MINUTE N° : 25/00042

JUGEMENT

DU 02 Avril 2025

N° RG 25/00063 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JQF3

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 7]”

ET :

S.C.I. LA POTERIE

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : C. FLAMAND

GREFFIER lors du délibéré : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 29 janvier 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 02 AVRIL 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “ [Adresse 7]”, sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CITYA BERANGER dont le siège social est situé [Adresse 3],

Représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e POUBEL, de la SCP REFERENS AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

S.C.I. LA POTERIE, (RCS de [Localité 6] n°524 109 733), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCI LA POTERIE est propriétaire des lots n°164 et n°687 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à Saint Pierre des corps (37).

Le 17 décembre 2024, le [Adresse 8] [Adresse 7] a donné assignation à la SCI LA POTERIE, devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner cette dernière à lui payer :la somme de 3474,42 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 28 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2024 ;la somme de 559,20 € au titre des frais de recouvrement ;la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; ordonner la capitalisation des intérêts ;condamner cette dernière à lui payer la somme de 2124 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 28 novembre 2024 la somme de 3474,42 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 29 janvier 2025, le [Adresse 8] [Adresse 7], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

La partie défenderesse, régulièrement citée par remise de l’acte selon PV 659, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 7] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ;

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 28 novembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

3474,42

Frais sollicités

559,2

Frais relevant de l’article 700

186

TOTAL

4219,62

Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI LA POTERIE n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 28 novembre 2024 à hauteur de la somme de 3474,42 €.

La lettre de mise en demeure présentée puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

La SCI LA POTERIE sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3474,42 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 28 novembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 3148,52 € et à compter de l’assignation du 17 décembre 2024 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 79, 20€.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 480 €.

***

La SCI LA POTERIE sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 559,20 au titre des frais de recouvrement à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 3148,52 € et à compter de l’assignation du 17 décembre 2024 pour le surplus.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 1343-2 du Code civil, la capitalisation des intérêts ne sera pas ordonnée. Les conditions n’étant pas remplies

La SCI LA POTERIE est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n’est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. Il convient de rejeter cette demande.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, la SCI LA POTERIE sera tenue aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SCI LA POTERIE à verser au Syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 7] les sommes suivantes :

3.474,42 € (TROIS MILLE QUATRE CENT SOIXANTE-QUATORZE EUROS QUARANTE-DEUX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 28 novembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 sur la somme de 3148,52 € et à compter de l’assignation du 17 décembre 2024 pour le surplus ;

559,20 € (CINQ CENT CINQUANTE-NEUF EUROS VINGT CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ;

Rejette a demande de capitalisation des intérêts ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 7] ;

Condamne la SCI LA POTERIE aux dépens ;

Condamne la SCI LA POTERIE à payer au Syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 7] la somme de 2.000,00 € (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD