Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 2 juin 2026, n° 25/08671

TJ Paris 2 juin 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp fond, 2 juin 2026, n° 25/08671
Numéro(s) :	25/08671
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 juin 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe REZEAU

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître DRAI

Maître REZEAU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/08671 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA43F

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 02 juin 2026

DEMANDEURS

Monsieur [C] [F],

Madame [K] [F],

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître DRAI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L175

DÉFENDEUR

Monsieur [A] [E],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître REZEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L158

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 mars 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juin 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 02 juin 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/08671 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA43F

EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé en date du 12 septembre 2022, Monsieur [A] [E] a donné à bail à Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] un logement situé au [Adresse 2], pour une durée de 3 ans renouvelable et moyennant un loyer mensuel de 4580 euros outre 420 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2025, Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] ont été rendus destinataires d’un congé pur vendre, à effet au 12 septembre 2025.

Dans ce contexte, par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] ont assigné Monsieur [A] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La communication des éléments relatifs au permis de construire et de démolir,La nullité du congé,La fixation du loyer mensuel hors charges à la somme de 4580 euros à compter du 1er septembre 2025 et la condamnation de Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] à leur restituer la somme de 5067,50 euros en restitution des sommes indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025,Sa condamnation au paiement de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 mars 2026.

A l’audience, Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F], représentés par leur conseil, ont fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles ils ont sollicité le rejet des prétentions adverses, la communication des justificatifs des charges, la nullité du congé, la fixation du loyer mensuel hors charges à la somme de 4580 euros à compter du 1er septembre 2025 et la condamnation de Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] à leur restituer la somme de 7269,49 euros en restitution des sommes indûment perçues, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, sa condamnation au paiement de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Monsieur [A] [E] a été représenté par son conseil et a fait viser des écritures, développées oralement, par lesquelles il a sollicité le rejet des prétentions adverses, la validation du congé pour vendre, l’expulsion de Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique si besoin est, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Au visa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. En outre, les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est admis que la fixation d’un prix excessif ou dissuasif dans un congé pour vendre est sanctionné par la nullité dudit congé (Civ. 3ème, 5 juillet 1995, 93-17.283). Tel est le cas pour un prix supérieur de 40% à la valeur du bien (CA [Localité 1], 4ème ch., 30 oct. 2018, n° 16/18236).

En l’espèce, le bail en vigueur a été consenti le 12 septembre 2022 à Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] pour une durée de trois ans a expiré le 11 septembre 2025, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 5 mai 2025 a ainsi été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, et mentionne le prix (1.900.000 euros). Il contient enfin une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction de l’article 15 I et des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Sur la justification du prix de vente, Monsieur [A] [E] produit aux débats une estimation de valeur à la vente de l’appartement au 18 février 2025 à 1.864.045 euros, soit un montant comparable à celui figurant sur le congé du 5 mars suivant. Il est relevé comme éléments de valorisation, la « vue dégagée », les sols et murs « bien entretenus », le « bon standing » de l’immeuble, la « très bonne qualité de l’emplacement », et la « jolie vue sur la [Adresse 3] ». Il est également fait état que les biens alors en vente sur le secteur ont une mise à prix de 14612 euros par m², soit une valeur supérieure à celle de 13103 euros par m² du bien litigieux (1.900.000/145) à la même période. De plus, une estimation sur le site « Meilleur Agent » pose une estimation moyenne pour l’appartement à 1.917.000 euros. Une annonce de mise en vente du bien porte enfin sur la somme de 1.950.000 euros, ce qui est un montant supérieur à celui figurant au congé. Au surplus, Monsieur [A] [E] produit un courrier de son mandataire lui indiquant que de potentiels acheteurs seraient intéressés, ce qui permet d’en déduire que ce prix ne semble pas avoir dissuadé en lui-même de potentiels acheteurs. Dans ces conditions, Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] communique un récapitulatif de biens vendus à une autre période que celle du congé, une à plusieurs années plus tôt, sans tenir compte de la fluctuation des prix de l’immobilier dans le secteur. Les demandeurs ne démontrent pas non plus que les biens en cause auraient des prestations comparables à celle de l’appartement pris à bail (entretien des murs et sols, vue dégagée, jolie vue sur la [Adresse 3], etc). Sur le même registre, l’évaluation du notaire versée aux débats par Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] (« 141,70 m² ; « bon état » des murs et sols (page 2)), ne paraît pas tenir compte de la surface réelle de l’appartement ni des prestations intrinsèques du bien, telle que décrites dans l’évaluation immobilière du 18 février 2025 et corroborées par le constat de commissaire de justice, celles-ci étant susceptibles d’accroître sa valeur à la vente. Il ne peut donc être considéré que le prix fixé au congé serait manifestement surévalué.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

S’agissant de la réalité et de la sincérité du motif du congé pour vendre, il sera relevé que Monsieur [A] [E] a sollicité une évaluation de l’appartement dès le 18 février 2025, en amont du congé pour vente. Il a en outre signé un mandat de vente le 17 mai 2025, portant sur un prix de 1.950.000 euros, les locataires n’ayant pas usé de leur droit de péremption. Il ressort aussi des débats que des annonces ont été publiées sur des sites d’annonce en ligne connus du grand public. Un courrier du 12 juin 2026 témoigne que des acheteurs potentiels semblent intéressés par une visite du bien. Dans le même sens, Monsieur [A] [E] a souhaité faire effectuer un diagnostic énergétique concomitamment à la signature du mandat de vente, si bien qu’il a, devant la réticence des locataires, fait délivrer le 4 juillet 2025 une sommation d’avoir à fixer un rendez-vous pour établir les diagnostics. Dans cette situation, il paraît logique qu’aucune visite n’ait pu réellement s’organiser entre le congé du 5 mars 2P025 et l’audience du 23 mars 2026, Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] paraissant réticents à ce que des tiers pénètrent dans le logement. En ces conditions, la non-reconduction du bail apparaît justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il convient en conséquence de déclarer le congé valable et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 11 septembre 2025. Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 12 septembre 2025 et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera enfin rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Enfin, aucune indemnité d’occupation n’a été sollicitée dans le dispositif des conclusions en défense.

Sur la demande en restitution de l’indu

Aux termes de l’article 17-1 III de la loi du 6 juillet 1989, la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. La loi Climat et Résilience n°2021-1104 du 22 août 2021 que ces dispositions sont applicables aux baux conclus à partir du 1er janvier 2023.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 12 septembre 2022, soit avant le 1er janvier 2023, si bien que les dispositions visées par Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] relatives aux passoires thermiques n’étaient pas applicables.

La demande en restitution de Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] qui succombent supporteront in solidum les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés in solidum à verser 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] d’un congé pour vendre relatif au bail conclu le 12 septembre 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 11 septembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] à verser à Monsieur [A] [E] une somme globale de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [F] et Madame [K] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire de plein droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection