TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/01146

N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZHN

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Janvier 2024

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [B]

Madame [O] [V] épouse [B]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [D] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Tous représentés par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société [C] [Q], exerçant sous l’enseigne MPA,

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0837

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZHN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [Y] [B] et Madame [O] [V] épouse [B] sont propriétaires du lot n° 96 situé au 3ème étage du bâtiment du fond de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Madame [B] est par ailleurs seule propriétaire du lot n° 97 situé également au 3ème étage dudit immeuble.

Ces deux lots ont chacun l’usage d’un grenier situé sous la toiture.

Monsieur [D] [W] est pour sa part propriétaire du lot n° 101 situé au 3ème étage dudit immeuble (logement ayant accès à la passerelle).

Lors de l’assemblée générale du 13 décembre 2022, les copropriétaires ont approuvé, selon résolutions n° 20 et 21, la réalisation de travaux de réfection de la toiture du bâtiment du fond, en raison d’infiltrations affectant certains appartements, dont les lots n° 96 et 97.

Les copropriétaires ont ensuite été convoqués à une assemblée générale devant se tenir le 13 novembre 2023 afin de se prononcer, notamment, sur des travaux d’isolation de la toiture ainsi que sur le remplacement des velux.

Au cours de cette assemblée, les copropriétaires ont refusé la prise en charge de travaux d’isolation de la toiture et de changement de certaines fenêtres du toit, tout en précisant :

— selon résolution n° 14 (à laquelle Monsieur et Madame [B] se sont opposés), que, compte tenu de l’absence de comble commun, « l’isolation sous rempant de la toiture » serait « à la charge des copropriétaires concernés » (« Résolution : Après discussion entre copropriétaire, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Réalisation des travaux d’isolation en toiture travaux privatifs

La copropriété compte tenu de l’absence de comble commun, l’isolation sous rempant de la toiture est à la charge des copropriétaires concernés ») ;

— selon résolution n° 15 (à laquelle Monsieur [W] s’est opposé) que la réalisation de travaux « privatifs » de remplacement des velux imposerait aux « copropriétaires concernés » de se rapprocher du syndic, de l’entreprise et de l’architecte avant le 31 décembre 202 (« Résolution : Après discussion entre copropriétaires, l’assemblée adopte la résolution suivante :

Réalisation des travaux de remplacement des VELUX Travaux privatifs

Les copropriétaires concernés doivent se rapprocher du syndic, de l’entreprise et de l’architecte et ce avant le 31/12/2023 »).

Monsieur et Madame [B] ainsi que Monsieur [W] ont alors fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 19ème devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale du 13 novembre 2023.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V] épouse [B] et Monsieur [D] [W] demandent au tribunal de :

Vu les articles 6-2, 14, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile,

ANNULER les résolutions n° 14 et 15 du procès-verbal de l’Assemblée Générale du 13 novembre 2023,

DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic, la Société [C] [Q], exerçant sous l’enseigne MPA, de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Monsieur et Madame [B] et de Monsieur [W],

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic, la Société [C] [Q], exerçant sous l’enseigne MPA, à payer à Monsieur et Madame [B], la somme de 4.000 Euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Décision du 21 Mai 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01146 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZHN

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à Paris 19ème demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 du code civil,

Vu l’article 700 du code procédure civile,

Vu les éléments qui précèdent,

Débouter Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V], épouse [B] et Monsieur [D] [W] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamner Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V], épouse [B] et Monsieur [D] [W] à payer, chacun, au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 mars 2026, a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 novembre 2023 formée par Monsieur et Madame [B] et par Monsieur [W] :

Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V] épouse [B] et Monsieur [D] [W] font valoir en substance, au visa des articles 6-2, 14, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que :

— l’ensemble des copropriétaires a participé au vote de la résolution n° 14 alors que seuls les propriétaires du bâtiment sur cour devaient se prononcer, conformément à l’article 6-2 précité,

— le « parallélisme des formes » invoqué en défense par le syndicat des copropriétaires est contraire au principe d’autonomie des assemblées générales (Civ. 3ème, 5 avril 2018, n° 17-14.611), peu important à cet égard qu’ils n’aient pas contesté la résolution n° 21 de l’assemblée générale du 13 décembre 2022, portant sur des travaux de réfection de la toiture tuile « sans isolation » (Cour d’appel de [Localité 7], 18 janvier 2023, n° 21/04775), ce défaut de contestation ne les privant pas de la possibilité d’agir sur le fondement de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 à l’encontre d’une résolution de l’assemblée générale du 13 novembre 2023,

— les décisions adoptées violent l’objet du syndicat qui a commis un excès de pouvoir et un abus de majorité, alors qu’il appartient aux propriétaires des lots situés sous la toiture de déterminer s’ils souhaitent, ou non, isoler leurs lots, sans qu’une décision de l’assemblée générale puisse les y contraindre,

