TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/12101

N° Portalis 352J-W-B7H-C2OXD

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Juillet 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [M] [G] [O]

Madame [X] [T] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Isabelle CHENE de la SCP GUILLOUS & CHENE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0842

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, le CABINET FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE, SAS

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1846

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/12101 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OXD

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [X] [T] épouse [O] et Monsieur [Y] [O] (ci-après les époux [O]) sont propriétaires des lots n° 145 et 175, constituants respectivement un appartement et une cave, au sein de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Selon résolution n° 9 de l’assemblée générale du 2 juin 2025, le mandat du cabinet FONCIA [Localité 1] RIVE DROITE a été renouvelé en qualité de syndic de la copropriété, pour la période du 2 juin 2025 au 30 juin 2026.

Suivant jugement en date du 1er juin 2022, les époux [O] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 3.968,56 € au titre des charges de copropriété dues au 14 juin 2018 inclus, somme admise à la liquidation judiciaire de Madame [X] [T] [O],

— la somme de 22.733,89 € au titre des charges de copropriété courues du 15 juin 2018 au 9 décembre 2021,

— la somme de 260 € au titre des frais nécessaires au recouvrement arrêtés au 9 décembre 2021,

— lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021.

Au cours de l’assemblée générale du 24 mai 2023, ont été adoptées les résolutions suivantes :

— résolution n° 15 : Mandat au syndic : L’assemblée générale demande au Cabinet [C] de continuer à prélever les indemnités parking de 360 euros par emplacement par an après avis contraire du syndic. Cette opération sera effectuée au moment de la régularisation des charges.

— résolution n° 16 : autorisation d’agir en justice : : L’assemblée générale donne pouvoir au syndic d’agir au nom du Syndicat des Copropriétaires devant toute juridiction pour demander la radiation du commandement valant saisie, publié le 8 décembre 2017 à la publicité foncière de [Localité 1] au préjudice de Madame [X] [T] et de Monsieur [M] [O] sur leurs lots n° 145 et 175 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

— résolution n° 17 : autorisation au syndic d’engager une saisie immobilière : L’assemblée générale donne mandat au syndic, conformément aux dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, pour vendre sur saisie immobilière les lots n° 145 et 175 appartenant à Monsieur et Madame [O] pour obtenir paiement des causes restant dues selon jugement du Tribunal Judiciaire de Paris du 1er juin 2022 et des sommes dues à compter du 1er janvier 2022 selon une nouvelle assignation en cours de signification.

— résolution n° 18 : mise en œuvre de la saisie : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, habilite le syndic à mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière des lots n° 145 et 175 appartenant à Monsieur et Madame [O], afin de recouvrer le montant de la créance du syndicat des copropriétaires s’élevant à 17.416,30 euros à ce jour, à laquelle s’ajouteront les frais et charges à venir jusqu’au jugement définitif.

Il est précisé que le syndicat des copropriétaires devra faire l’avance des frais de procédure de saisie immobilière.

— résolutoin n° 19 : fixation de la mise à prix de la créance douteuse : L’assemblée générale fixe le montant de la mise à prix des lots n° 145 et 175 à la somme de 30.000,00 euros.

Il est précisé qu’en vertu des dispositions de l’article 2206 du Code Civil, le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant et qu’à défaut d’enchères, le syndicat des copropriétaires sera déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

L’assemblée générale, en application de l’article 4 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005, fixe le montant de la créance estimée définitivement perdue à la somme de 2.500 euros.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 27 juillet 2023, les époux [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 4] afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 15, 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 24 mai 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, les époux [O] demandent au tribunal de :

Recevoir Monsieur et Madame [O] en leurs demandes et les y déclarer bien fondés,

Vu les dispositions de la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, notamment celles de l’article 42,

Vu les dispositions du décret numéro 67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions de l’article L. 311-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

Vu le Règlement de Copropriété,

Annuler les résolutions numéros 15, 16, 17,18 et 19 de l’assemblée générale du 24 mai 2023,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires à régler à Monsieur et Madame [O] une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires à faire retirer les cinq véhicules stationnant dans la cour commune de l’immeuble en exécution de l’assemblée générale du 26 avril 2024, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de huit jours courant de la signification du Jugement à intervenir,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires à régler aux époux [O], une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire que Monsieur et Madame [O], n application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont dispensés de contribuer à la dépense résultant des condamnations prononcées,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle CHENE de la SCP GUILLOUS & CHENE, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 8ème demande au tribunal de :

Vu le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 4],

Vu l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 11, 11° du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

Débouter entièrement Monsieur et Madame [O] de leurs demandes, fins et conclusions comme mal fondées,

Les condamner à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] à [Localité 4] une indemnité de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes aux entiers dépens d’instance,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2024.

A la demande du syndicat des copropriétaires selon conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2025 et afin de faire respecter le principe de la contradiction, l’ordonnance de clôture rendue le 10 décembre 2024 a été révoquée le 11 mars 2025 pour dernières conclusions en défense, uniquement en réponse aux derniers développements des époux [O], au plus tard le 5 septembre 2025.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 10 mars 2026, a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes d’annulation des résolutions n° 15, 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 24 mai 2023, de dommages et intérêts pour résistance abusive et de retrait sous astreinte de cinq véhicules stationnant dans la cour commune, formées par les époux [O] :

Les époux [O] soutiennent que les résolutions 16, 17, 18 et 19 doivent être annulées, sur le fondement de l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, en ce que :

— le seul titre exécutoire dont dispose le syndicat des copropriétaires est le jugement du tribunal judiciaire en date du 1er juin 2022,

— ce jugement a été intégralement exécuté,

— la résolution n° 18 stipule faussement qu’il était dû une somme de 17.416,30 €, alors qu’il s’agissait d’une somme de 15.416,30 €, correspondant aux charges du 2ème trimestre 2023 et aux trois appels afférents aux travaux de ravalement, postérieurs au jugement du 1er juin 2022 et réglés,

— le défendeur ne dispose donc d’aucun titre exécutoire lui permettant d’engager une procédure de saisie immobilière, ce qui justifie l’annulation des résolutions n° 16, 17, 18 et 19.

Sur la nullité de la résolution n° 15, ils font valoir que :

— depuis l’entrée en propriété des époux [O] en 2003, des copropriétaires se sont arrogés le droit d’occuper de manière illicite une partie de la cour commune en y stationnant leurs véhicules,

— cinq véhicules occupent ainsi la cour contre une indemnité de 360 € par an alors que la location mensuelle d’un parking dans le quartier se situe aux alentours de 280 €,

— il ressort du règlement de copropriété (articles 1, 2, et titre 1 – chapitre 1, désignation de l’immeuble, 3°) qu’il n’existe aucune place de parking rattaché à un lot, la cour est une partie commune et il n’a jamais existé de lot de stationnement dans cette cour,

— cette occupation illicite est également dangereuse en cas d’incendie puisqu’elle condamne l’accès pompiers et empêche le déploiement dans la cour de véhicules lourds,

— cette occupation aggrave les charges d’entretien de la porte cochère du 12, automatisée.

En réponse aux arguments du syndicat des copropriétaires, ils avancent que :

— la résolution adoptée par l’assemblée générale du 11 mai 1963 prévoit une procédure qui n’a jamais été respectée,

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/12101 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OXD

— concernant le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 4 mars 1969, il est incomplet et ne comporte que ses pages impaires : le dispositif est inconnu,

— concernant l’assemblée générale du 7 avril 1978, le rapport du conseil syndical, contrairement à ce que prévoit la résolution, n’est pas annexé au procès-verbal,

— seule les pages recto du procès-verbal ont été communiquées,

— la résolution adoptée, en tout état de cause, emporte une modification du règlement de copropriété laquelle ne peut être décidée qu’à l’unanimité des copropriétaires, ce qui n’est pas le cas,

— une telle modification du règlement de copropriété ne peut donc être opposable aux copropriétaires qu’après publication au fichier immobilier d’un acte modificatif du règlement de copropriété,

— un tel acte n’est jamais intervenu,

— contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires, des copropriétaires ont été désavantagés dans l’attribution des places de parking car de nombreux copropriétaires en ayant formulé la demande se la sont vue refuser,

— en dénonçant ce scandale, les époux [O] n’allument pas un contre feu pour faire oublier leur dette mais sollicitent seulement le respect du règlement de copropriété,

— le syndic a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée du 26 avril 2024 des résolutions destinées à autoriser le stationnement de parking dans la cour commune des véhicules des membres du conseil syndical qui l’occupent déjà,

— toutes ces résolutions ont été rejetées, mais les membres du conseil syndical continuent d’occuper la cour avec leurs véhicules,

— cette situation justifie la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 € pour résistance abusive et le retrait des cinq véhicules stationnés dans la cour.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 4] répond, sur la demande d’annulation des résolutions n° 16, 17, 18, 19, que :

— ces résolutions ont pour objet d’autoriser le syndic à engager pour le compte de la copropriété les procédures nécessaires à la vente forcée des lots des époux [O] afin qu’elle recouvre sa créance,

— la copropriété était bien titulaire d’un titre exécutoire non soldé lorsqu’ont été portés à l’ordre du jour de l’assemblée du 24 mai 2023 les différents points concernant l’autorisation à donner au syndic sus-évoquée,

— les causes du jugement du 1er juin 2022 n’étaient pas soldées lors de la convocation, et le dernier règlement est intervenu la veille de l’assemblée du 24 mai 2023,

— les époux [O] demeurent débiteurs d’un solde de 26,72 € au titre de ce jugement,

— les époux [O] ne contestent pas les conditions de forme et de vote des résolutions litigieuses,

— il ne contestent pas une saisie immobilière en cours d’exécution mais les seules résolutions autorisant le syndic à l’engager,

— les résolutions ont donc valablement été adoptées,

— au demeurant, il est établi que l’assemblée générale peut accorder au syndic l’autorisation d’engager une procédure de saisie immobilière contre un copropriétaire débiteur, même si à la date de ladite assemblée, le syndicat ne dispose pas encore d’un titre exécutoire,

— une nouvelle instance de recouvrement est en cours, les époux [O] étant débiteurs au 22 février 2024 d’une somme de 13.978,28 € au titre de leurs charges.

Sur la résolution n° 15, il oppose, sur le fondement de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5 du règlement de copropriété que :

— l’article 5 du règlement de copropriété stipule que l’assemblée générale pourra édicter toute prescription concernant l’usage des parties communes après en avoir délibéré,

— le stationnement automobile a été autorisé dans la cour et prévu par des décisions d’assemblée moyennant des contreparties financières,

— lors de l’assemblée générale du 11 mai 1963, il a été voté à la double majorité de permettre le stationnement dans la cour des voitures particulières de copropriétaires habitant l’immeuble ou d’un locataire,

— selon jugement en date du 4 mars 1969, il a été dit qu’il avait valablement été créé des emplacements de stationnement automobile dans la cour,

— au cours de l’assemblée générale du 7 avril 1978, il a été décidé à la majorité de maintenir le stationnement automobile dans la cour commune de l’immeuble,

— il est prévu une indemnité annuelle en contrepartie de l’attribution d’emplacements automobiles, de 360 €, sans qu’aucune rupture d’égalité ne puisse être prétendue,

— dès lors, ce stationnement ne contrevient pas aux stipulations du règlement de copropriété,

— si les résolutions autorisant le stationnement n’ont pu être adoptées lors de l’assemblée du 26 avril 2024, c’est en raison du nombre insuffisant de copropriétaires pour statuer à la majorité,

— les époux [O] ne rapportent pas la preuve d’une rupture d’égalité ou des nuisances qu’ils allèguent.

Sur la demande de faire retirer les cinq véhicules, le syndicat des copropriétaires avance que :

— contrairement à ce que soutiennent les époux [O], il n’a pas été décidé, à l’occasion de l’assemblée générale du 26 avril 2024, de faire retirer les véhicules automobiles, qui stationnent dans la cour,

— il leur appartient de mettre à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée le pouvoir à donner au syndic d’enlever après avertissement tout véhicule qui viendrait à stationner dans la cour,

— ils devront être déboutés de ces demandes, imprécises et impossibles à mettre en pratique.

***

En droit, l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui en lui sont pas contraires du livre Ier ».

L’article 11, I, 11° du décret du 17 mars 1967 prévoit que pour la validité de la décision, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour « les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ».

