MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00446 – N° Portalis DB2H-W-B7I-ZAFU

AFFAIRE : S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4] C/ [L] [P], [H] [F] épouse [P] [L], Société LECOUPLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES, au débat

Madame Valérie IKANDAKPEYE, au délibéré

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4], domiciliée : chez Regie CITYA VENDOME LUMIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Adélaïde COIRATON-DEMERCIERE de la SELARL DAUMIN COIRATON-DEMERCIERE – AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [L] [P]

né le 06 Décembre 1937 à [Localité 8] (69), demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Madame [H] [F] épouse [P]

née le 16 Janvier 1943 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Olivier PIQUET-GAUTHIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

Société LECOUPLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 14 Mai 2024

Notification le

à :

Maître [M] [Y] [Adresse 11]

Maître [V] [K] Toque – 1037, Expédition

Maître [O] [Z] Toque – 1287, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 avril 1975, Monsieur [L] [P] et Madame [H] [F], son épouse (les époux [P]) ont acquis, au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], les lots de copropriété suivants :

n° 1 : un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, emportant jouissance exclusive des dépôts A et B et du débarras C, ainsi que d’un WC sur cour ;

n° 2 : un dépôt ;

n° 4 : les deux pièces en entresol formant dépôt ;

n° 17, n° 18 et n° 22 : caves n° 2, 3 et 7, en sous-sol.

Par acte authentique en date du 1er mars 1979, les époux [P] ont acquis, au sein du même immeuble, le lot de copropriété n° 3, comprenant, au rez-de-chaussée, un arrière magasin, et, à l’entresol et en soupente, deux pièces avec un petit laboratoire donnant sur la cour commune de l’immeuble.

Le époux [P] ont consenti un bail commercial aux époux [E], portant sur les lots de copropriété précités formant local commercial à destination de pâtisserie – chocolaterie.

Les époux [E] ont procédé à des travaux de couverture de la cour commune afin de l’intégrer au local commercial, ceci sans autorisation du Syndicat des copropriétaires.

Le 12 juillet 2006, il a été procédé à une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division, afin de créer un lot de copropriété n° 25, correspondant, au rez-de-chaussée de l’immeuble, à un local commercial à usage de laboratoire de pâtisserie, là ou se trouvait auparavant une partie de la cour commune, annexée par les travaux des époux [E].

Le même jour, ce lot de copropriété a été cédé par le Syndicat des copropriétaires aux époux [P].

Les époux [P] ont cédé leur fonds de commerce, comprenant le bail commercial, à la SARL LECOUPLE, devenue la SAS LECOUPLE.

L’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, par délibération du 30 août 2022, a rejeté les résolutions n° 3, 4 et 5, tendant à autoriser la réalisation de travaux de remplacement des conduits d’extraction d’air du local commercial par une cheminée en toiture, de création de deux fenêtres de toit au niveau de la toiture du local sur cour, et de remplacement des portes d’accès au laboratoire donnant sur les parties communes.

Par acte en date du 09 novembre 2022, les époux [P] ont renouvelé le bail commercial de la SAS LECOUPLE, à compter du 1er octobre 2022.

L’assemblée générale ordinaire des copropriétaires, par délibération du 21 juin 2023, a rejeté la résolution n° 19 tendant à autoriser la réalisation de différents travaux.

Par courrier en date du 28 juin 2023, les époux [P] ont indiqué à la SAS LECOUPLE qu’elle ne pouvait procéder à des travaux de décaissement du sol du lot n° 25.

Par courriel du même jour, la SAS [P] a indiqué au Syndicat des copropriétaires qu’elle allait procéder à des travaux dans son local commercial.

Le 13 juillet 2023, Maître [N] [X], commissaire de justice mandaté par le Syndicat des copropriétaires, a dressé un procès-verbal de constat avant travaux et d’autres procès-verbaux ont été dressés les 21 décembre 2023 et 18 janvier 2024 par Maître [A] [G].

Le Syndicat des copropriétaires a reproché à la SAS LECOUPLE d’avoir réalisé des travaux portant atteinte aux parties communes et d’en faire un usage privatif.

Par actes de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] a fait assigner en référé

la SAS LECOUPLE ;

les époux [P] ;

aux fins de condamnation sous astreinte à remettre en état les parties communes et en cessation de l’occupation privative de ces dernières.

A l’audience du 14 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 1 et demandé de :

condamner solidairement la SAS LECOUPLE et les époux [P] à :

◦supprimer la nouvelle sortie d’aération créée en toiture ;

◦remettre en état les cheminées d’aération de la toiture ;

◦supprimer les deux grilles d’aération créées en façade ;

◦justifier de la condamnation des velux ouverts dans le toit de la cour intérieure ;

◦remettre en état l’étanchéité au niveau des velux ouverts dans le toit de la cour intérieure ;

◦remettre en état le sol du local commercial et produire les attestations d’assurance et études structures réalisées pour la réalisation de ces travaux ;

ceci sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner solidairement la SAS LECOUPLE et les époux [P] à cesser toute occupation privative du local vélo et du couloir desservant les caves, ainsi qu’à retirer les poubelles, marchandises, meubles et matériels, entreposés dans le local à vélo, ceci sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

condamner la SAS LECOUPLE et les époux [P] à lui payer la somme de 3000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner solidairement la SAS LECOUPLE et les époux [P] aux dépens de l’instance ;

débouter la SAS LECOUPLE et les époux [P] de leurs prétentions ;

se réserver la liquidation de l’astreinte.

La SAS LECOUPLE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 3 et demandé de :

à titre principal, rejeter les prétentions de le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] et des époux [P] ;

à titre subsidiaire, condamner les époux [P] à la garantir de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

en tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Les époux [P], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions et demandé de :

à titre principal, débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] de ses prétentions ;

dire n’y avoir lieu à référé ;

à titre subsidiaire, condamner la SAS LECOUPLE à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre ;

en tout état de cause, condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] à leur payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 16 juillet 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au DATEDELIBERE.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande aux fins de remise en état des parties communes

L’article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : […]

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

En particulier, l’accomplissement, sans autorisation du syndicat des copropriétaires, de travaux modifiant l’aspect extérieur de l’immeuble (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 09 mars 2022, 21-15.797) ou affectant les parties communes (Civ. 3, 17 janvier 1996, 94-13.702 ; Civ. 3, 15 février 2018, 16-17.759) constitue un trouble manifestement illicite.

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Sur la demande de suppression de la nouvelle sortie d’aération créée en toiture

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état de la nouvelle sortie en toiture créée sans autorisation par la SAS LECOUPLE sur la toiture située au dessus de l’ancienne cour intérieure, partie commune.

Pour s’opposer à la demande, la SAS LECOUPLE avance que la toiture litigieuse ne constituerait pas une partie commune, l’article 4 du règlement de copropriété stipulant que les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et son article 5 ajoutant que les parties privatives d’un local sont celles réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

Les époux [P] affirment également que la toiture litigieuse serait privative.

Or, si l’article 4 du règlement de copropriété (page 13) prévoit que les parties communes comprendront toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif et particulier d’un appartement, magasin ou local, il précise qu’elles comprendront notamment « la toiture et la charpente, à l’exception des parties vitrées […] ».

Dès lors que le règlement de copropriété qualifie de partie commune la toiture, il importe peu qu’elle ne couvre qu’un seul lot privatif (Civ. 3, 31 octobre 2001, 99-20.322).

En outre, bien que les plans produits par les parties ne matérialisent pas de manière claire et objective la délimitation entre le lot n° 25, créée sur l’ancienne cour intérieure, et la partie de cette cour restée commune, il ressort de l’acte modificatif du règlement de copropriété et état descriptif de division du 12 juillet 2006 que seule la partie de la cour commune transformée en partie privative à usage de local commercial et utilisée comme laboratoire de pâtisserie, d’une surface de 36,42 m², est comprise dans ce lot, quand « le surplus de la cour » est resté partie commune (p. 4).

Cette partie de la cour commune, désormais couverte, est affectée à l’usage de local à vélo, ainsi qu’en témoigne le procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2023 (p. 11 et 12) et peut être approximativement localisée sur la partie délimitée en bleu sur le plan constituant la pièce n° 24 du Demandeur.

Il s’ensuit que la toiture créée pour couvrir la cour initialement commune n’est pas à l’usage exclusif du lot n° 25 des époux [P].

Il résulte de ce qui précède que les travaux de création d’une sortie d’aération en toiture par la SAS LECOUPLE ont porté atteinte à une partie commune de l’immeuble, sans qu’aucune autorisation n’ait été donnée en ce sens par le Syndicat des copropriétaires et alors que son assemblée générale avait, au contraire, refusé leur exécution le 30 août 2022, de sorte qu’ils constituent un trouble manifestement illicite.

Partant, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le moyen pris d’une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, ni l’argument selon lequel il conviendrait de distinguer l’aération litigieuse d’une cheminée, dont la création est interdite par la modification du règlement de copropriété du 12 juillet 2006, il convient d’ordonner les mesures de remise en état nécessaires pour mettre fin audit trouble, à savoir la suppression de la sortie d’aération litigieuse.

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule, en son article 6, que le copropriétaire d’un lot privatif sera responsable des manquements de son locataire au règlement de copropriété et des dommages causés par lui (Civ. 3, 16 juillet 1996, 94-20.836).

Il est également responsable des travaux réalisés par les occupants qu’il a introduit dans l’immeuble (Civ. 3, 27 novembre 1991, 89-18.745).

De ce fait, il y a lieu de condamner les époux [P] in solidum avec la SAS LECOUPLE.

Enfin, l’exécution de ces travaux malgré une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires et le refus de remettre les lieux en l’état malgré les demandes amiables du Syndicat commandent d’assortir l’obligation de remise en état d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, la SAS LECOUPLE et les époux [P] seront provisoirement condamnés, in solidum, à supprimer la nouvelle sorte d’aération créée sur la toiture au dessus du lot n° 25, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de remise en état des cheminées d’aération en toiture

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la remise en état des cheminées d’aération en toiture que la SAS LECOUPLE a fait déposer.

Pour s’opposer à la demande, la Défenderesse affirme d’une part, que les sorties d’aération litigieuses ne sauraient être qualifiées de cheminées, ce dont elle déduit qu’il ne s’agit pas de parties communes et, d’autre part, que ces sorties d’aération se trouvant sur la toiture du lot n° 25 et bénéficiant à son seul lot, elles seraient de nature privatives.

Les époux [P] réitèrent leur argumentation selon laquelle la toiture serait privative, ainsi que les aérations qui y sont aménagées.

Le règlement de copropriété qualifie de parties communes les « têtes de cheminées » (p. 13), mais également les « prises d’air » (p. 14).

Il s’en suit que le règlement de copropriété est clair et qu’il n’y a pas lieu de distinguer entre les têtes de cheminées destinées au chauffage ou à la ventilation des locaux privatifs.

La qualification de partie commune résultant expressément du règlement de copropriété, il est sans emport que les cheminées d’aération litigieuses aient pu n’avoir d’utilité que pour le le local commercial.

De surcroît, force est de constater que les travaux de remplacement de ces conduits ont été refusés par l’assemblée générale extraordinaire du 30 août 2022. Cette délibération n’ayant pas été contestée, elle contenue de s’appliquer, quand bien même ces cheminées d’aération constitueraient des parties privatives (Civ. 3, 28 mai 2020, 18-20.368).

Dès lors, la dépose de ces deux cheminées d’aération, qui porte à la fois atteinte à des parties communes et contrevient à une décision non contestée de l’assemblée générale des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite, auquel il convient de remédier en ordonnant leur remise en état.

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule, en son article 6, que le copropriétaire d’un lot privatif sera responsable des manquements de son locataire au règlement de copropriété et des dommages causés par lui (Civ. 3, 16 juillet 1996, 94-20.836).

Il est également responsable des travaux réalisés par les occupants qu’il a introduit dans l’immeuble (Civ. 3, 27 novembre 1991, 89-18.745).

De ce fait, il y a lieu de condamner les époux [P] in solidum avec la SAS LECOUPLE.

Enfin, l’exécution de ces travaux malgré une décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires et le refus de remettre les lieux en l’état malgré les demandes amiables du Syndicat commandent d’assortir l’obligation de remise en état d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, la SAS LECOUPLE et les époux [P] seront provisoirement condamnés, in solidum, à remettre en état les deux cheminées d’aération en toiture du local commercial, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de suppression des deux grilles d’aération créées en façade

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que la SAS LECOUPLE a fait aménager deux aérations dotées de grilles dans la façade sur cour de l’immeuble, sans autorisation de l’assemblée générale.

Pour s’opposer à la demande, la SAS LECOUPLE argue que la façade concernée ne constituerait pas une partie commune, mais privative, en ce qu’elle ne soutiendrait pas l’ensemble de la copropriété mais seulement le local commercial, seul à en bénéficier. Elle ne pourrait donc être qualifiée de « gros murs des façades » au sens du règlement de copropriété. Elle en conclut que ses travaux n’ont pas porté atteinte à une partie commune.

Elle ajoute que les grilles n’affecteraient pas l’aspect extérieur de l’immeuble, n’étant pas visibles de la voie publique et discrètes.

Les époux [P] réitèrent leur argumentation selon laquelle la partie de l’immeuble affectée par les travaux serait privative.

Le règlement de copropriété qualifie de parties communes « les gros murs des façades, des pignons et des mitoyennetés, les murs de refend, l’ossature en maçonnerie ou en béton armé, ainsi que les cloisons séparant entre eux les appartements […] » (p. 13).

Le mur dans lequel la SAS LECOUPLE a fait percer deux aérations constitue la façade sur cour de l’immeuble au niveau du local commercial, ce dont il s’ensuit qu’elle constitue une partie commune de l’immeuble et qu’il est sans emport que seul le local commercial soit abrité par cette dernière.

En outre, bien que circonscrite, la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble est indéniable et ressort distinctement de la comparaison des photographies jointes aux procès-verbaux de constat des 17 juillet et 20 septembre 2023.

Il en ressort que ces travaux, exécutés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, constituent un trouble manifestement illicite, auquel il sera mis fin en ordonnant la remise en état des lieux par la suppression des grilles litigieuses.

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule, en son article 6, que le copropriétaire d’un lot privatif sera responsable des manquements de son locataire au règlement de copropriété et des dommages causés par lui (Civ. 3, 16 juillet 1996, 94-20.836).

Il est également responsable des travaux réalisés par les occupants qu’il a introduit dans l’immeuble (Civ. 3, 27 novembre 1991, 89-18.745).

De ce fait, il y a lieu de condamner les époux [P] in solidum avec la SAS LECOUPLE.

Enfin, le refus de remettre les lieux en l’état malgré les demandes amiables du Syndicat commandent d’assortir l’obligation de remise en état d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, la SAS LECOUPLE et les époux [P] seront provisoirement condamnés, in solidum, à supprimer les deux grilles d’aération créées en façade, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de justification de la condamnation des velux ouverts dans le toit de la cour intérieure

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que les vélux installés en toiture du local commercial sur cour devaient être condamnés, afin qu’ils ne servent que de puits de lumière. Il ajoute que les fenêtres de toit existantes ont été remplacées par la SAS LECOUPLE et qu’il n’est pas justifié du fait qu’il s’agirait uniquement de puits de lumières non ouvrants.

La SAS LECOUPLE argue de ce que la pose de vitrages fixes pesait sur les époux [P] aux termes de l’acte de vente du 12 juillet 2006 et qu’il ne pourrait donc lui être reproché d’avoir posé des vélux fixes.

Les époux [P] affirment que leur droit de propriété sur le lot n° 25 serait absolu, ne pourrait souffrir d’aucune restriction et qu’aucune autorisation du Syndicat des copropriétaires n’était requise.

D’une part, le règlement de copropriété exclut les parties vitrées de la toiture, situées directement sur les parties de l’immeuble affectées exclusivement à l’un des copropriétaires, des parties communes (p. 13), ce dont il s’ensuit que, réservées à l’usage exclusif du copropriétaire du local commercial, les vitrages litigieux constituent une partie privative.

Leur remplacement à l’identique n’appelait donc aucune autorisation du Syndicat.

Cependant, il n’est pas démontré par les Défendeurs que les vitrages installés ne soient pas ouvrants, alors que la modification du règlement de copropriété intervenue le 12 juillet 2006 prévoit de condamner les vélux ouverts dans le toit édifié sur la cour intérieure et que « ces ouvertures ne pourront servir que de puits de lumière » (p. 7).

Il appartient au débiteur d’une obligation qui s’en prétend libéré d’en démontrer l’exécution, mais ni la SAS LECOUPLE, ni les époux [P], n’ont produit un quelconque justificatif de la nature des vitrages installés et de leur fixité.

Cette résistance est de nature à laisser supposer que les vitrages installés en août 2023 ne sont pas conformes aux prescriptions du règlement de copropriété. De plus, le procès-verbal de constat dressé par Maître [W] le 16 avril 2024 explique qu’une fenêtre de toit peut être ouverte à l’aide d’une canne ou en montant sur un plan de travail, impliquant que le vitrage est mobile et non pas fixe, malgré une absence d’utilisation effective.

Le refus de justifier de la conformité des fenêtres installées sur la toiture du local commercial, en contrariété avec le règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite auquel il sera remédié, à titre conservatoire, en ordonnant de justifier de la condamnation des vitrages, soit d’origine, soit après modification.

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule, en son article 6, que le copropriétaire d’un lot privatif sera responsable des manquements de son locataire au règlement de copropriété et des dommages causés par lui (Civ. 3, 16 juillet 1996, 94-20.836).

Il est également responsable des travaux réalisés par les occupants qu’il a introduit dans l’immeuble (Civ. 3, 27 novembre 1991, 89-18.745).

De ce fait, il y a lieu de condamner les époux [P] in solidum avec la SAS LECOUPLE.

Enfin, la résistance à la demande, malgré les sollicitations amiables du Syndicat antérieures à la présente instance, commandent d’assortir cette obligation d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, la SAS LECOUPLE et les époux [P] seront provisoirement condamnés, in solidum, à justifier du caractère fixe des vitrages installés sur la toiture du lot n° 25, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de remise en état de l’étanchéité des vélux ouverts dans le toit de la cour intérieure

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que le remplacement des fenêtres de toit et la reprise de leur étanchéité périphérique a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, sans que ces travaux n’aient été autorisés par son assemblée générale.

La SAS LECOUPLE réplique que le remplacement des vitrages n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble puisque ceux installés sont identiques, non visibles depuis la voie publique et que les reprises d’étanchéité ne portent aucune atteinte à l’aspect du bâtiment mais son consubstantielles du remplacement des vélux imposé depuis 2006.

Les époux [P] allèguent que la reprise d’étanchéité n’est pas visible et n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

La comparaison des photographies prises par commissaire de justice, les 13 juillet et 20 septembre 2023, permet de constater que d’importants raccords d’étanchéité ont été réalisés autour des deux fenêtres de toit qui ont été remplacées. Ces raccords d’étanchéité, d’aspect métallique, affectent l’aspect extérieur de la toiture de l’immeuble, quand bien même il s’agit d’une toiture sur cour.

Contrairement à ce que soutient la SAS LECOUPLE, il n’est pas nécessaire, pour que des travaux soient considérés comme affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’ils soient visibles de la voie publique.

Dès lors, en dépit du fait qu’aucune autorisation n’était en principe requise pour procéder au remplacement des fenêtres de toit privative et à la reprise de leur étanchéité, les modalités d’exécution des raccords d’étanchéité, qui affectent l’aspect extérieur de l’immeuble sans que ces travaux n’aient été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, constituent un trouble manifestement illicite, auquel il sera remédié en ordonnant la remise en état de l’aspect de la toiture sur le pourtour des fenêtres de toit.

Par ailleurs, le règlement de copropriété stipule, en son article 6, que le copropriétaire d’un lot privatif sera responsable des manquements de son locataire au règlement de copropriété et des dommages causés par lui (Civ. 3, 16 juillet 1996, 94-20.836).

Il est également responsable des travaux réalisés par les occupants qu’il a introduit dans l’immeuble (Civ. 3, 27 novembre 1991, 89-18.745).

De ce fait, il y a lieu de condamner les époux [P] in solidum avec la SAS LECOUPLE.

Enfin, la résistance à la demande, malgré les sollicitations amiables du Syndicat antérieures à la présente instance, commandent d’assortir cette obligation d’une astreinte comminatoire.

Par conséquent, lla SAS LECOUPLE et les époux [P] seront provisoirement condamnés, in solidum, à remettre en état l’aspect extérieur de la toiture de l’immeuble, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Sur la demande de remise en état du sol du local commercial et la communication des attestations d’assurance et études de structure réalisées

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que les travaux réalisés dans le local commercial a notamment porté sur le curage du sol de la cour désormais compris dans le périmètre du lot n° 25. Il ajoute que l’architecte de la SAS LECOUPLE a confirmé la nature de ces travaux, qui porteraient atteinte à une partie commune.

La SAS LECOUPLE fait valoir que sur le sol des bâtiments constituerait une partie commune, à l’exclusion du sol des parties privatives. Elle en déduit que le sol du local commercial, en ce compris le lot n° 25, constitue une partie privative, notamment celui de l’ancienne cour, et qu’elle pouvait procéder à son curage sans solliciter d’autorisation de l’assemblée générale.

Les époux [P] réplique que les travaux ont porté sur l’ancien dallage intérieur du local commercial et que le Syndicat des copropriétaires n’a aucun droit à son égard.

Le règlement de copropriété qualifie de parties communes « le sol des bâtiments, le terrain, la cour, sol de la cour » (p. 13) mais de parties privatives « les sols, parquets ou carrelages » (p. 14) des locaux et appartements privatifs.

Les travaux ont porté, selon l’architecte de la Défenderesse sur :

le revêtement de sol, chape et carrelage, de la partie du local commercial située dans le bâtiment : il ne s’agit pas de parties communes, mais privatives, de sorte qu’aucune autorisation n’était nécessaire ;

le sol de la cour compris dans le lot n° 25 : la superficie du sol de la cour aujourd’hui compris dans ce lot, initialement partie commune, est devenu privatif pour sa partie superficielle lors de la constitution du lot privatif. Le procès-verbal de constat dressé le 13 juillet 2023 démontre qu’il était déjà aménagé et carrelé avant l’exécution des travaux litigieux, lesquels n’ont pas consisté à affouiller ce sol mais, selon l’architecte, seulement à en curer la partie superficielle pour couler une dalle commune à l’ensemble du local commercial.

Le Syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas qu’il ait été porté atteinte à une partie commune par l’exécution des travaux de réfection du sol du local commercial, ni, par suite, qu’il en résulte un trouble manifestement illicite.

En l’absence de preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un quelconque dommage né de ces travaux, la demande subséquente de communication des attestations d’assurances des entreprises ayant participé à la réfection du sol n’est pas fondée, ce d’autant moins que l’architecte a déjà transmis celle de la société ayant réalisé la dalle.

La demande relative aux études de structure, dont rien ne démontre l’existence pour la réfection du sol du rez-de-chaussée, ne saurait davantage prospérer.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de cessation d’occupation privative du local à vélo, du couloir desservant les caves

L’article 9, I, alinéa 1, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires démontre que la SAS LECOUPLE a :

entreposé des marchandises et des ordures dans le local à vélo (procès-verbaux de constat des 17 juillet et 21 décembre 2023 et 18 janvier 2024) ;

entreposé des meubles, matériels et marchandises dans le couloir desservant les caves (procès-verbal de constat du 21 décembre 2023).

Pour autant, la SAS LECOUPLE et les époux [P] démontrent, au moyen d’un procès-verbal de constat dressé le 16 avril 2024, avoir remédié à son occupation privative des parties communes précitées.

Les photographies produites en pièce n° 26 par le Demandeur ne sont pas datées et ne permettent pas de connaître la date d’occupation privative du local à vélo.

Ainsi, malgré une certaine mauvaise foi de la Défenderesse, dont il est incontestable qu’elle a contrevenu aux dispositions de l’article 9, I, de la loi du 10 juillet 1965 et à l’article 7 du règlement de copropriété en occupant de manière privative des parties communes de l’immeuble, il appert que le trouble manifestement illicite en résultant a pris fin et qu’aucune mesure de remise en état n’est nécessaire pour y remédier.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur cette prétention.

Sur les demandes de garantie réciproques des époux [P] et de la SAS LECOUPLE

Selon l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

En l’espèce, les époux [P] affirment que leur locataire doit répondre seule de ses initiatives de travaux, alors qu’ils ont soumis à l’assemblée générale des copropriétaires les résolutions souhaitées par elle, lesquelles ont été rejetés, sans qu’ils ne puissent en être tenus responsables.

La SAS LECOUPLE prétend, au visa des articles 1103, 104, 1231-1 et 1719 du code civil, que son bailleur est tenu d’une obligation de délivrance conforme, laquelle doit lui permettre d’exploiter le local conformément à sa destination contractuelle. Elle ajoute qu’en vertu de cette obligation, il leur appartiendrait de faire leur affaire personnelle des éventuelles autorisations à obtenir auprès de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’elle-même devait procéder à des travaux de mise en conformité du local.

En premier lieu, la SAS LECOUPLE ne démontre pas que le local commercial mis à sa disposition eut été impropre à sa destination du fait d’une absence d’entretien ou de réparation imputable aux époux [P], ni que les travaux qu’elle a entrepris étaient nécessaires pour permettre la poursuite de son exploitation.

Dès lors, le fait que ces derniers n’aient pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour que leur preneur puisse exécuter les travaux litigieux ne saurait caractériser, avec l’évidence requise en référé, un manquement non sérieusement contestable à leur obligation de délivrance, ni faire naître à leur charge une obligation de garantie subséquente.

En second lieu, a contrario, les époux [P] n’ont personnellement procédé à aucun des travaux illicites réalisés par la SAS LECOUPLE, qu’ils sont néanmoins condamnés à remettre en état.

De plus, ils ont entendu se conformer aux dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et ont mis en garde leur locataire contre l’exécution de travaux non autorisés, ainsi que de leur éventuel recours à son encontre.

Ils n’ont donc commis aucune faute et leur condamnation résulte de violations par la SAS LECOUPLE de ses obligations découlant du contrat de bail et du règlement de copropriété, de sorte que sa responsabilité est engagée envers eux et qu’elle leur doit sa garantie.

En effet, l’article 5 du contrat de bail, intitulé « travaux d’aménagement du preneur », stipule notamment que : « le preneur s’engage à supporter toutes les responsabilités pouvant résulter de l’exécution des travaux qui seraient préjudiciables à l’immeuble […] et à indemniser le baille de tous dommages de quelque nature qu’ils soient qui auraient pour cause l’exécution desdits travaux. » (p. 4/25).

La responsabilité de la SAS LECOUPLE est donc manifestement engagée à l’égard de ses bailleurs et justifie qu’elle soit, à titre provisionnelle, condamnée à les garantir de toutes les conséquences des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance, sauf s’agissant du montant de la condamnation qui pourrait être prononcée au titre de la liquidation des astreintes prononcées par la présente décision (Civ. 2, 14 septembre 2006, 05-17.118).

Par conséquent, il conviendra de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de garantie de la SAS LECOUPLE à l’encontre des époux [P] et de condamner la SAS LECOUPLE, à titre provisoire, à garantir les époux [P] de toutes les conséquences des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance, sauf s’agissant du montant de la condamnation qui pourrait être prononcée au titre de la liquidation des astreintes prononcées par la présente décision.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SAS LECOUPLE, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SAS LECOUPLE, condamnée aux dépens, devra verser à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000,00 euros et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité, à l’instar des époux [P].

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum la SAS LECOUPLE et les époux [P] à supprimer la nouvelle sorte d’aération créée sur la toiture au dessus du lot n° 25, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS in solidum la SAS LECOUPLE et les époux [P] à remettre en état les deux cheminées d’aération en toiture du local commercial, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS in solidum la SAS LECOUPLE et les époux [P] à supprimer les deux grilles d’aération créées en façade, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS in solidum la SAS LECOUPLE et les époux [P] à justifier du caractère fixe des vitrages installés sur la toiture du lot n° 25, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS in solidum la SAS LECOUPLE et les époux [P] à remettre en état l’aspect extérieur de la toiture de l’immeuble au niveau des raccords d’étanchéité des fenêtres de toit installées sur le toit du lot n° 25, ceci dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état du sol du local commercial et de communication des attestations d’assurances et études de structure réalisées ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’occupation privative par la SAS LECOUPLE du local à vélo et du couloir desservant les caves ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande en garantie de la SAS LECOUPLE à l’encontre des époux [P] ;

CONDAMNONS à titre provisionnelle la SAS LECOUPLE à garantir les époux [P] de toutes les conséquences des condamnations prononcées à leur encontre dans le cadre de la présente instance, sauf s’agissant du montant de la condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au titre de la liquidation des astreintes prononcées par la présente décision ;

CONDAMNONS provisoirement le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 1] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SAS LECOUPLE à payer à le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 10] la somme de 2 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes de la SAS LECOUPLE et des époux [P] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8], le 10 décembre 2024.

Le Greffier Le Président