TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 03/03/2026

à : Maitre Fabrice AMOUYAL

Copie exécutoire délivrée

le : 03/03/2026

à : Maître Augustin TCHAMENI

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/10222

N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWC

N° MINUTE : 2/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 03 mars 2026

DEMANDEURS

Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [O], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [H], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [W] [H], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 5]

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 6]

Madame [F] [S], demeurant [Adresse 7]

Monsieur [Q] [S], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maître Augustin TCHAMENI de la SELAS AGN AVOCATS PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0107

DÉFENDEURS

Madame [N] [M], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [U] [M], demeurant [Adresse 6]

représentés par Maitre Fabrice AMOUYAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0448

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 27 janvier 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 mars 2026 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10222 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWC

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [E] [A] épouse [R], Madame [V] [R] épouse [O], Monsieur [L] [R], Madame [Y] [R] épouse [J], Madame [D] [S] épouse [H], Madame [F] [S], Monsieur [Q] [S] et Monsieur [W] [H] (ci-après dénommés « l’indivision [S]-[R] » sont propriétaires d’un appartement (lot n°23, 1er étage droite) et d’une cave (lot n°13) situés [Adresse 6] à [Localité 1] donnés à bail à Monsieur [U] [M] et à Madame [N] [B] épouse [M] (ci-après dénommés « les époux [M] ») par acte sous seing privé du 14 mars 2022 moyennant un loyer de 3 020 euros par mois et 270 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 24 février 2025 l’indivision [S]-[R] a fait signifier aux époux [M] un congé pour vente à effet au 18 septembre 2025 pour le prix de 1 164 000 euros.

Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2025 l’indivision [S]-[R] a assigné en référé les époux [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur expulsion avec suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, le transport et la séquestration des meubles et leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit actuellement la somme de 3 664,57 euros par mois, outre 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 27 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, l’indivision [S]-[R], représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance sauf à préciser que ses demandes étaient formulées à titre provisionnel et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir en application des articles 835 du code de procédure civile et 15 II de la loi du 6 juillet 1989, que faute d’avoir répondu à l’offre de vente dans le délai imparti, les locataires sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation et que ses demandes ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, en ce que le bail d’un bien indivis consenti par un seul indivisaire n’est pas nul mais seulement inopposable aux autres indivisaires et que le congé délivré est précis et comporte toutes les mentions exigées par la loi.

Elle justifie sa demande de suppression du délai de grâce et son refus de délais pour quitter les lieux par la mauvaise foi des défendeurs qui ne démontrent pas la réalité de leur recherche de relogement entamée selon eux seulement trois mois avant la date d’effet du congé.

Les époux [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le rejet des demandes, à titre subsidiaire un délai jusqu’au 15 juillet 2026 pour quitter les lieux et en tout état de cause la condamnation solidaire des membres de l’indivision à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils arguent de contestations sérieuses tenant d’une part à l’absence de validité du bail signé par un indivisaire ne détenant pas au moins deux tiers des droits indivis, d’autre part à l’irrégularité du congé qui est imprécis en l’absence de mention de la consistance exacte des lots mis en vente et de leur superficie, de ventilation du prix entre le logement et la cave et d’établissement d’un diagnostic technique incluant un diagnostic de performance énergétique. Ils doutent par ailleurs de la réelle volonté des demandeurs de vendre le bien, ces derniers n’ayant pas signé de mandat ni publié d’annonces.

Ils justifient leur demande subsidiaire de délais par la difficulté à trouver un logement d’une superficie comparable alors qu’ils ont trois enfants à charge, demandant à ce qu’ils puissent terminer leur année scolaire sans avoir à déménager et soulignent avoir toujours réglé leurs loyers et charges.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens à l’appui de leurs prétentions.

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10222 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWC

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur le congé délivré par les bailleurs et ses conséquences

Selon l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des dispositions de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Le maintien dans les lieux d’un locataire devenu sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite pour lequel il peut être demandé au juge des référés compétent de le faire cesser.

S’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la validité du congé, il lui appartient en revanche de s’assurer que la contestation émise sur cette validité est suffisamment sérieuse pour lui permettre de ne pas considérer le trouble allégué résultant de l’occupation des lieux comme étant manifestement illicite.

En l’espèce, le bail consenti aux époux [M] à effet du 19 septembre 2022 pour une durée de trois ans a expiré le 18 septembre 2025 à minuit conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé des bailleurs du 24 février 2025 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

La circonstance que le bail ait été consenti par Madame [E] [A] épouse [R], sans mention que le bien appartient à une indivision familiale, n’est pas de nature à permettre aux époux [M] d’obtenir la nullité du contrat par le juge du fond. En effet, si conformément à l’article 815-3 du code civil, la conclusion d’un bail d’habitation nécessite le consentement des deux tiers des droits indivis, le bail d’un bien indivis consenti par un seul indivisaire n’est pas nul mais est seulement inopposable aux autres indivisaires et produit ses effets entre bailleur et preneur, chacune des parties contractantes devant exécuter les obligations souscrites.

Le congé rappelle le motif, délivré pour la vente du bien loué, indique le prix (1 164 000 euros, hors frais) et ses modalités de règlement (au comptant lors de la signature de l’acte authentique), contient une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, ainsi qu’une description précise du bien, en ce qu’il mentionne l’adresse du bien loué ([Adresse 6]), les numéros de lots (lots n°23 : appartement et n°13 : cave), la part des millièmes de copropriété affectée à chaque lot (lot n°23 : 61/999èmes des charges communes de l’immeuble, 47/1134èmes des charges de l’ascenseur et 365064/10000000èmes des charges de chauffage ; lot n° 13: 2/999èmes des charges de chauffage), ses caractéristiques principales notamment le standing de l’immeuble, l’étage, le nombre de pièces et sa superficie (immeuble haussmannien, 1er étage avec ascenseur, 5 pièces de 122 m² se composant d’une entrée, un séjour, une salle à manger, 3 chambres dont une suite parentale avec salle de bains, une salle d’eau, un WC individuel, une cuisine, placards de rangement, cave).

Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au bailleur qui a l’intention de vendre un appartement et une cave, constituant deux lots distincts, et donnés à bail à un même locataire, de mentionner dans le congé, en plus du prix global, le prix de vente de chacun des lots.

En vertu de l’article 190 de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains dite loi « SRU » du 13 décembre 2000, les dispositions de l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui prévoient que « tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de ce lot ou de cette fraction de lot » ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. L’article 190-II du même texte dispose par ailleurs que « sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, sont validés les congés fondés sur la décision de vendre le logement en tant qu’ils n’ont pas satisfait aux dispositions de l’article 46 » de la loi de 1965.

Les dispositions de l’article L.271-4 du code de la construction d’habitation qui prévoient qu’en « cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente » ne sont pas applicables à un congé pour vendre qui constitue seulement une offre unilatérale non exclusive de vente. L’absence de remise de diagnostics techniques au locataire dans le congé pour vente n’est dès lors pas de nature à entacher ce congé de nullité. En effet, ce n’est qu’en endossant la qualité d’acquéreur qu’un locataire pourrait s’en plaindre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il s’ensuit que les époux [M] ne peuvent sérieusement prétendre avoir pu se méprendre sur la consistance du bien à vendre, d’autant qu’ils l’occupent depuis trois ans.

Il ne saurait être davantage fait grief aux demandeurs de ne pas justifier des démarches entreprises pour parvenir à la vente du bien, notamment par la signature d’un mandat immobilier ou la publication d’annonces, dès lors que ces démarches sont rendues nécessairement difficiles par le maintien dans les lieux des époux [M].

Il y a lieu en conséquence de rejeter les contestations soulevées qui ne sont pas sérieuses et de dire que le congé délivré dans les formes et délais légaux requis est bien régulier. Les époux [M] n’ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, il convient de constater la résiliation du bail d’habitation à la date du 18 septembre 2025 à minuit.

Ces derniers s’étant maintenus dans les lieux à l’expiration du préavis sont déchus de plein droit de tout titre d’occupation sur les locaux litigieux depuis le 19 septembre 2025. Ce maintien dans les lieux étant constitutif d’un trouble manifestement illicite, leur expulsion ne peut être qu’ordonnée afin de le faire cesser.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur les délais pour quitter les lieux

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement (…). Le délai (…) ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée. » À cet égard, il convient de rappeler que selon l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. »

Aux termes de l’article L.412-4 du même code, « la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. »

En l’espèce, les époux [M] n’ont pas quitté les lieux à la date de résiliation du bail. Pour autant, les bailleurs ne rapportent pas la preuve de leur mauvaise foi, et ce alors que les anciens locataires continuent de payer les loyers et justifient de démarches pour se reloger, après avoir cherché à acheter l’appartement mais ne pas avoir obtenu le financement nécessaire. Aussi, il convient de leur laisser le bénéfice du délai légal de deux mois pour quitter les lieux volontairement avant expulsion, dont rien ne justifie la suppression.

S’agissant de l’extension du délai liée à l’impossibilité de se reloger dans des circonstances normales, il ne peut être contesté que compte tenu de l’état du marché locatif actuel à [Localité 2], trouver un appartement de plus de 100 m² avec suffisamment de chambres pour permettre aux époux [M] d’y accueillir leur trois enfants n’est pas forcément chose aisée. Les bailleurs n’établissent pas l’urgence à vendre le bien ni ne prétendent avoir d’ores et déjà trouvé un acquéreur. En outre, les locataires bénéficieront du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux soit au minimum jusqu’au 3 juin 2026. Il n’apparaît dès lors pas illégitime qu’ils puissent s’y maintenir encore quelques semaines pour que leurs enfants terminent leur année scolaire sans avoir entre-temps à déménager. Il sera donc fait droit à leur demande de délais pour quitter les lieux jusqu’au 15 juillet 2026 selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Les époux [M] seront ainsi condamnés solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 septembre 2025 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour la somme de 3 602,91 euros charges comprises ainsi que cela ressort des dernières quittances de loyer versées aux débats.

Sur les demandes accessoires

Les époux [M], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l’assignation et de la signification de la présente décision mais pas du congé qui résulte de la seule volonté des bailleurs.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des bailleurs les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

Décision du 03 mars 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/10222 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBIWC

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [U] [M] et à Madame [N] [B] épouse [M] par Madame [E] [A] épouse [R], Madame [V] [R] épouse [O], Monsieur [L] [R], Madame [Y] [R] épouse [J], Madame [D] [S] épouse [H], Madame [F] [S], Monsieur [Q] [S] et Monsieur [W] [H] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 14 mars 2022 concernant un appartement à usage d’habitation (lot n°23, 1er étage droite) et une cave (lot n°13) situés [Adresse 6] à [Localité 1] sont réunies et que le bail a expiré le 18 septembre 2025 à minuit,

REJETONS la demande relative à la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

ACCORDONS à Monsieur [U] [M] et à Madame [N] [B] épouse [M] un délai jusqu’au 15 juillet 2026 pour quitter les lieux,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] et Madame [N] [B] épouse [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [E] [A] épouse [R], Madame [V] [R] épouse [O], Monsieur [L] [R], Madame [Y] [R] épouse [J], Madame [D] [S] épouse [H], Madame [F] [S], Monsieur [Q] [S] et Monsieur [W] [H] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [M] et Madame [N] [B] épouse [M] à verser à Madame [E] [A] épouse [R], Madame [V] [R] épouse [O], Monsieur [L] [R], Madame [Y] [R] épouse [J], Madame [D] [S] épouse [H], Madame [F] [S], Monsieur [Q] [S] et Monsieur [W] [H] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été du si le contrat s’était poursuivi, soit actuellement la somme de 3 602,91 euros à compter du 19 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au 19 septembre 2025 viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [M] et Madame [N] [B] épouse [M] à verser à Madame [E] [A] épouse [R], Madame [V] [R] épouse [O], Monsieur [L] [R], Madame [Y] [R] épouse [J], Madame [D] [S] épouse [H], Madame [F] [S], Monsieur [Q] [S] et Monsieur [W] [H] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [M] et Madame [N] [B] épouse [M] aux dépens comme visé dans la motivation,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.