Minute n° 25/331

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 22 Août 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 10]

représenté par son syndic la société CITYA HOTEL DIEU

[Adresse 2]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Guillaume CIZERON, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Monsieur [B] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [O] [F] [X] [T]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Défendeurs non comparants

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation et des débats : 04 Juillet 2025

délibéré au : 22 Août 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 25/01894 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2LI

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 9 mai 2025, le [Adresse 12] [Adresse 8] a fait assigner [B] [J] et [T] [O] [F] [X] aux fins de paiement des sommes de :

4 865.87 euros dont 4 534.67 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2024 et capitalisation des intérêts au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon le décompte arrêté au 2 mai 2025 et 331.20 euros au titre des frais de recouvrement,

1 500 euros de dommages et intérêts,

2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il demande également à capitaliser les intérêts échus par année entière et l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 8] fait valoir que [B] [J] et [T] [O] [F] [X] sont copropriétaires des lots n°37 et 269 dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 11]. A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.

Ils sont très irréguliers dans le paiement des charges lequel est également partiel. La situation n’étant pas allée s’améliorant en dépit d’une condamnation par jugement du tribunal judiciaire de Nantes le 9 janvier 2024.

Depuis lors, la dette d’arriéré s’établit à 4 865.87 euros arrêtée au 2 mai 2025.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le [Adresse 12] [Adresse 8] sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de [B] [J] et [T] [O] [F] [X] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil et le délibéré a été fixé au 22 août 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que [B] [J] et [T] [O] [F] [X], ni présents ni représentés, ont été cités tous conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] produit aux débats :

— un relevé de propriété de [B] [J] et [T] [O] [F] [X] portant sur la propriété des lots n° 37 et 269 au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11],

— le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 4 865.87 euros au 1er avril 2025, date du dernier appel de fonds faute de date portée sur le décompte produit,

— les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2024 au 2ème trimestre 2025,

— la mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 2 décembre 2024,

— le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 9 janvier 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 12 décembre 2023 et 17 décembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2026,

— la nomination de la SARL CITYA HOTEL DIEU en qualité de syndic pour la période concernée.

Il découle des pièces produites que [B] [J] et [T] [O] [F] [X] ont effectué un versement suite à la condamnation du 9 janvier 2024 pour la somme totale de 664.59 euros ce qui ne permet pas de couvrir l’ensemble de la condamnation.

S’agissant du paiement des charges et frais nécessaires à leur recouvrement, le paiement n’a pas repris et aucun versement n’a eu lieu.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais de contentieux (120 euros x 2) seront pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que [B] [J] et [T] [O] [F] [X] restent redevables solidairement en qualité de copropriétaires de la somme de 4 534.67 euros au titre de l’arriéré de charges selon décompte arrêté au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2024 date de remise du courrier recommandé de mise en demeure du 2 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 537.67 euros.

[B] [J] et [T] [O] [F] [X] seront également condamnés solidairement au paiement de la somme de 91.20 euros au titre des frais nécessaires.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, [B] [J] et [T] [O] [F] [X] ont fait l’objet d’une condamnation au mois de janvier 2024 dont ils ont payé une partie de la créance seulement. Par la suite, ils n’ont pas repris le paiement régulier des charges de copropriété, n’ont pas donné suite à la mise en demeure délivrée et cherchent manifestement à échapper à leurs obligations en qualité de copropriétaires compte-tenu de ce qu’ils semblent avoir changé d’adresse sans le communiquer au syndic.

Il s’ensuit que la carence de [B] [J] et [T] [O] [F] [X] est manifeste et ils seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

La lecture des conclusions permet de comprendre que l’anatocisme n’est sollicité que pour la somme principale.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [B] [J] et [T] [O] [F] [X] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût de l’assignation ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement [B] [J] et [T] [O] [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 9] à [Localité 11] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU les sommes de :

4 534.67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2024,

91.20 euros au titre des frais nécessaires,

1 000 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] située [Adresse 9] à [Localité 11] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 4 534.67 euros ;

CONDAMNE in solidum [B] [J] et [T] [O] [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 6] située [Adresse 9] à [Localité 11] représenté par son syndic la SARL CITYA HOTEL DIEU la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [B] [J] et [T] [O] [F] [X] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT