TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Philippe BENSUSSAN

Copie certifiée conforme à :

— Maître [P] [Z]

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 25/05609

N° Portalis 352J-W-B7J-C7XES

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Mai 2025

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet ELIMMO GESTION, S.A.S

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074

DÉFENDERESSE

S.C.I. ARANA, représentée par Mme [K] [X]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non-représentée

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05609 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Sophie ROJAT, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 Février 2026 tenue en audience publique devant Madame Sophie ROJAT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière ARANA est propriétaire du lot de copropriété n°4 dans l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 4].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a fait mettre en demeure les 18 juin 2024 et 4 mars 2025 de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 6 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à Paris 16ème a fait assigner la SCI ARANA en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 janvier 2026.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

— CONDAMNER la SCI ARANA à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 4] A PARIS (75016), représenté par le

Cabinet ELIMMO GESTION, syndic, les sommes suivantes :

—  8.009,78 € au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayé pour la période du 1er trimestre 2024 à l’appel du 2ème trimestre 2025, en ce compris l’appel « Fonds travaux – Appel N°2/4 01/4, suivant décompte arrêté au 09.04.2025, assortie des intérêts légaux à compter du 18 juin 2024, sur la somme de 2.449,75 €, et de la présente assignation pour le surplus,

—  412,37 € au titre des frais engagés au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts,

—  2.500 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 mars 2025 d’un montant de 303,28 €.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. »

Citée selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, la SCI ARANA n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026 puis mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

1. Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit un extrait de matrice cadastrale, délivré le 7 avril 2025, établissant la qualité de propriétaires de la SCI ARANA du lot 4 de l’immeuble [Adresse 4] à Paris 16ème.

Pour justifier de sa demande principale, déduction faite des frais, à hauteur de la somme de 8.009,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] produit notamment :

* le décompte des sommes dues du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025,

* les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot du défendeur,

* les procès-verbaux d’assemblée générale des 28 juin 2021, 23 mai 2023 et 25 avril 2024 par lesquels l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020, 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels pour les années 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté les travaux de réfection de la toiture,

* le contrat de syndic en vigueur du 25 avril 2024 au 30 juin 2026.

En application des textes précités et au regard des pièces produites, la créance en principal, pour la période du 1er janvier 2024 au 1er avril 2025, du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] est établie à hauteur de la somme de 8.009,78 euros.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La SCI ARANA sera condamnée au paiement de la somme de 8.009,78 au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 (appel 2ème trimestre 2025 inclus) avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2024 (lendemain de la présentation de la lettre recommandée valant mise en demeure) sur la somme de 2.449,75 €, et de l’assignation pour le surplus.

2. Sur la demande en paiement au titre des frais

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 412,37 euros se décomposant comme suit :

18/06/2024 : honoraires de mise en demeure : 66,49 €22/01/2025 : honoraires transmission dossier auxiliaire justice : 345,88 €

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure envoyée selon les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, en date du 18 juin 2024.

Les frais de cette mise en demeure seront retenus à hauteur de 65,35 euros conformément au barème annexé au contrat de syndic de l’année en cours produit (et non 66,49 euros).

Les frais de « transmission dossier auxiliaire justice » ne sauraient être imputés au copropriétaire défaillant sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 car correspondant à des frais de gestion administrative, lesquels relèvent de la mission de base du syndic et ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement.

Par conséquent, la SCI ARANA sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 65,35 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

3. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, le demandeur sollicite une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Pour autant, s’il l’allègue, force est de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce permettant de justifier de ce que cette défaillance de la SCI ARANA aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les frais de signification du commandement de payer en date du 4 mars 2025, soit la somme de 303,28 euros, ne relèvent pas des dépens, ne s’agissant pas d’un acte de procédure obligatoire et le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

La SCI ARANA succombant, sera condamnée aux dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Tenue aux dépens, la SCI ARANA sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.

Décision du 07 Mai 2026

Charges de copropriété

N° RG 25/05609 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XES

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI ARANA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème arrondissement la somme de 8.009,78 euros au titre des charges de copropriété échues impayées au 1er avril 2025 (appel de provision 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts légaux à compter du 21 juin 2024 sur la somme de 2.449,75 €, et du 6 mai 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI ARANA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème arrondissement la somme de 65,35 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] du surplus de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ARANA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 16ème la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI ARANA aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 07 Mai 2026

La Greffière La Présidente