les demandeurs auraient pu commencer les travaux en 2020, les murs étant secs ; et qu’ils n’avaient fait aucune démarche pour les louer avant avril 2021.

La société Generali IARD reprend les mêmes moyens que ceux développés par le syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, il est constant que les studios ont été remis en location en avril 2021 après travaux de réfection. Ainsi, les demandeurs estiment avoir subi une perte de loyer entre le départ de ses locataires précédents en mars 2018 et cette date.

Il ressort des états des lieux de sortie que des dégâts des eaux étaient déjà constatés à la date des départs respectifs des locataires. Si le départ de M. [Q], intervenu le 28 mars 2018, est lié à une mutation professionnelle, il n’en demeure pas moins qu’il a signalé le très mauvais état du studio et le taux d’humidité élevé.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, ce n’est pas le motif de départ des locataires qui détermine l’existence du préjudice de jouissance, mais le lien de causalité entre les désordres et la perte d’usage du logement allégué. Si le départ des locataires n’est pas justifié par les désordres, ceux-ci sont à l’origine d’une perte de chance de relouer l’appartement. En effet, l’état des lieux, les photographies, combinés aux constatations de l’expertise judiciaire et du procès-verbal d’huissier précités, montrent que les studios étaient affectés par des infiltrations importantes, avec un taux d’humidité maximal. Peu importe le fait que ces studios étaient occupés au moment de la survenue des sinistres, l’ampleur des dégradations rendait nécessairement les logements non louables et impropres à l’usage locatif pendant la période considérée. L’expert judiciaire indique également dans son rapport que les studios étaient non louables compte tenu des désordres constatés.

En outre, il ne saurait être reproché aux demandeurs par le syndicat des copropriétaires de ne pas avoir entrepris de démarches pour la relocation de leurs studios, ni de ne pas avoir engagé les travaux en 2020 au motif que l’expert judiciaire a constaté que le mur était sec, alors que la réunion d’expertise judiciaire ne s’est tenue que le 27 novembre 2020, et que la note de l’expert n°1 a été établie seulement le 5 décembre 2020. Il convient de souligner que les demandeurs ont fait réaliser les travaux de réfection dès le 1er trimestre 2021, et que leurs studios ont été remis à la location dès le mois d’avril 2021, juste après l’achèvement de ces travaux.

Ainsi, rien ne justifie la demande subsidiaire du syndicat des copropriétaires et de la société Generali IARD tendant à fixer un partage de responsabilité entre le syndicat des copropriétaires et les demandeurs pour ce poste de préjudice, en l’absence de toute imputabilité de la situation vacante des studios aux demandeurs.

Dès lors, en l’absence de contestation sur le montant du loyer s’élevant à 546 euros par studio, il y a lieu d’évaluer le préjudice de jouissance à 39 312 euros sur la période comprise entre avril 2018 et avril 2021

(2 x 546 euros x 36 mois), à la charge du syndicat des copropriétaires.

5 – Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation des demandeurs à réaliser des travaux d’étanchéité des salles de bain, des toilettes et de cuisine de leurs lots, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, en s’appuyant sur le rapport d’expertise, et en soutenant que les salles de bains, les cuisines dans les lots des demandeurs présentant des non-conformités, sont à l’origine des infiltrations constatées en parties communes.

Les demandeurs soutiennent que l’expert n’a pas indiqué que les dégâts survenus dans les parties communes proviennent de leurs studios, qu’il a considéré de façon générale que tous les couloirs des étages sont dans un état similaire et que son appréciation des désordres n’émane d’aucune recherche sérieuse et approfondie de sa part.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu du régime de responsabilité prévu par l’article 1240 du code civil implique que soient démontrés l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, le tribunal relève, en premier lieu, que c’est à tort que les demandeurs prétendent que l’expert n’avait pas la mission d’apprécier les désordres situés dans les parties communes. L’ordonnance de référé du 19 juin 2020 précise expressément que l’expert judiciaire avait mission de « relever et de décrire les désordres allégués expressément dans l’assignation et affectant l’immeuble litigieux (infiltrations affectant les lots 94 et 95, et les parties communes de l’immeuble) et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ».

Ensuite, les demandeurs ne sauraient davantage prétendre que l’expert judiciaire n’a relevé aucune fuite et aucun dégât provenant des installations sanitaires de leurs lots.

En effet, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les installations sanitaires des studios des demandeurs ne sont pas conformes au règlement sanitaire de la ville de [Localité 7] ni au DTU 43.6 relatif à l’étanchéité des planchers intérieurs en maçonnerie par produits hydrocarbonés, et que des fuites ont été constatées.

Quant à l’origine de ces désordres affectant les parties communes, l’expert indique de manière explicite que : « Les autres désordres constatés dans les couloirs au 6ème et au 5ème étages, proviennent des défauts d’étanchéité des salles de bains », et que « la copropriété devra demander une mise en conformité des installations sanitaires aux propriétaires ».

Contrairement à ce que les demandeurs prétendent, l’expert n’a pas considéré que les désordres constatés au plafond dans les étages sont les conséquences d’absence d’étanchéité dans les salles de bains « de façon générale ». Il précise à cet égard, comme rappelé plus haut, que :

— « des fuites des salles de bains des deux appartements expliquent les désordres aux plafonds du couloir du 5eme au 3eme, »

— « Les désordres aux plafonds constatés à tous les étages correspondent uniquement au défaut d’étanchéité des salles de bains. En effet, au 6ème étage, les conduits de cheminée sont trop loin des plafonds abîmés. De même que la composition de la charpente et la laine de verre, qui sont des matériaux absorbants, ne peuvent pas laisser l’eau atteindre le plafond pour le dégrader. »

— « Dans plusieurs couloirs et sur tous les étages, lorsqu’il y a des désordres, ils sont exactement aux mêmes endroits, ce qui exclut encore la question de la toiture et ramène les désordres uniquement sur les salles de bains placées toujours aux mêmes endroits ».

Il ressort également du procès-verbal de constat d’huissier précité que les plafonds des 1er, 3ème, 4ème, et 5ème étage, abîmés et présentant des traces d’infiltration, sont toujours situés à l’aplomb des studios de la SCI Phimax.

Il s’ensuit que les salles de bain des lots des demandeurs, non conformes, affectent les parties communes de l’immeuble.

Si l’expert indique en effet que « la copropriété devra se retourner derrière chaque propriétaire afin que les salles de bains, toilettes et cuisines soient mise en conformité sur le plan de l’étanchéité », cela n’exonère pas les demandeurs de leur responsabilité quant aux désordres affectant les parties communes tels que constatés et trouvant leur origine dans les défauts d’étanchéité de leurs salles de bain.

Toutefois, il n’est pas démontré que les toilettes et les cuisines présentent des défauts ayant causé les désordres constatés.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner in solidum les demandeurs à effectuer les travaux d’étanchéité des salles de bains des lots n°94 et 95, tels que préconisés par l’expert judiciaire, et sous la supervision de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision.

Il n’y a lieu de prononcer une astreinte à l’encontre des demandeurs, aucun élément ne démontrant une quelconque résistance de leur part à l’exécution des travaux.

6 – Sur les demandes dirigées contre la compagnie Altima Assurances

Les demandeurs sollicitent également la condamnation in solidum de leur assureur, la compagnie Altima Assurances.

Toutefois, le tribunal relève que leurs écritures ne comportent aucun développement ni aucun fondement juridique au soutien de ces demandes, ce que la compagnie Altima Assurances a par ailleurs souligné à plusieurs reprises dans ses conclusions.

Dans ces conditions, faute d’avoir suffisamment motivé ces demandes, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la compagnie Altima Assurances.

7 – Sur l’action directe et l’appel en garantie contre la société Generali IARD

Les demandeurs exercent l’action directe ouverte au tiers lésé à l’encontre de l’assureur du responsable des désordres.

Le syndicat des copropriétaires forme un appel de garantie à l’encontre de son assureur, la société Generali IARD, sur le fondement de l’article L.113-1 du code des assurances, en indiquant que cette dernière ne dénie pas sa garantie.

Sur ce,

L’article 124-3 du code des assurances dispose que : " Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. "

Selon l’article L.113-1 code des assurances, " les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré. "

Aux termes de l’article L.124-3 du code des assurances, " le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

L’assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n’a pas été désintéressé, jusqu’à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l’assuré. "

En l’espèce, la société Generali IARD ne dénie pas devoir sa garantie au profit du syndicat des copropriétaires, elle sera donc condamnée in solidum avec ce dernier à indemniser les demandeurs des préjudices retenus par le tribunal et à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations prononcées à son encontre.

8 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande de partager, à parts égales, entre les demandeurs, le syndicat des copropriétaires, et la société Generali IARD, les dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande également de débouter toutes les parties de leur demande respectivement formée à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] et la société Generali IARD à payer à la SCI Phimax, Mme [T] [G] (ép. [N]) et M. [B] [N] les sommes suivantes :

—  2 509,75 euros au titre des travaux réparatoires ;

—  39 312 euros au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE la SCI Phimax, Mme [T] [G] (ép. [N]) et M. [B] [N] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la compagnie Altima Assurances ;

CONDAMNE la société Generali IARD à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6] de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum la SCI Phimax, Mme [T] [G] (ép. [N]) et M. [B] [N] à effectuer, à leur frais, les travaux d’étanchéité des salles de bains des lots n°94 et 95, tels que préconisés par l’expert judiciaire, et sous la supervision de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de 3 mois à compter de la présente

décision ;

DEBOUTE les parties de leur demande respectivement formée au titre des frais irrépétibles ;

DIT que les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés à parts égales entre la SCI Phimax, Mme [T] [G] (ép. [N]) et M. [B] [N] pris ensemble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 6], et la société Generali IARD ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 17 avril 2026.

La greffière La présidente