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1.1 Sur la résolution n° 16

Les résolutions n° 16 à 19 adoptées par l’assemblée générale du 24 mai 2023 (pièce 1, époux [O]) tendent respectivement à donner mandat au syndic pour :

— demander la radiation du commandement valant saisie du 8 décembre 2017 (résolution n° 16) en vue de la publication d’un nouveau commandement aux fins de saisie immobilière,

— vendre, sur saisie immobilière, les lots n° 145 et 175 appartenant aux époux [O] (résolution n° 17), afin d’obtenir « le paiement des causes restant dues selon jugement du 1er juin 2022 et des sommes dues à compter du 1er janvier 2022 » (pièce n° 5 produite par le syndicat des copropriétaires),

— mettre en œuvre la procédure de saisie immobilière afin de recouvrer la créance « qui s’élève à 17.416,30 euros à ce jour » (résolution n° 18),

— fixer la mise à prix des lots n°145 et 175 à la somme de 30.000 euros (résolution n° 19).

Monsieur et Madame [O] soutiennent, sur la résolution n° 16, que celle-ci ne serait pas valable dès lors que le syndicat des copropriétaires ne disposerait plus d’un titre exécutoire valable et que la dette de charges, objet du jugement du 1er juin 2022, aurait été entièrement acquittée au jour de l’assemblée générale litigieuse.

Le jugement du 1er juin 2022 condamne solidairement les demandeurs à « payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble des [Adresse 7] à [Localité 4] :

— la somme de 3.968,56 euros au titre des charges de copropriétés dues au 14 juin 2018 inclus, somme admise à la liquidation judiciaire de Mme [X] [T] [O] ;

— la somme de 22.733,89 euros au titre des charges de copropriété courues du 15 juin 2018 au 9 décembre 2021 ;

— la somme de 260 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement arrêtés au 9 décembre 2021.

lesdites sommes avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2021 » (pièce n° 5 produite par le syndicat des copropriétaires défendeur, page 7).

Ce même jugement n’écarte pas l’exécution provisoire et déboute les époux [O] de leur demande de délais de paiement (page 8). Dès lors, ce jugement constitue un titre exécutoire pour les charges de copropriété des époux [O] courues du 14 juin au 9 décembre 2021 exclusivement. Il importe peu à cet égard que les époux [O] soient de nouveau débiteurs de sommes correspondant à des charges de copropriété postérieures, notamment celles du 2ème trimestre 2023.

En outre, les époux [O] ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de leur allégation selon laquelle ils se seraient intégralement acquittés de la dette objet de ce jugement.

En effet, la pièce n° 3 produite aux débats par les demandeurs ne constitue pas une preuve de paiement. Il s’agit d’un document dont l’origine n’est pas précisée, recensant diverses sommes et comportant des mentions manuscrites qui, en l’absence de preuve de l’émission d’un chèque ou d’un virement, ne suffisent pas à établir la réalité des paiements invoqués. Le syndicat des copropriétaires produit quant à lui un document intitulé « décompte suites condamnations » émis par le syndic de l’immeuble, la société FONCIA [C] (« le cabinet [C] »). Cette pièce expose qu’après un virement en date du jour de l’assemblée générale litigieuse, les demandeurs ont réalisé un ultime virement de 2.000 euros, mais que subsistait néanmoins un solde de 26.72 euros dû sur les causes du jugement du 1er juin 2022 (pièce n° 6 produite par le syndicat des copropriétaires défendeur).

Il ressort de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires disposait toujours d’un titre exécutoire valable lui permettant de mandater le syndic afin de recouvrer sa créance à la date de l’assemblée générale des copropriétaires. En tout état de cause, il est constant que le syndicat des copropriétaires peut autoriser l’engagement d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre d’un copropriétaire, même s’il ne dispose pas encore d’un titre exécutoire à ce stade (ex. : Civ. 3ème, 3 juillet 2013, n° 12-18.952), aucun texte n’exigeant en outre de préciser dans la décision même de l’assemblée générale le ou les titres exécutoires en exécution desquels la saisie allait être exécutée et ses modalités d’exécution (ex. : Civ. 3ème, 15 décembre 2009, n° 09-10.072).

L’autorisation donnée au syndic, en application de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, d’engager une procédure de saisie immobilière sur les lots d’un copropriétaire débiteur, n’exige pas davantage que la dette soit certaine, liquide et exigible au moment où l’assemblée générale statue sur cette autorisation.

Au surplus, il convient de relever que le fait, non démontré, que la résolution n° 16 soit susceptible d’entraîner des frais prétendument “injustifiés” pour le syndicat des copropriétaires, n’est pas en lui-même une cause de nullité, en l’absence d’abus de majorité démontré et alors qu’il est conforme à l’intérêt collectif des copropriétaires de poursuivre le recouvrement d’une créance d’impayés de charges d’un copropriétaire.

La résolution n° 16 est donc valable et les époux [O] seront déboutés de leur demande d’annulation de ladite résolution.

1.2 Sur les résolutions n° 17 à 19

Les époux [O] soutiennent ensuite que les résolutions 17, 18 et 19 doivent être annulées en ce qu’elles ne prévoient pas le montant des frais à avancer pour la procédure de saisie immobilière.

Or, l’article 11, I, 11° du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas, pour la validité d’une clause tendant à la mise en œuvre par le syndic de la copropriété d’une procédure de saisie immobilière, que la résolution précise les dépenses devant être mises à la charge de la copropriété, étant relevé au surplus que l’appréciation de la validité d’une procédure de saisie immobilière relève de la seule compétence du juge de l’exécution.

Partant, en l’absence de fraude, d’abus de droit ou d’intention de nuire, ni invoqués ni caractérisés en l’espèce, les copropriétaires débiteurs ne sont pas fondés à solliciter l’annulation de résolutions d’assemblée autorisant le syndic à engager une procédure de saisie immobilière portant sur les lots dont ils sont propriétaires.

Au demeurant, aucun moyen de nullité autre que l’absence de mention « du coût des frais à avancer » n’est soulevé par les demandeurs.

Les époux [O] seront donc déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n° 16 à 19 de l’assemblée générale 24 mai 2023.

1.3 Sur la résolution n° 15

En droit, l’article 8 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que le règlement de copropriété a une nature conventionnelle.

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 26 b) de la loi du 10 juillet 1965 précise que doivent être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant « la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14322), ou encore qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains (Civ. 3ème, 29 novembre 2011, n° 10-28146).

Il est constant que les juridictions peuvent ainsi annuler pour abus de majorité les résolutions décidant la cession d’une partie commune sans qu’aucune contrepartie financière pour les copropriétaires lésés, rompant ainsi l’égalité entre les copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2006, n° 05-10.924, s’agissant de l’attribution sans contrepartie d’emplacements de stationnement) ou moyennant un prix dérisoire versé au syndicat (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], Pôle 4, Chambre 2, 13 juin 2012, n° RG 10/08400).

En l’espèce, la résolution n° 15 de l’assemblée querellée a été adoptée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et prévoit que l’assemblée générale demande au syndic de « continuer de prélever les indemnités de 360 euros par emplacement et par an après avis contraire du syndic ».

Les époux [O] soutiennent que cette résolution porterait atteinte au règlement de copropriété, à la destination de l’immeuble ainsi qu’à l’égalité entre les copropriétaires, et qu’elle aurait dû être adoptée à l’unanimité.

Il est constant que des copropriétaires stationnent leurs véhicules dans la cour commune de l’immeuble. Cette cour commune est située entre les deux bâtiments composant l’immeuble et est accessible par les deux portes cochères (pièce n° 5-1, règlement de copropriété page 4, produite par les époux [O]). Il est également constant que cette cour commune est définie comme une partie commune dans le règlement de copropriété (page 32, même pièce), et que le passage sous voûte B permettant d’y accéder constitue une partie commune spéciale aux lots n° 1, 2, 137 à 176 (page 34, même pièce, bâtiment B).

Or, d’une part, les époux [O] ne rapportent la preuve ni de leur allégation selon laquelle ce stationnement entraînerait une aggravation des charges pour les copropriétaires de l’immeuble, ni de l’existence alléguée de nuisances particulières en lien direct avec le stationnement des véhicules dans la cour pour les propriétaires du bâtiment B, ni enfin que ce stationnement conduirait à obstruer un accès pompier. A cet égard, le simple fait que le portail ait fait l’objet de deux réparations, en 2021 exclusivement, et que le syndic se soit interrogé sur la possibilité de remplacer la porte d’entrée automatique par une porte manuelle, relève de la stricte administration des parties communes et de la liberté de choix de l’assemblée générale des copropriétaires, en l’absence de démonstration d’un lien direct avec le passage ou la présence de voitures dans la cour commune (pièces n° 10 et 11 produites par les époux [O], échanges de mails entre le syndic et les membres du conseil syndical).

D’autre part, si l’article I du chapitre 2 (Usage des parties communes) du titre III (Droits et obligations des copropriétaires) du règlement de copropriété stipule que « l’aspect des choses et parties communes devra être respecté et la destination de l’immeuble ne pourra être modifiée, sauf décision unanime de l’assemblée des copropriétaires » (page 40, pièce n° 5-1 produite par les époux [O]), l’article 5 de ce même chapitre ajoute que « l’assemblée générale des copropriétaires pourra édicter toutes autres prescriptions concernant l’usage des choses et parties communes après en avoir délibéré, conformément aux dispositions ci-après indiquées » (page 41, même pièce). Partant, l’administration des parties communes, tant qu’elle ne porte pas atteinte à leur aspect ou à la destination de l’immeuble, n’est pas soumise à un vote unanime de tous les copropriétaires composant le syndicat.

Au surplus, il ressort des pièces versées aux débats que l’assemblée générale du 11 mai 1963 a adopté une résolution n° 5 aux termes de laquelle : « Des emplacements réservés dans la cour pour le stationnement des voitures seront déterminés en nombre maximum, sans pouvoir gêner les accès des garages ni l’entrée des bâtiments.

Ce stationnement sera réservé aux seuls copropriétaires habitant l’immeuble ou ayant un locataire.

Ce droit sera concédé annuellement au profit des postulants qui offriront la redevance locative la plus élevée, suivant propositions sous pli cacheté faites au cours d’une assemblée » (pièce n° 7 produite par le syndicat des copropriétaires, page 4).

Cet usage de la cour partie commune pour stationner les véhicules a été confirmé par l’assemblée générale du 7 avril 1978 (pièce n° 9 produite par syndicat des copropriétaires, première question, page 2 : “Le stationnement des voitures particulières dans la cour doit-il être maintenu ?

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/12101 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OXD

. Pour 5.800ès

. Contre 2.980ès”).

Les décisions susvisées sont opposables de plein droit aux acquéreurs de lots de copropriété au sein de l’immeuble dès lors qu’elles sont devenues définitives antérieurement à l’acquisition par ces copropriétaires de leurs lots (ex. Civ. 3ème, 11 mai 2010, n° 09-66.116).

Or, la résolution querellée n° 15 tend justement à faire payer cette redevance annuelle aux copropriétaires qui stationnent leurs véhicules dans la cour. Le fait que la procédure déterminée au cours de cette première assemblée ne soit pas respectée n’est, au demeurant, pas démontré par les époux [O]. Ainsi, depuis au moins 1963, des véhicules stationnent dans la cour, sans que ne soient remis en cause la destination de l’immeuble et/ou “l’aspect” des parties communes.

Le tribunal ne peut limiter l’utilisation par les copropriétaires d’une partie commune dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble ou aux parties communes.

L’article 2 de ce chapitre (page 41) prévoit que « nul ne pourra, même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel, en dehors de leur destination normale ».

Au cas d’espèce, bien que le jugement en date 4 mars 1969 ne soit pas complet et apparaisse donc insuffisamment probant pour démontrer que le stationnement dans la cour avait déjà été considéré comme ne portant pas atteinte au règlement de copropriété (pièce 8 syndicat des copropriétaires), ce dernier n’encadre pas l’usage de la cour commune hors les exclusions susmentionnées soumises à des règles de votes particulières, et il n’exclut pas expressément la possibilité d’y stationner des véhicules.

Le syndicat des copropriétaires est libre d’administrer cette partie commune comme il l’entend, dans les conditions prévues au règlement de copropriété, et le stationnement de véhicule doit être considéré comme entrant dans la « destination normale » de la cour au sens des dispositions précitées.

L’aspect de la cour ou la destination de l’immeuble n’étant pas impactés par la résolution n° 15, cette dernière n’avait pas à être adoptée à l’unanimité.

Il convient également de relever qu’un simple courriel expliquant « qu’un commissaire aux comptes considère qu’il ne devrait pas y avoir de véhicules stationnés dans la cour », après lecture du règlement de copropriété ne saurait suffire à considérer que le stationnement de voiture dans la cour porterait atteinte au règlement de copropriété (pièce n° 9 produite par les époux [O]).

En outre, le fait que la redevance annuelle ne soit pas représentative du coût d’un parking dans le quartier ne remet pas en cause l’égalité entre les copropriétaires (pièces n° 12, 13, 14, 15, 16 produite par les époux [O]), dès lors que la résolution n° 15 prévoit justement le versement d’une redevance de 360 euros par emplacement et par an.

Les autres copropriétaires qui ne stationnent pas leurs véhicules dans la cour bénéficient donc d’une contrepartie financière réelle et sérieuse pour une occupation temporaire annuelle.

Dès lors qu’aucune aggravation des charges n’est démontrée, le fait que la redevance annuelle ne soit pas strictement équivalente à un loyer mensuel d’un parking n’est pas de nature à justifier l’annulation de la résolution querellée, d’autant que le stationnement est réservé aux seuls copropriétaires de l’immeuble et à leurs éventuels locataires, qui participent aux charges communes générales.

Les époux [O] échouent également à démontrer une rupture d’égalité dans l’attribution de ces places de stationnement.

Ne sont produites que deux demandes d’attribution formées par deux copropriétaires en 2021, qui, à elles seules, et sans même que ne soient produits les éventuels refus du syndicat, ne suffisent pas à déterminer l’existence d’une éventuelle discrimination dans la répartition entre les copropriétaires des emplacements de stationnement se trouvant dans la cour de l’immeuble (pièce n° 8 produite par les époux [O]).

De plus, les pièces produites démontrent qu’il y a eu une évolution dans la liste des copropriétaires faisant usage des places de stationnement : en 2019 et 2020, les époux [Q] [U] ont ainsi succédé aux époux [Z] (pièce n° 4 produite par les époux [O], courriel du syndic de l’immeuble en date du 8 avril 2022).

En l’absence de plus de précisions sur les usages de ces places de parkings par le passé et depuis 2022, ce seul élément permet au contraire de constater qu’il n’existe pas de monopolisation de la cour par certains copropriétaires.

En tout état de cause, la résolution querellée ne contient en elle-même aucune discrimination entre les copropriétaires souhaitant faire usage d’emplacements de stationnement dans la cour de l’immeuble mais se contente de demander au syndic de “continuer” à prélever des indemnités “parking de 360 euros par emplacement et par an”, cette opération devant être effectuée “au moment de la régularisation des charges”.

De surcroût, la résolution querellée ne relève pas de la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’elle n’emporte aucunement modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l’usage et l’administration de la cour, partie commune, mais porte sur la fixation d’une redevance annuelle pour les copropriétaires bénéficiant d’un emplacement réservé dans la cour pour le stationnement de leur véhicule, tandis que le principe même de l’usage de la cour commune à cet effet avait déjà été définitivement arrêté selon résolutions définitives des assemblées générales des 11 mai 1963 et 7 avril 1978.

Or, il est constant que la décision d’une assemblée générale de copropriétaires d’autoriser l’occupation à titre précaire et révocable d’une surface déterminée de parties communes, et moyennant une recevance, peut être prise à la majorité simple prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (ex. : Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 17-14.138, Bull. 2018, III, n° 39 ; 2 mars 2010, n° 09-13.090 ; Cour d’appel de [Localité 5], Chambre civile, 1ère section, 12 mars 2019, n° 17/02000), s’agissant d’un acte de gestion et non de disposition (ex. : Cour d’appel de [Localité 1], 23ème chambre, section B, 15 juin 1990, n° RG 88/015535, Jurisdata n° 1990-023460).

Enfin, au cours de l’assemblée générale du 26 avril 2024, les copropriétaires ont rejeté les résolutions n° 14 à 17 tendant à autoriser l’occupation de la cour par des copropriétaires nominativement désignés de l’immeuble.

La résolution n° 14 intitulée “Indemnité occupation parties communes” est ainsi rédigée : « En suite de la résolution n° 15 votée lors de l’assemblée générale du 24 mai 2023, l’assemblée générale confirme demander d’encaisser l’indemnité de 360 euros pour l’occupation temporaire annuelle d’un emplacement de stationnement automobile dans la cour commune ». Or, le fait qu’une assemblée générale revienne sur une décision adoptée au cour d’une assemblée générale antérieure ne permet pas en lui-même de remettre en cause la validité de cette décision, l’assemblée générale étant libre d’administrer comme elle l’entend ses parties communes (pièce n° 7 produite par le époux [O]).

De même, le fait que, par la résolution n° 16 de cette assemblée, les copropriétaires aient rejeté la modification du règlement de copropriété tendant à établir « l’usage de la cour et les conditions financières pour les occupants d’emplacement de parking » ne suffit pas à considérer que la résolution n° 15 aurait été adoptée en violation du règlement de copropriété, alors que la résolution n° 16 de l’assemblée générale de 2024 tendait uniquement à faire préciser les termes du règlement de copropriété sur les conditions de stationnement de véhicules dans la cour, ce dernier étant muet sur ce point.

Au regard de l’ensemble des éléments qui précèdent, les époux [O] seront déboutés de leur demande d’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 24 mai 2023.

1.4 Sur les demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires et de retrait sous astreinte de véhicules stationnés dans la cour commune

Les époux [O] réclament l’enlèvement de cinq voitures stationnées dans la cour commune au titre de l’exécution de l’assemblée générale du 26 avril 2024 ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 5.000 € pour résistance abusive en ce qu’il n’aurait pas empêché ce stationnement ni exécuté ladite assemblée générale.

En premier lieu, il découle des développements précédents que l’autorisation donnée par le syndicat à des copropriétaires de l’immeuble de stationner leurs véhicules dans la cour commune contre rémunération ne constitue pas une atteinte au règlement de copropriété.

Ensuite, aucune résolution adoptée ou rejetée au cours de l’assemblée générale du 26 avril 2024 ne porte sur le retrait de véhicules stationnés dans la cour commune, les résolutions de ladite assemblée étant relatives au paiement de la redevance annuelle par les copropriétaires concernés souhaitant être autorisés à stationner temorairement leur véhicule automobile. En l’absence de toute décision explicite du syndicat prohibant expressément le stationnement de tout véhicule dans la cour commune et tendant au retrait par les copropriétaires concernés de leurs véhicules stationnés dans la cour commune, le syndic ne pouvait spontanément prendre des dispositions aux fins de faire procéder audit retrait.

Enfin, la demande additionnelle formée par les époux [O], qui ne sollicitait initialement, à titre principal, que l’annulation des résolutions n° 15 à 19 de l’assemblée générale du 24 mai 2023, ne précise pas clairement l’identité des cinq copropriétaires qui stationneraient prétendument leurs véhicules dans la cour commune de l’immeuble en violation de décisions de l’assemblée générale du 26 avril 2024, alors qu’ils auraient tout loisir, s’ils l’estimaient nécessaires, de solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale de la question du pouvoir à donner au syndic de faire procéder au retrait, après mise en demeure infructueuse, de véhicules stationnés dans la cour de l’immeuble, dans les conditions des dispositions de l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

S’agissant de la demande indemnitaire formée par les époux [O], outre qu’il n’est justifié au cas d’espèce d’aucune résistance abusive du syndicat des copropriétaires, au regard de l’objet limité des résolutions votées lors de l’assemblée du 26 avril 2024, les demandeurs ne précisent même pas la nature du préjudice dont ils se plaignent, lequel n’est justifié dans son principe comme dans son quantum (5.000 €) par aucun élément de preuve.

Les époux [O] seront donc déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires à faire retirer cinq véhicules stationnant dans la cour commune de l’immeuble, ainsi que de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à leur régler une somme de 5.000 euros pour résistance abusive.

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les époux [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par voie de conséquence, les époux [O] seront intégralement déboutés de leurs demandes formée au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, les époux [O], dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat des copropriétaires, seront déboutés de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] de leur demande d’annulation des résolutions n° 15, 16, 17, 18 et 19 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] en date du 24 mai 2023,

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] de leur demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à faire retirer cinq véhicules dans la cour commune de l’immeuble en exécution de l’assemblée générale du 26 avril 2024,

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] à leur payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

Condamne Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] aux entiers dépens,

Condamne Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] à payer à au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 4] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens, dont distraction, et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [M] [O] et Madame [X] [T] épouse [O] de leur demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026

La Greffière Le Président