TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/53568 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YCM

N° : 14

Assignation du :

23 Mai 2025

[1]

[1] 2Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 13 avril 2026

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

La Cabinet [1], agissant en qualité de syndic du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE sis à [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Eric SIMONNET de la SELEURL SIMONNET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #E0839

DEFENDERESSE

La Société [2] S.A.S.

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS – #D0806

DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Vu l’assignation délivrée le 23 mai 2025 par le cabinet [3], en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4] aux fins de communication de pièces sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

A l’audience du 9 mars 2026, le cabinet [3], en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], par conclusions soutenues et déposées oralement, actualise ses demandes et sollicite du juge des référés de :

— Condamner la société [2], à remettre au cabinet [3], en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, les pièces suivantes :

Le grand livre des exercices arrêtés aux 30/09/2020, 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023,La balance générale des exercices arrêtés aux 30/09/2020, 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023,Les détails des balances auxiliaires des comptes fournisseurs (401) arrêtées aux 30/09/2023 et 30/09/2024, en ce y compris les balances auxiliaires des comptes 40170 « honoraires frais de rappel » et compte 401706 « honoraires de mutation » arrêtés au 30/09/2023 et 30/09/2024,Le détail des comptes 47 débiteurs arrêtés au 30/09/2023,Le détail des comptes 47 créditeurs arrêtés au 30/09/2024,Le justificatif du règlement effectif de la somme de 1.803,49 euros à l’ancienne gardienne, Madame [Y],Les justificatifs de la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de [4] à hauteur de 2.400 euros,La facture portant le numéro 22031703 émise par [4] pour un montant de 1.656 euros et enregistrée dans les comptes le 1er octobre 2024,-Condamner à titre provisionnel la société [2] à payer au cabinet [3] la somme de 2.000 euros à titre de dommage et intérêts, à valoir sur le préjudice subi en application de l’article 1240 du code civil ;

— Condamner la société [2] à payer au cabinet [3] la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société [5] [6] aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

En réplique, la société [5] [6] soulève oralement l’irrégularité de la mise en demeure envoyée par l’avocat du syndic, soutenant qu’elle aurait dû être adressée soit par le syndic lui-même, soit par le président du conseil syndical. La partie défenderesse soutient, également, qu’un certain nombre de pièces aurait été communiqué, de telle sorte que seules trois pièces seraient toujours manquantes, à savoir :

Le justificatif du règlement effectif de la somme de 1.803,49 euros à l’ancienne gardienne, Madame [Y],Les justificatifs de la créance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de [4] à hauteur de 2.400 euros,La facture portant le numéro 22031703 émise par [4] pour un montant de 1.656 euros et enregistrée dans les comptes le 1er octobre 2024,

Enfin, elle demande de débouter le cabinet [3] de sa demande de dommage et intérêts, en l’absence de préjudice, dès lors que le délai de communication de pièce n’a pas expiré.

Le demandeur a été invité à produire une note en délibéré afin d’actualiser sa demande de communication de pièces, en fonction des pièces transmises par la partie défenderesse à l’audience et en cours de délibéré, ce qu’elle a fait par message RPVA du 16 mars 2026 et du 8 avril 2026. Ainsi, elle indique que demeure manquants à ce jour les éléments suivants :

La balance générale des exercices arrêtés aux 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023,Les relevés généraux des dépenses arrêtés aux 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023,Le détail du compte fournisseur, grand livre et balance transmis d’un solde de 84.237,75 euros (cf point 1 des conclusions déposées à l’audience),La balance générale arrêtée au 30/09/2025,Un grand livre à jour au 30/09/2025.Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 18-2 n’interdit pas que la mise en demeure préalable prévue par ce texte soit adressée par le conseil du nouveau syndic de la copropriété (en ce sens par exemple : Cour d’appel de Paris, 23 mars 2023, RG n° 22/16025).

L’article 18-2 prévoit en effet simplement que l’action en référé est exercée par le nouveau syndic ou le président du conseil syndical, après une mise en demeure restée infructueuse, l’article 34 du décret du 17 mars 1967 précisant au demeurant que l’action visée au troisième alinéa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 peut être introduite après mise en demeure effectuée dans les formes prévues par l’article 64 du présent décret ou par acte d’huissier de justice.

Au cas présent, la mise en demeure préalable prévue par ce texte a été adressée par le conseil du nouveau syndic de la copropriété par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2025.

Rien n’empêche donc que la mise en demeure, dont la réception par l’ancien syndic n’est pas contestée, puisse être adressée par le conseil du nouveau syndic de la copropriété.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la fin de non-recevoir.

Sur la demande de communication des documents de la copropriété

L’article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, le demandeur produit aux débats :

Le procès-verbal d’assemblée générale du 11 mars 2025 l’ayant désigné comme nouveau syndic, La mise en demeure par courrier recommandé d’avoir à communiquer les pièces demandées adressées à l’ancien syndic le 11 avril 2025.

Il résulte donc de ces éléments que la société [2] a bien été informée du changement de syndic mais ne s’est pas exécutée intégralement de son obligation de communiquer les archives du syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de communication dans les termes du dispositif ci-après. Toutefois, les demandes nouvelles de communication de pièces formulées dans la note en délibéré, qui n’avaient pas été soumises au débat lors de l’instance, ne peuvent être accueillies sans méconnaître le principe du contradictoire. Elles seront en conséquence écartées.

La société [2] ayant transmis la majorité des pièces sollicitées et légalement prévue, il n’y a donc pas lieu de prononcer une astreinte.

Sur les demandes de provisions

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, elle peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En, l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une provision de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts tiré de l’impossibilité de gérer correctement la copropriété par le nouveau syndic, faute de disposer des éléments financiers et administratifs. Il est incontestable que l’absence de transmission complète des archives de la copropriété entraîne des difficultés de gestion et donc un préjudice financier, ce qui justifie une condamnation à des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Sur les demandes accessoires

La présente procédure étant nécessaire pour permettre la communication complète des éléments dus au nouveau syndic en application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, la société [2] est condamnée aux dépens et à payer aux demandeurs la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée en défense ;

Condamnons la société [5] [6] à remettre au cabinet [3], en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision l’ensemble des documents en ce compris :

La balance générale des exercices arrêtés aux 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023,

Les relevés généraux des dépenses arrêtés aux 30/09/2021, 30/09/2022 et 30/09/2023,Le détail du compte fournisseur, grand livre et balance transmis d’un solde de 84.237,75 euros,

Le détail de la balance générale transmise en pièce 10 faisant apparaitre un montant de 81.426,36 €,

Condamnons la société [5] [6] à payer au cabinet [3], en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], une somme de 1.000€ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice subi par la copropriété ;

Condamnons la société [5] [6] à payer au cabinet [3], en sa qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 4], une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société [2] aux entiers dépens ;

Rejetons toute autre demande des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

Fait à [Localité 1] le 13 avril 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN