MINUTE N° : 26/00157

JUGEMENT

DU 06 Mai 2026

N° RC 25/02647

DÉCISION

CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[O] [V]

Débats à l’audience du 05 Février 2026

copie et grosse le :

à

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

copie le :

à Monsieur [O] [V],

Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Mai 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER lors des débats : E.ESPADINHA

GREFFIER lors du délibéré C. LEBRUN

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Février 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Mai 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, immatriculé au RCS de [Localité 3] sous le n° 781 598 248 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Mme [I] munie d’un pouvoir de représentation

D’une Part ;

ET :

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mai 2000, la société VAL TOURAINE HABITAT, venant aux droits et obligations de l’OPAC d'[Localité 1] et [Localité 2], a donné à bail à Monsieur [O] [V] et à Madame [T] [N], un logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 1389,70 francs, soit 211,86 euros, charges en sus.

Par lettre du 20 juin 2017, Madame [T] [N] a donné congé des lieux loués à effet du même jour.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [O] [V] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1987,50 euros ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) le 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025, la société VAL TOURAINE HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

À titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,

À titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [V] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [O] [V] à lui payer :

. la somme de 4425,02 euros au titre de la dette locative,augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement pour les causes de celui-ci et de

l’assignation pour le surplus,

. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

. la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. les frais et dépens de l’instance.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 juin 2025.

L’affaire a finalement été retenue et examinée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe.

La société VAL TOURAINE HABITAT, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2383,29 €, selon décompte provisoirement arrêté au 8 janvier tout en ne s’opposant pas à l’octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. Elle a en effet indiqué que le loyer résiduel de Monsieur [O] [V] s’élevait à 150,30 euros, que le locataire avait dès avant l’audience, repris le paiement de ses échéances courantes et que par suite d’une décision de recevabilité du 21 août 2025, la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] avait, le 13 novembre 2025, formulé des mesures recommandées, contestées par Monsieur [O] [V] en décembre 2025. Elle a ajouté avoir reçu l’avis du secrétariat de cette Commission, daté du 15 décembre 2025, l’avisant que le dossier Monsieur [O] [V] avait été transmis au juge du surendettement de ce tribunal.

Monsieur [O] [V], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette actualisée évoquée par la société VAL TOURAINE HABITAT. Il a confirmé sa reprise de paiement des loyers courants avant l’audience et les indications du bailleur quant à l’avancement de son dossier de surendettement, en sollicitant “le bénéficie des dispositions légales applicables” dans sa situation. Il a expliqué qu’étant célibataire, il avait rencontré des difficultés tenant à l’application d’un surloyer alors qu’il était bénéficiaire de l’ASS mais que la question du surloyer était désormais régularisée, tandis qu’il avait intégré un chantier d’insertion pour une durée de 6 mois depuis la mi-janvier 2026, lui procurant pendant ce temps des revenus de l’ordre de 1000,00 euros par mois, qu’en dehors de son arriéré locatif et des autres sommes figurant aux mesures recommandées, contestées, et de la location d’un scooter pour lui permettre d’aller travailler, il assumait des charges courantes.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l’audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la société VAL TOURAINE HABITAT, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Monsieur [O] [V] le 13 mars 2025, soit au moins deux mois avant l’assignation délivrée le 3 juin 2025.

Egalement, la société VAL TOURAINE HABITAT verse aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l’écoulement d’un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l’écoulement d’un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Par ailleurs, une procédure de surendettement initiée après l’acquisition de la clause ne peut avoir pour effet d’annuler celle-ci. Seule une décision de recevabilité prise avant la fin du délai du commandement de payer peut suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail contient à l’article 10 du titre I des conditions générales de location, dont le locataire a reconnu avoir reçu un exemplaire, une clause résolutoire stipulant que le bail sera résilié de plein droit si un commandement de payer l’arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La société VAL TOURAINE HABITAT produit le commandement de payer signifié à Monsieur [O] [V] le 25 mars 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1987,50 euros dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la société VAL TOURAINE HABITAT justifie également que Monsieur [O] [V] n’a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 26 mai 2025, c’est à dire avant que la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] n’ait statué sur la recevabilité du dossier du locataire.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 26 mai 2025,

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s’entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d’indexation.

Les charges récupérables, c’est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s’entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d’ordre public en ce qu’il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l’utilisation et à l’entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Enfin, l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, outre le bail signé entre les parties, la société VAL TOURAINE HABITAT fait la preuve de l’obligation invoquée en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 2383,29 euros au 8 janvier 2026.

Monsieur [O] [V] ne conteste pas ce solde débiteur qui parait régulier.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [V] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT la somme de 2383,29 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 8 janvier 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L’article 24 V. de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office,

à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience,

accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

Selon le VI., par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

(…)

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

(…)

Selon le VII., lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l’audience et notamment du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de Monsieur [O] [V] s’élèvent à un montant de 341,73 euros par mois après indexation, et à un montant résiduel variant en réalité entre 132,75 euros de septembre à novembre 2025 et 146,73 euros (en décembre 2025, du fait du retard de régularisation de rappel de l’APL concernant cette échéance, de sorte que même si le loyer de décembre 2025 n’apparaît pas totalement réglé au 8 janvier 2026 (écart de 13,19 euros) il le sera par le rappel d’APL correspondant. A supposer même le contraire, cet écart constaté sur décembre 2025, s’imputerait sur les charges plutôt que sur le loyer même, en vertu de la règle d’imputation des paiements. De ce fait, il doit être considéré que Monsieur [O] [V] a effectivement repris le paiement intégral de son loyer courant l’audience, seule exigence posée par l’article 24 VI. dérogeant à l’article 24 V.

Par ailleurs, en sollicitant à l’audience “le bénéficie des dispositions légales applicables” dans sa situation, il y a lieu de considérer qu’implicitement mais nécessairement Monsieur [O] [V] a sollicité le bénéfice de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire ; délais et effets auxquels le bailleur ne s’est d’ailleurs pas opposé.

En conséquence, et au regard de la contestation des mesures recommandées dont le juge du surendettement est saisi, il convient d’octroyer à Monsieur [O] [V] des délais de paiement suivant les modalités ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que celle-ci sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés.

Sur les indemnités d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, Monsieur [O] [V] se trouverait en situation d’avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 26 mai 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la société VAL TOURAINE HABITAT un préjudice qu’il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d’indemnités d’occupation, des sommes équivalentes au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l’arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 2383,29 euros au 8 janvier 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d’occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l’hypothèse ou les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner Monsieur [O] [V] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en deniers ou quittances, des indemnités d’occupation courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Monsieur [O] [V] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 135,53 euros.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de débouter la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la société VAL TOURAINE HABITAT à l’encontre de Monsieur [O] [V] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 2000 entre la société VAL TOURAINE HABITAT, d’une part, et Monsieur [O] [V], d’autre part, sont réunies à la date du 26 mai 2025 relativement au logement sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer à la société VAL TOURAINE HABITAT, en sus des échéances courantes, la somme de 2383,29 euros (DEUX MILLE TROIS CENTS QUATRE VINGT TROIS EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES) au titre de l’arriéré locatif dû au 8 janvier 2026 ;

Jusqu’à la décision exécutoire du juge du surendettement saisi de la contestation sur les mesures recommandées le 13 novembre 2025 par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2] : AUTORISE Monsieur [O] [V] à s’acquitter de la condamnation prononcée en 36 mensualités consécutives, à savoir en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité de 633,29 euros, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois au plus tard le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que dès qu’elle sera exécutoire, la décision du juge du surendettement saisi de la contestation sur les mesures recommandées le 13 novembre 2025 par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 1] et [Localité 2], prévaudra sur les délais de paiement présentement accordés ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si Monsieur [O] [V] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités fixés, présentement ou par le juge du surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué et que son expulsion deviendra sans objet ;

DIT, en revanche, qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule échéance courante, comme à défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les délais et modalités fixés, présentement ou par le juge du surendettement :

1- la suspension des effets de la clause résolutoire ordonnée prendra fin et la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible auprès de Monsieur [O] [V] ;

3 – si Monsieur [O] [V] ne libère pas volontairement les lieux précités, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Monsieur [O] [V] devra s’acquitter d’indemnités d’occupation égales au montant des loyers et des charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l’échéance du mois de janvier 2026 jusqu’à libération effective des lieux ; et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [O] [V] à payer, en deniers ou quittances, ces indemnités d’occupation à la société VAL TOURAINE HABITAT ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 mars 2025 pour 135,53 euros ; lesdits dépens étant recouvrés, le cas échéant, conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

DÉBOUTE la société VAL TOURAINE HABITAT de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection