TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [J] [F] ; Madame [R] [V] ; PREFET de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/08478 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3XL

N° MINUTE :

3/2026

JUGEMENT

rendu le 11 mars 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT-OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure TOUCHELAY, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 mars 2026 par Laure TOUCHELAY, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 11 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/08478 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA3XL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2022, l’établissement public [Localité 1] Habitat – OPH a consenti un bail d’habitation à M. [J] [F] et Mme [R] [V] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 111,93 euros, outre provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 13 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 34 025,62 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [F] et Mme [R] [V] le 16 juin 2025.

Par assignations du 15 septembre 2025, l’établissement Paris Habitat – OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation, et en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [F] et Mme [R] [V] avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre s’il échet, rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des taxes, SLS et charges diverses et courantes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,46 084,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 janvier 2026 l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 22 060,30 €, mois de décembre 2025 inclus et déduction faite des frais de contentieux.

Il précise qu’un SLS de 4 295,26 euros a été appliqué suite à l’absence de réponse des locataires à l’enquête ressources. L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Il demande en outre l’application de la clause de solidarité prévue dans le contrat de bail.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [J] [F] et Mme [R] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [J] [F] et Mme [R] [V].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [Localité 1] Habitat – OPH justifie d’avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également d’avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 13 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 34 025,62 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du loyer et des charges précédemment appliqués, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 591,76 euros, étant ici précisé que cette somme ne prend pas en compte le supplément de loyer de solidarité ayant pu être appliqué par le bailleur antérieurement, et qui a été déduit du décompte au jour de l’audience.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et peut donner lieu à l’application d’un supplément de loyer de soldarité dans les conditions reprises par le code de la construction et de l’habitation rappelées au contrat de bail.

Elle sera due à partir du 14 août 2025, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 1] Habitat – OPH ou à son mandataire.

La demande de condamnation des défendeurs in solidum sera cependant rejetée comme ne se fondant sur aucune stipulation contractuelle ou disposition légale.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, M. [J] [F] et Mme [R] [V] lui devaient la somme de 21 696,90 euros, soustraction faite des frais de contentieux figurant au décompte depuis le 14 décembre 2023.

Il peut être à cet égard précisé que, si un supplément de loyer de solidarité a été précédemment appliqué par le bailleur en l’absence de réponse des preneurs à l’enquête leur ayant été adressée, celui-ci a déduit de son décompte les sommes correspondantes.

M. [J] [F] et Mme [R] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Cependant, la demande de condamnation solidaire des défendeurs sera rejetée, la clause de solidarité prévue au bail (article 10) ne concernant que les locataires, mariés ou liés par un pacte civil de solidarité. Or, l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH ne démontre pas que les preneurs soient mariés ou pacsés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [F] et Mme [R] [V], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 septembre 2022 entre [Localité 1] Habitat – OPH, d’une part, et M. [J] [F] et Mme [R] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4]) est résilié depuis le 14 août 2025,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à M. [J] [F] et Mme [R] [V], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [F] et Mme [R] [V] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [F] et Mme [R] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 591,76 euros (mille cinq cent quatre-vingt-onze euros et soixante-seize centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 août 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, avec faculté pour l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH d’appliquer un supplément de loyer de solidarité dans les conditions prévues par le code de la construction et de l’habitation, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [J] [F] et Mme [R] [V] à payer à [Localité 1] Habitat – OPH la somme de 21 696,90 euros (vingt-et-un mille six centre quatre-vingt seize euros et quatre vingt dix centimes) au titre des loyers et indemnités d’occupation échues arrêtés au 29 décembre 2025, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025,

DÉBOUTE l’établissement [Localité 1] Habitat – OPH de ses autres demandes,

CONDAMNE in solidum M. [J] [F] et Mme [R] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge