TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BAYLE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BAYLE

■

Charges de copropriété

N° RG 25/04382 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7MFJ

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Avril 2025

JUGEMENT

rendu le 28 Mai 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet ADMINISTRA, Société par actions simplifiées, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par Maître Juliette BAYLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0609

DÉFENDERESSE

La S.C.I. MAXIME

[Adresse 3]

[Localité 3]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/04382 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MFJ

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 31 Mars 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 28 Mai 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile immobilière MAXIME (ci-après SCI MAXIME) est propriétaire des lots de copropriété n°14103 et n°14178 d’un immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 19ème.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 22 juin 2022 et remise au destinataire le 23 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI MAXIME de payer la somme de 10.015,08 euros au titre des charges et provisions sur charges de copropriété à la date du 22 juin 2022.

Par exploit d’huissier signifié le 2 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 19ème a fait assigner la SCI MAXIME en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 3 décembre 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4] ;

— condamner la SCI MAXIME au paiement de la somme de 20.202,23 euros, au titre des charges de copropriété jusqu’au 5 mars 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation outre la capitalisation des intérêts;

— condamner la SCI MAXIME au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI MAXIME au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI MAXIME au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité à personne morale suivant les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, la SCI MAXIME n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 décembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 31 mars 2026. La décision a été mise en délibéré au 28 mai 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MAXIME est propriétaire des lots n°14103 et n°14178 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à Paris 19ème .

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 décembre 2020, 5 octobre 2021, 29 juin 2022, 22 juin 2023, 20 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux (changement de portes coupe-feu, purges des façades, remplacement d’un caisson de VMC, remplacement échelle extérieure menant du R+12 au R +13, réfection des supports purgés, diagnostic technique global, remplacement de la porte du local poubelle au premier sous-sol, remplacement de la porte local technique au premier sous-sol, provisions spéciales pour travaux selon l’article 18 alinéa 5, changement de la platine interphone par une platine à accès numérique)

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 5 mars 2025 correspondant à la période du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2025.

Or, suivant jugement du 24 février 2021, le tribunal judiciaire a statué sur les charges courantes et fonds travaux arriérés au 4ème trimestre 2020 inclus, à hauteur de 2940, 36 euros.

Il convient de ne retenir dans le relevé de compte que les sommes débitrices, justifiées par les appels de fond, et les sommes créditrices à compter du 1er janvier 2021.

Le tribunal étant tenu par le dispositif des demandes du syndicat des copropriétaires de “condamner la SCI MAXIME au paiement de la somme de 20.202,23 euros, au titre des charges de copropriété jusqu’au 5 mars 2024 », c’est la période du 1er janvier 2021 jusqu’au 5 mars 2024 qui sera analysée.

Ainsi, sur la période du 1er janvier 2021 jusqu’au 5 mars 2024 appel de fonds du premier trimestre 2024 inclus, déduction faite de relance, la SCI MAXIME est :

Débiteur de la somme totale de : 11.157 euros ;Créditeur de la somme totale de 4796 euros compte-tenu des régularisations de charges, des prélèvements et virements effectués notamment ;soit un compte individuel de copropriétaire débiteur à hauteur de 6.361 euros au 5 mars 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MAXIME, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 6.361 euros.

La SCI MAXIME ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 5 mars 2024.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 22 juin 2022, ainsi que les frais de relance exposés le 16 septembre 2022, 9 décembre 2022, 19 janvier 2023, 16 février 2023, 5 juin 2023, 12 septembre 2023, 22 février 2024, 5 septembre 2024, 18 novembre 2024 – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de sommes au titre de « frais de relance ». Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de relance qu’il dit avoir exposés le 20 avril 2023 et la mise en demeure a été réalisée par leur conseil.

Les sommes suivantes seront ainsi retenues : 30+30+30+15+30+15+30+15+15 soit la somme totale de 210 euros.

En conséquence, la SCI MAXIME sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 210 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/04382 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MFJ

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI MAXIME de ses obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI MAXIME a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SCI MAXIME a d’ores et déjà été condamné, par jugements du tribunal judiciaire de Paris du 10 octobre 2017 et 24 février 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI MAXIME à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les intérêts

L’alinéa 1 de l’article 1231-7 du code civil dispose qu'« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement »

Il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires que les condamnations de la SCI MAXIME portent intérêt au taux légal à compter de l’assignation, soit 2 avril 2025.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MAXIME, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI MAXIME sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI MAXIME à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 19ème les sommes de :

Décision du 28 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/04382 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MFJ

—  6.361 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fond du premier trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

—  210 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025

—  1000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI MAXIME au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 28 Mai 2026.

La Greffière La Présidente