— imposer à un copropriétaire d’isoler son lot porte également atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de certains copropriétaires, en violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,

— aux termes de la résolution critiquée, le syndicat a non seulement décidé de « réaliser » les travaux d’isolation en toiture mais également de les répartir, sans préciser d’ailleurs la clé de répartition entre copropriétaires,

— il s’agit donc bien d’une décision au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui a été sanctionnée par un vote et implique une prise de position explicite,

— s’agissant de la résolution n° 15, que ce soit dans le règlement de copropriété d’origine ou dans le modificatif, les châssis vitrés que sont les velux sont des parties privatives ; or, imposer à des copropriétaires, non dénommés, la réalisation de travaux sur des parties privatives est contraire à l’objet du syndicat, tel que défini par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la rédaction de la résolution ne laissant aucun doute quant à la volonté des copropriétaires : « Réalisation des travaux de remplacement des VELUX : Travaux privatifs ».

En défense, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5] répond en substance que :

— lors de l’adoption, en 2022, des travaux de réfection des toitures des deux bâtiments, cette réfection a été décidée par l’ensemble des copropriétaires des deux bâtiments, car il s’agissait de décider de travaux constituant un tout et touchant les deux bâtiments,

— or, cette assemblée n’a jamais été contestée y compris par les époux [B] (pièce n° 5),

— afin de respecter le parallélisme des formes, la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 13 novembre 2023 a également été soumise au vote de l’ensemble des copropriétaires de sorte que cette résolution ne saurait être annulée,

— à titre surabondant, aux termes de ladite résolution, les copropriétaires n’ont pas décidé et encore moins imposé la réalisation des travaux d’isolation, mais ont refusé de réaliser et de prendre en charge ces travaux au motif que les combles à isoler, en l’absence de combles parties communes, constituaient des parties privatives,

— rien dans la résolution critiquée ne permet de soutenir que l’assemblée générale aurait décidé de contraindre les époux [B] à réaliser des travaux d’isolation ; il a uniquement été rappelé que ces travaux étaient privatifs, raison pour laquelle la copropriété a décidé de ne pas les réaliser, elle-même, selon les travaux proposés par l’entreprise DUCLAIR pour un montant de 10.796,63 € TTC,

— s’agissant de la résolution n° 15 relative aux fenêtres de toit, le vote par l’ensemble des copropriétaires a été décidé pour respecter le parallélisme des formes au regard des travaux de réfection des toitures des deux bâtiments décidés en 2022,

— à titre surabondant, aux termes de la résolution n° 15, les copropriétaires n’ont pas décidé, et encore moins imposé, le changement de velux mais ils ont refusé de réaliser ces travaux en expliquant leur décision au motif que les fenêtres sur toit constituaient des parties privatives,

— rien ne permet de soutenir que l’assemblée générale aurait décidé de contraindre Monsieur [W] à changer ses velux ; il a tout au plus été indiqué que s’il entendait réaliser ces travaux, il devait prendre attache avec le syndic avant la fin décembre 2023 ; il a uniquement été rappelé que ces travaux étaient privatifs, raison pour laquelle la copropriété a décidé de ne pas réaliser les travaux proposés par l’entreprise DUCLAIR pour un montant de 16.285,50 € TTC.

***

En application de l’article 17 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, “les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires”.

Une décision d’assemblée générale existe dès lors qu’une question est soumise « à l’ensemble des copropriétaires » et est sanctionnée par un vote (ex. : Civ. 3ème, 13 novembre 2013, n° 12-12.084, publié au bulletin).

Par ailleurs, pour qu’il y ait véritablement une décision, il est nécessaire que le vote exprimé traduise une réelle intention d’adopter une mesure génératrice de droits et d’obligations pour les copropriétaires. Il convient donc d’examiner pour chaque cas d’espèce l’exacte portée du vote émis par les copropriétaires, afin de distinguer la décision de principe, non suivie d’effets, de celle qui comporte les éléments d’une prise de position engageant le syndicat des copropriétaires.

La qualification de décision suppose donc la réunion cumulative :

— d’un critère formel, à savoir un vote à la majorité prévue par la loi,

— et d’un critère substantiel, à savoir un texte adopté, ayant des conséquences juridiques (ex. : Civ. 3ème, 26 janvier 2010, n° 09-12.994).

Aux termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Il est constant que la création de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété a pour corollaire l’instauration de charges communes spéciales supportées par les seuls copropriétaires bénéficiaires de ces parties à l’exclusion des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 8 juin 2011, n° 10-15.551).

Par ailleurs, le règlement de copropriété qui prévoit, pour chaque bâtiment, des parties communes spéciales affectées de tantièmes particuliers crée une propriété indivise entre les copropriétaires de chaque bâtiment excluant tout droit de propriété des autres copropriétaires sur les parties communes concernées (ex. : Civ. 3ème, 19 novembre 2014, n° 13-18.925, publié au bulletin).

C’est pourquoi seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci et qu’à défaut, la décision de cession ayant été prise par l’ensemble des copropriétaires encourt la nullité (ex. : Civ. 3ème, 1er juin 2022, n° 21-16.232, publié au bulletin).

En l’espèce, les résolutions querellées n° 14 et 15 de l’assemblée générale du 13 novembre 2023 portent bien :

— pour la première, sur la réalisation de travaux d’isolation « privatifs » en toiture, « à la charge des copropriétaires concernés » en l’absence « de comble commune »,

— et pour la seconde, sur la réalisation des travaux « privatifs » de remplacement des velux par les « copropriétaires concernés » devant impérativement « se rapprocher du syndic, de l’entreprise et de l’architecte et ce avant le 31/12/2023 ».

Ces résolutions sont donc bien destinées à produire des conséquences juridiques pour les copropriétaires « concernés », nonobstant l’absence de référence faite dans les résolutions votées aux deux devis de l’entreprise DUCLAIR mentionnés dans les projets de résolutions n° 14 et 15 inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale (pièce n° 8 produite en demande, pages 8 et 9/103), et elles ont fait l’objet d’un vote selon « la clé 01 CHARGES COMMUNES » par l’ensemble des copropriétaires composant le syndicat.

Il s’agit donc bien de « décisions » au sens des dispositions du deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, susceptibles d’être contestées judiciairement dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Par ailleurs, l’examen du modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] du 28 janvier 1964 (pièce n° 2 produite en demande, pages 7 à 10) permet d’établir que les charpentes et couvertures ont été instituées en parties communes spéciales à chacun des deux bâtiments « rue » et « du fond ».

A cet égard, il importe peu que, lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 décembre 2022, des travaux de réfection de la toiture aient été votés par l’ensemble des copropriétaires des deux bâtiments et que les époux [B] n’aient pas le cas échéant contesté cette assemblée antérieure, qui n’a pas remis en cause le principe même de l’existence de parties communes spéciales par bâtiments, en raison du principe d’autonomie des assemblées (ex. : Civ. 3ème, 8 octobre 2015, n° 14-20.056, premier moyen ; 2 octobre 2001, n° 00-10.247), de sorte que le moyen du syndicat des copropriétaires relatif au « parallélisme des formes » est inopérant et que le vote des époux [B] intervenu dans le cadre de l’assemblée générale du 13 décembre 2022 n’a aucune incidence sur la recevabilité de leur action en annulation de l’assemblée générale du 13 novembre 2023 (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], 4ème chambre – 2ème section, 18 janvier 2023, n° 21/04775).

Les résolutions querellées, qui ne portent nullement sur des travaux constituant « un tout touchant les deux bâtiments » comme le soutient le syndicat des copropriétaires défendeur (dernières écritures, page 3), auraient donc dû faire l’objet d’un vote spécial par bâtiment des seuls copropriétaires de chacun des bâtiments concernés.

Dès lors que les résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale portaient sur des travaux afférents à l’isolation de la toiture et au remplacement des velux des bâtiments, le syndicat des copropriétaires défendeur ne contestant d’ailleurs pas aux termes de ses dernières écritures (page 3) que « chaque bâtiment constitue une partie commune spéciale » aux termes du modificatif du règlement de copropriété en date du 29 janvier 1964, le vote de ces travaux ne pouvait incomber qu’aux copropriétaires de chaque bâtiment et, s’agissant de travaux portant sur des parties communes spéciales, ces derniers ne pouvaient faire l’objet d’un vote indifférencié de tous les copropriétaires des divers bâtiments.

Les résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 13 novembre 2023 seront donc annulées, pour avoir méconnu les droits des copropriétaires de parties communes spéciales

Au surplus, et à titre surabondant, le tribunal relève qu’il n’entre pas dans les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires d’imposer à un copropriétaire de recourir à une entreprise et à un maître d’œuvre pour réaliser des travaux qu’elle qualifie de « privatifs », sauf à commettre un abus de droit. Le syndicat des copropriétaires ayant pour objet, selon l’article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, il n’a pas le pouvoir de porter atteinte aux droits d’un copropriétaire sur les parties privatives de son lot (ex. : Cour d’appel de [Localité 7], 4ème chambre, 1er décembre 2008, n° 07/06909 ; Civ. 3ème, 15 mai 2002, n° 00-16.167, Bull. 2002, III, n° 102).

II – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme globale, justifiée et acceptable, de 3.000,00 € à Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V] épouse [B] et Monsieur [D] [W] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Lionel BUSSON, Avocat au barreau de Paris.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] devra être intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V] épouse [B] et Monsieur [D] [W] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule les résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 13 novembre 2023,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Lionel BUSSON, Avocat au barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] à payer à Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V] épouse [B] et Monsieur [D] [W] la somme globale de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Monsieur [Y] [B], Madame [O] [V] épouse [B] et Monsieur [D] [W] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 5] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026

La Greffière Le Président