Minute n°

N° RG 25/01159 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DLKT

S.C.I. GAMIN DE MASNIERES

C/

[Z] [H]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.C.I. GAMIN DE MASNIERES

28 A rue de Masnières

59400 CAMBRAI

représentée par M^e Alexiane POTEL, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [H]

né le 16 Juin 1996 à TURQUIE

28C rue de Masnières

59400 CAMBRAI

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Juillet 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 11 Septembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e POTEL

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 1 mai 2022, la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES a donné à bail à Monsieur [Z] [H] un local à usage d’habitation situé 28 C Rue de Masnières à CAMBRAI (59400) moyennant un loyer mensuel révisable de 620 euros, outre 40 euros de charges.

Par actes de commissaire de justice du 30 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 4 360 euros ainsi qu’un commandement de produire l’attestation d’assurance.

Les impayés de loyers ont été signalés le 6 février 2025 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte de commissaire de justice du 5 mai 2025, la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES a fait assigner Monsieur [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail du 1er mai 2022 est acquise et, par conséquent, la résiliation du bail, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

— prononcer l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique et de dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé, et subsidiairement le réduire,

— d’ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieu occupés par le locataire dans tel lieu que celui-ci désignera, à ses frais,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 6 340 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au jour du commandement de payer ainsi que ceux échus postérieurement à ce commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— dire que le jugement à intervenir bénéficiera de l’exécution provisoire.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 7 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025.

À cette audience, la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES se fait représenter par son conseil, qui dépose le dossier et s’en rapporte à l’assignation. Il actualise la dette à 7 660 euros au 24 juin 2025.

Bien qu’assigné à étude, Monsieur [Z] [H] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 6 février 2025, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation en date du 5 mai 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 7 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 juillet 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24-V de cette même loi précise que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 juin 2025, la dette locative de Monsieur [Z] [H] s’élève à la somme de 7 660 euros, terme du mois de juin inclus, au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Monsieur [Z] [H] sera donc condamné au paiement de cette somme, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 4 360 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Monsieur [Z] [H], absent à l’audience, ne sollicite pas de délais de paiement et ne fournit aucun élément quant à sa situation personnelle et financière. En outre, il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail entre les parties stipule une clause résolutoire visant le défaut d’assurance contre les risques locatifs, mais aussi visant le défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer entraînant la résiliation du bail de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Le locataire n’a pas justifié de son assurance contre les risques locatifs auprès de la bailleresse dans le mois ayant suivi le commandement d’avoir à produire l’assurance du 30 janvier 2025 et le manquement au paiement des loyers et charges s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 30 janvier 2025.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur la demande en expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La résiliation du bail étant acquise à la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES à la date du 2 mars 2025, Monsieur [Z] [H] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble objet du bail.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique à défaut de départ volontaire.

La S.C.I. GAMIN DE MASNIERES sera déboutée de sa demande visant la suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution en ce qu’elle ne démontre pas la mauvaise foi du locataire, les seuls non paiement des loyers et non justification de l’assurance locative étant insuffisants à renverser la présomption de bonne foi de celui-ci.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Pour compenser la perte des loyers et la non remise à disposition des locaux, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] [H] à payer au bailleur une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer contractuel charges comprises, soit 660 euros, en réparation du préjudice de jouissance, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES, Monsieur [Z] [H] sera condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2022 entre la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES et Monsieur [Z] [H] concernant le logement situé 28 C Rue de Masnières à CAMBRAI (59400) sont réunies au 2 mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES la somme de 7 660 euros (décompte arrêté au 24 juin 2025, terme du mois de juin inclus), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 360 euros à compter du 30 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 660 euros, à compter du terme du mois de juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] à verser à la S.C.I. GAMIN DE MASNIERES une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge