1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e POTHET

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 12 FEVRIER 2026

Syndic. de copro. LES PATIOS

c/

[K] [T]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05551 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QP7V

Après débats à l’audience publique tenue le 17 Décembre 2025

Nous, Madame Françoise DECOTTIGNIES, Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. LES PATIOS

C/o son syndic, SGPP

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

ET :

Madame [K] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Décembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2026.

***

Madame [K] [T] est copropriétaire (lots 50 et 115) au sein de la résidence LES PATIOS située [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte en date du 14 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par son syndic en exercice la SAS SG2P PROVENCE COTE D’AZUR, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Madame [K] [T] devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, au visa des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, afin de voir :

— constater que le compte de charges de Madame [K] [T] présente un solde débiteur de 7 387,40 € pour la période entre le 01/01/2023 et le 01/07/2025,

— condamner Madame [K] [T] au paiement de la somme de 7.387,40 € pour la période entre le 01/01/2023 et le 01/07/2025, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 5 août 2025,

— condamner Madame [K] [T] au paiement de la somme de 1 000 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

— dire et juger que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence LES PATIOS a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de Madame [K] [T] tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales,

— condamner Madame [K] [T] au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,

— condamner Madame [K] [T] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires expose notamment que la mise en demeure adressée le 11 septembre 2025 à Madame [K] [T] est restée infructueuse et que celle-ci est redevable d’un montant de 7 387,40 € à la date du 1er août 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES PATIOS demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, des prétentions et des moyens du syndicat, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, Madame [K] [T] n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS ET DÉCISION

Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la qualité à agir

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats:

— le relevé de propriété dont il ressort que Madame [K] [T] est propriétaire des lots 50 et 115 au sein de la résidence LES PATIOS,

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS SG2P PROVENCE COTE D’AZUR intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er avril au 31 mars de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires requérant produit aux débats:

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2023 dont il résulte notamment que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2022/2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024/2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 septembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024 et le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 et voté divers travaux.

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2022/2023 et 2023/2024 ont été approuvés de même que le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 correspondant à l’exercice en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou une cotisation fonds travaux due au titre de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en œuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Selon le décompte arrêté au 1er août 2025 (pièce n°1), au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 (période du 1er avril 2025 au 31 mars 2026) n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Madame [K] [T] le 11 septembre 2025 (pli avisé et non réclamé) d’avoir à régler la somme globale de 331,82€ correspondant aux provisions dues au titre du budget prévisionnel en cours et lui rappelant qu’à défaut de versement dans un délai de 30 jours, une procédure serait diligentée à son encontre sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, la mise en demeure reproduit les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé le délai de 30 jours ainsi qu’il résulte de l’assignation délivrée le 14 novembre 2025.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— l’appel de provision du 20 mars 2023 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023 (exercice 2022/2023) et à la provision du 1er avril 2023 (exercice 2023/2024) pour un montant global à régler de 2 299,17€ incluant les soldes antérieurs ;

— l’appel de provision du 20 juin 2023 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2022 et le 31 mars 2023 (exercice 2022/2023) et aux provisions des 1er avril 2023 et 1er juillet 2023 inclus (exercice 2023/2024) pour un montant global à régler de 2 801,52 € incluant les soldes antérieurs ;

— l’appel de provision du 27 septembre 2023 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2023 et le 1er octobre 2023 inclus (exercice 2023/2024) pour un montant global à régler de 3 425,79€ incluant les soldes antérieurs;

— l’appel de provision du 20 décembre 2023 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2023 et le 1er janvier 2024 inclus (exercice 2023/2024) pour un montant global à régler de 4 019,32€ incluant les soldes antérieurs;

— l’appel de provision du 25 mars 2024 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024 (exercice 2023/2024) et à la provision du 1er avril 2024 inclus (exercice 2024/2025) pour un montant global à régler de 4 535,31€ incluant les soldes antérieurs;

— l’appel de provision du 21 juin 2024 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2023 et le 31 mars 2024 (exercice 2023/2024) et à la provision des 1er avril 2024 et 1er juillet 2024 inclus (exercice 2024/2025) pour un montant global à régler de 4 585,31€ incluant les soldes antérieurs;

— l’appel de provision du 25 septembre 2024 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2024 et le 1er octobre 2024 inclus (exercice 2024/2025) pour un montant global à régler de 4 585,31€ incluant les soldes antérieurs;

— l’appel de provision du 17 décembre 2024 correspondant notamment aux provisions dues entre le 1er avril 2024 et le 1er janvier 2025 inclus (exercice 2024/2025) pour un montant global à régler de 5 850,25€ incluant les soldes antérieurs;

— l’appel de provision du 20 mars 2025 correspondant à la provision du 1er avril 2025 (exercice 2025/2026) pour un montant de 576,42€;

— l’appel de provision du 20 juin 2025 correspondant à la provision du 1er juillet 2025 (exercice 2025/2026) pour un montant de 554,97€;

— les états financiers après répartition des exercices 2022/2023, 2023/2024 et 2024/2025.

