TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [B] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07519 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUHX

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 09 février 2026

DEMANDERESSES

S.C.I. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.A. CNP CAUTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 février 2026 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 09 février 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07519 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAUHX

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17/01/2025, la SCI [Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [K] [B] un logement sis [Adresse 6]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [K] [B] le 13/05/2025 pour obtenir paiement d’une somme de 4331,58 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 23 juillet 2025, la SCI [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [K] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Condamner Monsieur [K] [B] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la SCI [Adresse 7] les clefs du logement à la date du jugement à intervenir,

— Ordonner l’expulsion à l’issue de ce délai de Monsieur [K] [B] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en application de l’article 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Le voir condamné à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 8349 Euros décompte arrêté au mois de juin 2025 inclus avec intérêt à taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

∙ la somme de 6261,75 Euros à la SCI [Adresse 7],

∙ la somme de 2087,25 Euros à la société CNP Caution subrogée dans les droits de la SCI [Adresse 7],

— Le voir condamné à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux avec remise des clefs,

— Le voir condamné à lui payer une somme de 1000 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le voir condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement du 13 mai 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2025 :

La SCI [Adresse 7] représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la créance à la somme de 20472,50 Euros mois de décembre 2025 inclus. Elle précise qu’afin de de compléter son dossier de candidature à la location le locataire a souscrit par l’intermédiaire de la société [J] un contrat de cautionnement avec la société CNP Caution afin de garantir le risque d’impayé et compte tenu de la défaillance du locataire a indemnisé le bailleur à hauteur de 2087,25 Euros de telle sorte que la créance du bailleur lui-même s’élève à la somme de 18385,25 Euros.

Monsieur [K] [B] a comparu personnellement et indiqué qu’il a pris un congé sabbatique pour monter une structure dans le cadre de son activité mais qu’il est obligé désormais de reprendre son activité personnelle générant des revenus mensuels de 7000 Euros. Dans le cadre d’une note en délibéré il a produit ses bulletins de paie, son contrat de travail et les échanges avec son employeur s’agissant de son congé sabbatique. Il propose de résorber la dette par des paiements supplémentaires de 600 à 800 Euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la SCI [Adresse 7] a produit les notifications conformément aux articles précités.

Attendu qu’en conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 13/05/2025 à Monsieur [K] [B] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence que, la dette n’ayant pas été apurée dans les 6 semaines suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 24 juin 2025 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Monsieur [K] [B] étant occupant sans titre à compter du 24 juin 2025, il sera fait droit à la demande d’expulsion laquelle, à défaut de départ volontaire des lieux, ne pourra intervenir qu’à l’issue du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux en application de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce le bailleur verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [K] [B] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 20472,50 Euros au mois de décembre 2025 inclus:

En conséquence Monsieur [K] [B] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 7] la somme de 20 472,50 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement se répartissant ainsi :

— la somme de 18 385,25 Euros à la SCI [Adresse 7],

— la somme de 2 087,25 Euros à la société CNP Caution subrogée dans les droits de la SCI [Adresse 7].

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [K] [B] a sollicité des délais de paiement par échéances mensuelles de 600 à 800 Euros.

En l’espèce il apparaît au regard des pièces produites par les parties que l’absence de paiements est intervenue à compter du troisième mois de loyer alors que la garantie de paiement est intervenue pour le paiement du dépôt de garantie et qu’ensuite deux paiements pour de faibles montants seulement (100 et 300 Euros) sont intervenus de mars à décembre 2015 alors que le loyer s’élève à la somme de 1857,25 Euros hors charges ; qu’enfin aucune reprise de paiement n’est récemment intervenue laissant penser que le défendeur serait susceptible de régler la dette qui désormais est importante.

En conséquence force est de constater qu’aucun élément ne démontre une capacité de paiement d’un loyer significativement majoré à compter de février 2026.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [B] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que le défendeur devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la SCI [Adresse 7] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [K] [B] succombant, sera condamné aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 17/01/2025 entre la SCI [Adresse 7] d’une part, et Monsieur [K] [B] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 24 juin 2025,

DIT qu’à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 8] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [K] [B] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à payer à la SCI [Adresse 7] et la SA CNP CAUTION au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de décembre 2025 inclus, les sommes de :

—  18 385,25 Euros à la SCI [Adresse 7], laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

—  2 087,25 Euros à la société CNP Caution subrogée dans les droits de la SCI [Adresse 7], laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement.

CONDAMNE Monsieur [K] [B] à verser à la SCI [Adresse 7] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE la SCI [Adresse 7] et la SA CNP CAUTION du surplus de ses demandes

CONDAMNE Monsieur [K] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût

du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,