Madame [K] [T], non comparante, ne conteste pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Au regard des pièces susvisées, du décompte produit (expurgé de la somme de 535,75€ correspondant à des frais divers) et conformément aux demandes formulées par le syndicat requérant, Madame [K] [T] sera en conséquence condamnée au paiement des sommes suivantes :

—  1 162,63€ au titre des charges et provisions échues restant dues au jour de l’envoi de la mise en demeure correspondant aux appels de provisions trimestrielles (652,41€ + 32,68€), aux appels de fonds Alur (25,88€ + 420,42€) et aux appels de fonds travaux complémentaires 1/2 et 2/2 (1,80€ + 29,44€) des 1er avril 2025 et1er juillet 2025,

—  7,54 € au titre du solde antérieur de l’exercice 2021/2022 (9,36€ – 1,82€ correspondant au solde créditeur du compte de Madame [K] [T] au 1er janvier 2022);

—  1727,81€ au titre du solde antérieur de l’exercice 2022/2023 (1 295,29€ au titre des charges, 819,72€ au titre du fonds Alur et 111,99€ au titre des travaux après déduction du règlement de 515,99€ intervenu le 3 avril 2024)

—  1 711,01€ au titre du solde antérieur de l’exercice 2023/2024,

—  2 242,66€ au titre du solde antérieur de l’exercice 2024/2025,

Soit la somme totale de 6 851,65 € laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date de la mise en demeure

Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement d’une somme globale de 500 € au titre des frais nécessaires.

Le décompte produit aux débats fait état de frais à hauteur de 535,75€ décomposés comme suit:

— frais de rappel du 21 avril 2022 5,75€

— frais de mise en demeure du 17 janvier 2023 50€

— frais de mise en demeure du 5 juillet 2023 50€

— frais de mise en demeure du 11 décembre 2023 50€

— frais de mise en demeure du 16 mai 2024 50€

— frais de mise en demeure du 2 octobre 2024 50€

— frais de remise de dossier à l’avocat du 31 janvier 2025 380€

Seules les mises en demeure des 16 mai 2024 et 2 octobre 2024 sont produites aux débats.

Le syndicat requérant peut ainsi légitimement réclamer à Madame [K] [T], au titre des frais nécessaires, la somme totale de 100 € [soit 50 € x 2].

En effet, la production de plusieurs papillons LRAR, sans autre précision, n’est pas de nature à justifier qu’un montant supérieur soit retenu au titre des frais de mise en demeure.

En outre, le syndicat requérant fait état de frais de 280€ correspondant aux frais de dossier transmis à l’avocat, lesquels doivent être écartés dès lors qu’ils font partie des missions courantes du syndic rémunérées au forfait et ne peuvent donc donner lieu à une rémunération complémentaire, conformément au décret n°2015-342 du 26 mars 2015. De surcroît, l’annexe 1 (9) de ce décret, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, autorise une rémunération supplémentaire du syndic au titre des démarches contentieuses, telle la transmission du dossier un auxiliaire de justice ou un avocat, uniquement en cas de circonstances exceptionnelles, qui ne sont pas démontrées en l’espèce, ni même alléguées.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre de cette prestation n’en change pas la nature, ces frais n’apparaissant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, il y a lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires LES PATIOS, au titre des frais nécessaires, à hauteur de 100 € et de rejeter le surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme de 1 200 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’absence de règlement régulier des charges incombant à Madame [K] [T].

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort du décompte produit aux débats que Madame [K] [T] n’a procédé à aucun règlement depuis le 31 mars 2023. Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Madame [K] [T], qui succombe à la présente instance, supportera les entiers dépens.

Les dépens comprendront, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il serait inéquitable de laisser supporter le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par son syndic en exercice la SAS SG2P PROVENCE COTE D’AZUR, la charge des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Madame [K] [T] sera en conséquence condamnée à lui régler la somme de 1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Françoise DECOTTIGNIES présidente du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne Madame [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par son syndic en exercice la SAS SG2P PROVENCE COTE D’AZUR les sommes suivantes :

—  1 162,63€ au titre des charges et provisions échues restant dues au jour de l’envoi de la mise en demeure et correspondant aux appels de provisions trimestrielles, aux appels de fonds Alur et aux appels de fonds travaux pppt complémentaires 1/2 et 2/2 des 1er avril 2025 et1er juillet 2025

—  7,54 € au titre du solde antérieur de l’exercice 2021/2022

—  1 727,81€ au titre du solde antérieur de l’exercice 2022/2023

—  1 711,01€ au titre du solde antérieur de l’exercice 2023/2024

—  2 242,66€ au titre du solde antérieur de l’exercice 2024/2025

avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2025, date de la mise en demeure jusqu’à parfait paiement;

—  100 € au titre des frais nécessaires ;

—  800 € à titre de dommages et intérêts.

Déboute le syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par son syndic en exercice la SAS SG2P PROVENCE COTE D’AZUR de ses demandes pour le surplus ;

Condamne Madame [K] [T] aux dépens ;

Condamne Madame [K] [T] à payer au syndicat des copropriétaires LES PATIOS, représenté par son syndic en exercice la SAS SG2P PROVENCE COTE D’AZUR la somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond